学加线上分享：浅谈“三旧”融资！

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今天我们有幸邀请到有二十多年银行从业经历，曾服务多型金融机构，金融行业经验丰富的许上武同学，为我们分享“三旧”融资。

许上武

学加优秀学员

中山大学金融硕士

银行为什么没有太多“三旧”融资的宣传？
“三旧”融资主体有哪些？
三旧改造需要的资金是巨量的，在广州，一般村的“三旧”项目总投在50到150亿之间的居多，只开发一个“三旧”项目不符合规模经济，成立“三旧”团队，开发几个项目，总投好几百亿，没有银行的支持，大部分的项目都无法完成，有银行的支持，自有资金也需要几十亿到上百亿。
因此，“三旧”有比较高的门槛，全国前100的开发商，资金实力较强，有比较大的优势。前100中，有些开发商是属于“高周转”类的，对耗时3、5、10年的“三旧”没多大兴趣，另外，有部分开发商资金链比较紧，也不适合开发“三旧”项目，当然也有一些认为“三旧”不确定的东西太多，对“三旧”不感冒的。

还有些，外省区域优势比较强，考虑广州“三旧”竞争比较激烈，没有计划到广州开发“三旧”项目的。最后，在广州，全国前100开发商，主力拓展“三旧”项目的，剩下约20家左右。当然，个别小的项目，也有一些中小房地产商开发，但“三旧”开发主力是全国前100的20家左右的开发商，外加，几家专业拓展“三旧”的地产商，例如“升龙”、“瀚宇”等等。

在新一线，二线或以下城市，“三旧”项目总投会少一些，前几年我在东莞工作，靠前的开发商都有对接，东莞“三旧”的门槛相对会低一些，本地前列开发商因在当地有良好的口碑及资源，同样是“三旧”项目的主力。当然，“三旧”开发商最终由村民投票决定，村民会选择有实力、有品牌、有经验和口碑好的房地产企业。
总结以上，在各大城市，主要开展“三旧”的开发商大概20到30家，就是说，银行对应的主要客户数就20到30，有别于零售、按揭、微小贷，营销的目标客户数是百万或千万，需要大量的宣传，吸引客户到银行办理业务。这20到30家主流开发商，大部分已经是主流银行的客户，直接对接就可以了。因此，银行针对开发商的“三旧”融资宣传不多。
各大银行在“三旧”中如何定位？
本地银行和四大行是“三旧”开发的主力。

前面谈到，“三旧”改造是资金密集型的项目，需要巨量的资金，在广州，存款排在前列的是“四大行”和农商银行，“三旧”提供资金的主力必然是，“四大银行”和农商银行。

而根据近期的统计，在广州，农商银行在“三旧”项目融资业务中，占有较大的优势，在项目的“前期”和“中期”，占有绝对的优势。因为数据未经官方公布，这里不便公开。为什么农商银行在广州“三旧”项目融资中有比较明显的优势呢？

个人认为农商银行在“三旧”融资的优势主要有以下四个方面：

（1）经济效益对比。

银行的业务主要有“存款”、“贷款”和“中间业务”三项，在贷款和中收方面，各大银行在“三旧”项目中收益没太大区别。

农商银行是由信用社改制而来，在广州，是营业网点最多的银行，600多营业网点，有400多网点分布各村。

而其他银行，营业网点主要在市和区中心，在镇街一级也未能全覆盖，在村一级的，基本没有。

“三旧”改造中，村民将获得“拆迁费”、“临迁费”，“各种奖励”、“留用地“货币加物业”中的货币”，“弃产”的货币补偿金等等大量现金，村集体有“保证金”、过渡性的“建设资金”等等存款，因为农商行与村的关系及网点优势，“三旧”产生的现金，大部分会存在农商行。

因此，相对其他银行，农商行“三旧”获得的经济效益会更高，动力更足。

（2）“一村一策”更容易实现

旧改政策是经常变的，一年一政策，甚至半年一调整，各区的政策也不同，各区中各镇也有各自的方向，我们也看到在实际操作中，各村的要求也有所区别。就是说，在“三旧”改造中，大机率会出现“一村一策”的情况。

要对原“三旧”管理要求进行调整，某些关键点必须由总行审批，在这方面本地银行，包括“广州农商银行”、“广州银行”都较有优势。

当然，在东莞的旧改，“东莞农商银行”和“东莞银行”会有优势。由于“三旧”工作开展早和项目多，农商行也是第一家实现“三旧”融资全流程、一体化的银行。

（3）对账户的管理的便利性

各镇、街对村集体资金管理是有要求的，一般资金的调动，要当地的“农办”、“财所”同意，一般村集体资金不能出镇街，出区是严控的。在“前期”和“中期”，“三旧”相关资金主要存放在村集体账户，银行在该镇如果没营业网点，开展“三旧”是比较难的。

（4）社会效益

农商行与“三农”70年唇齿相依的关系，对村和村民来说，困难的时候，信用社支持村和村民，现在环境好了，也会首选农商行，别外，几十年了，换一家银行服务，村集体和村民是不习惯的。而对农商行来说，一直以来将新农村建设作为“初心与使命”，有一种社会责任。

在“前期”和“中期”，本地银行有较大的优势，在“后期”“融资区”呈现的是“百家争鸣”的景象，各类型银行均有参与，当然，已开展“前期”和“中期”融资的银行会有一定的优先权，但优势并不会十分明显，“融资区”是“三旧”资金量需求最大的部分，往后“融资区”融资更多会以“银团”合作方式开展。
以上表述的是广州“三旧”融资的情况，不同地区有不同的情况，例如，在深圳，“三旧”融资，我们看到的是“百花齐放”的画面，没有一家银行有较大的优势，各银行均有参与。
在“三旧”改造中，那些方面可以融资？
我们将“三旧”改造分为三阶段：“前期”、“中期”和“后期”在前期的前部分，“项目调查”、“项目方案编制”，存放“意向保证金”，这些都可以融资，但因为这部分金额太小，基本开发商不会申请融资，一般会在前期的后半段交“竞选保证金”开始融资，竞选成功后，会转为“履约保证金”，如“履约保证金”大于“竞选保证金”，将增加融资额度。

保证金银行是可以支持的。“实施方案”和“拆补方案”双80%通过后，与村民各户签订合同后，可以开拆，拆迁产生的拆迁费（含临迁费、拆运费、拆迁保证金）、拆迁补偿费用等等银行可提供融资支持，拆迁后进行复建安置区建设，需要的资金量比较大，主要由银行提供“三旧融资”支持。
最后，是“后期”融资区的建设，主要由银行提供“开发贷”资金支持。以上是三旧项目融资过程的概要。

个人认为“三旧改造融资”可分为“广义”层面的“三旧”融资和“狭义”层面的“三旧”融资，“狭义”层面的“三旧改造融资”包括“前期”、“中期”的银行融资，“广义”层面的“三旧”融资包括到“前期”、“中期”和“后期”银行的融资。后期“融资区”银行融资适用“房地产开发贷款”相关管理办法，与“前期”和“中期”融资管理办法有所不同，当然没有“融资区”建商业房卖楼产生效益，开发商也不可能有动力拓展“三旧”项目。
“三旧”改造融资的分类
“三旧”改造一般的流程和对应涉及的融资有些区是有所不同的，例如“黄埔区”，拆迁是前移的，在“前期”就需要融资。另外，不同银行，对应“三旧”改造的业务品种的名称是不同的，同一银行在不同时期，名称也有所不同。所以，我们无需关心业务品种名称，更需要了解的是，银行在“三旧”改造中，那些方面可以融资，融资的条件如何？

高风险、高收益，低风险、低收益，是经济学的一般原理，也是我们一贯经验。而，银行除了是金融企业外，还是国家引导行业发展方向的指挥棒，国家支持的行业，银行融资会有相对宽松的条件。
“三旧”融资中，仅仅从风险角度考虑，“前期”和“中期”的风险会略高于“后期”，但“前期”与“中期”是国家支持的，有利于农民生活质量提高的“新农村建设”类贷款，而后期“融资区”建商品房出售，属于国家“强监管”的房地产开发类贷款。因此，实际情况是“前期”和“中期”“三旧”融资的比例和利率水平会优于“后期”融资区的融资条件。
按资金用途分，“三旧”融资贷款可分为四类：“项目开展类”、“项目保证金类”、“复建安置资金”和“融资区贷款”。“项目开展类”包括前期项目调查、项目方案编制、土地环境评估及处理、拆迁费（含临迁费、拆运费、拆迁保证金）还有拆迁补偿费用、安置费等等。

“项目保证金类”包括“意向保证金”、“竞选保证金”和“履约保证金”等等

第三大类是“复建安置资金贷款” 这几类贷款均为国家支持类的贷款，自有资金比例要求不低于20%，银行融资不高于80%。融资条件视开发商的实力，可以是保证贷款或保证加抵押贷款。

“复建安置区”总投费用，政府一般要求开发商的资金要全覆盖，前期在监管账户的资金需达总投的30%，后期监管账户资金要求不低于总投10%。实际操作中，开发商提供总投20%资金，银行提供80%融资，其中10%贷款，70%保函，开发商20%加银行贷款10%，实现前期监管账户资金达到30%要求，外加70%保函，实现安置区总投的全覆盖。

随着安置区工程款不断的支付，保函逐步转为贷款用于支付工程款。当然，不同的城市，或同一城市中不同的区有不同的要求，融资方案参照政府相关要求设计。

第四类贷款是开发商建商品房出售的“融资区贷款”，该部分贷款是“房地产开发贷款”，适用“房地产开发贷款”有关管理办法。自投不低于总投的30%，一般以融资区土地作抵押加实控与集团公司作保证。

其他“三旧”贷款
“三旧”是一般我们常说的“旧村”改造，“三旧”还有“村留用地开发”，“村留用地开发”也可归到“旧村”改造范畴，其中“返还村的物业”建设融资参照国家支持类“复建安置房”有关规定，“融资区”，参照“房地产开发贷款”管理办法。
再科普一下，“三旧”改造指“旧村庄”、“旧城镇”和“旧厂房”改造，“旧城镇”改造融资参照“旧村庄”改造管理办法。
“旧厂房”改造，一般可分为两阶段。第一阶段，开发商购入“旧厂房”，银行可提供并购贷款，并购贷款融资额为并购总金额的60%。第二阶段，开发商通过补地价转为商业性质或通过政府收储，“招拍挂”转为商住性质，对应参照相关商业和商住贷款管理办法，商业开发贷款融资不超总投50%，住宅开发贷款不超总投70%。“旧厂房”改造，工业性质不变，重建、改建、加建，以租金作为还款来源，参照“固定资产投资”管理办法，融资不超总投70%。
以上是各类“三旧”改造融资的概要，分享有不当的地方，请见谅！