【三板斧第二十期】城中村长租公寓运营/装修分享

9月13日，我们邀请了广州市伊房物业管理有限公司 运营负责人 马棉杰同学分享城中村长租公寓运营/装修实操中的一些问题。

马棉杰同学 广州市伊房物业管理有限公司 运营负责人 

关于项目调研

去现场之前，我们能做什么？

1、地图软件初步了解周边情况

热力图：了解人流量和人口密度

卫星图：了解周边工业园、小区、城中村、学校、商业等影响入住率的整体布局

地铁距离：了解周边除了原有居住人口以外，可否通过地铁引流

2、租房软件了解租金水平

“贝壳找房”特点：品牌公寓，小区房，真实房源，可了解中高端定位租价

“闲鱼”特点：城中村房源，中介，引流房源较多，可了解中低端定位租价

通过以上方式，初步了解定位周边租赁市场概况，根据租价对比合作方案，判断能否经营长租公寓业态。

到现场之后应该看什么？

 1、项目方面：

①户型、外立面的改造成本、设计思路

②采光、楼层——影响租价

③公共区域、进出通道——其他装修投入

2、项目周边：

①客户群体——定位

②各种类型房源、竞品租价（小区、民房、精装公寓）---租价确认、是否引流

③通勤——租客来源

通过几个案例分享告诉大家如何识别客群，定位，以及租价。

合作方案

1、包租：固定底租，约定合同年限、免租期、递增。

①预付租金后通过装修款的形式回收

②置换条件

③因市场原因产生的无递增、装修好按毛坯价出租

④转让：年限、装修、产权

2、托管：运营方收取租金（营收）一定比例作为管理费，其他成本另算，一般需要约定保底金额作为甲方权益保证。

3、软硬分成：业主负责硬装，运营方负责软装，利润分成。

4、利润分成：运营方前期承担全部改造费用，项目收益优先由运营方回收绝大部分，投入回收后利润分成。

装修设计分享

如何快速判断一栋能设计多少房间和户型？

基本原则：

1、布局不遮挡采光面及通风

2、相互之间不影响使用

3、不妨碍通道通行

怎么样快速计算出一栋要设计多少套房及户型：

1、以一栋楼5层，一层120平方米，建筑面积600平方。

2、算一层多少套要把公共楼道、楼梯面积包含到户型里。

3、平均一套单间约25平方米，一房一厅是单间的1.5倍也就是约37平方米，两房一厅面积为单间的2倍也就是50平方米左右。

单间常规布置和尺寸

以上面积往往是比较理想的情况下进行设计，实际城中村公寓经营当中，从平衡租金成本和租客视觉效果的角度来说，一般套内面积设计都是按单间在17~18㎡，一房一厅26~27㎡，两房一厅的面积32~33㎡的原则进行。因此这么小的面积如何做到让租客从视觉，效果上做到看起来宽敞是一个重要的设计问题。

如图，绿色为“多功能区”，橙色为“睡眠区”，黄色为通道，红色为“生活区”。

“多功能区”就是衣柜、桌子，冰箱等家具、家电。

“睡眠区”就是床、沙发、茶几的家具。

“生活区”就是厨房、灶台、卫生间。

不同房型如何配比？

要扩展户型的种类，要让租客能做选择，再控制不同户型数量的比例，来优化项目户型的配置。

1、公寓房型在针对市场情况进行多样化配置以后，更有利于提高出租率。一般来说，数量允许的情况下，一栋楼里一般按以下比例进行设计：

单间占比65%

一房一厅占比30%

两房/三房占比5%。

之所以单间占比重较多，是因为市场上单间需求量大、租金低，面对的消费客群更广，所以消化也会相对容易。从经营角度来看，单间的单平方租金也更高，“平”效是所有房型中最高的。

2、实际经营过程中，具体的房型设计和大小也要根据项目周边市场情况而定，比如电商、家庭式这类有差异化需求的客群要求也会不一样。从租客角度，最理想的情况是面积大、租金低、产品好。这往往与房东方的利益诉求相悖，因此我们要在利用率高、面积大、租金适中、产品好等方面寻求一个平衡点。

3、 降低施工成本最省的就是找墙基本不用动的楼房。

施工前期不注意哪些问题，会在后期增加成本？

1、贴砖或者外挂墙砖，人工、材料一个小项目就可能几万块。

2、搭排栅，有分为竹子和钢管，钢管的费用是竹子的两三倍

3、施工相关部门政策合规性需要而产生的费用，街道罚款，巡查施工安全

4、电表主线负荷不够，需加大主线增容。不同区域费用、难度不一。

5、运送建筑材料、建筑垃圾规定点放置，通过小型作业车转运，产生高额的运输费，或者村里规定倒建筑砖渣、垃圾点，产生额外费用。

6、靠山的楼，发霉产生大量维护成本。

运营管理分享

管理规范性

1、区别于传统合伙模式管理架构，采用了区域制，岗位细分以及多岗位协调方便互相监督，管理上重视过程管理、业务数据管理、愿景和价值观培养和组织性。

2、经营数据由财务部系统拉取，方便查阅分析，细分到每个业务成交量、带看数据、跟进线索，门店的每一套续租、退房、跑路等信息。

3、对于任意项目，公司除了人员管理规范外，财务及房源管理运用了专门的“榕E租”管理软件，租客租金线上交付，直达公司账号，所有数据通过线上平台，清晰可查，且遵循有权的人不管账，管账的人不管钱，管钱的人无权等原则；所有经营数据和财务数据按月公开，信息随时可查，按月分红。

今天参加活动的同学如下：

谢鹏 学加网 创始人

曹涛同学 在云端 股东

凌琪骏同学 在云端 股东

梁成杰同学 在云端 股东

萧振岳同学 在云端 股东

张圣楠同学 道胜 营销总监

黄江权同学 广州市永来物业管理有限公司 总经理

樊剑飞同学 广州健康小镇 总经理

吴多利同学 广东粤能工程管理有限公司 运营管理中心经理

何晓云同学 广州卡诺亚工程有限公司 业务中心总经理

胡兰同学  佛山石湾贝丘投资有限公司 招商总监

朱明辉同学 佰仕杰律师事务所

欧阳咏智同学 环宇集团 总经理

吴展鹏同学 恒锋汇物业公司 总经理

刘崇孝同学 广州创悦投资运营有限公司 董事长

赵海生同学 广州市增城区小楼经济发展总公司 总经理

吴金平同学 广州怡境规划设计有限公司 集团市场中心总经理

李国柱同学 广东荣业消防工程有限公司 副总经理

罗非非同学 创维集团酷开空调事业部 工程商用空调总经理

李佳实同学 奥飞文创中心 总经理

麦嘉成同学 贰零贰伍（广州）投资咨询有限公司 总经理

张冉同学 深圳市朵拉公寓运营管理有限公司 总经理

李达辉同学 汕头市光华机械实业有限公司 CEO

古媛媛同学 欢创集团 总监

郭晓星同学 广发银行 支行行长

陈睿智同学 广东辰睿设计有限公司 总经理

李文同学 广州市助锦装饰建筑工程有限公司 总经理

李俊池同学 广东万态御景旅游文化传播有限公司 总经理

朱轩骏 红云置业 总经理

黄超同学 广东都市照明建设工程有限公司 总经理

吴泽民同学 广州共信设计有限公司 总经理

谢洪祥同学  广州远祥物业管理有限公司 总经理

交流探讨环节，深圳市朵拉公寓运营管理有限公司 总经理 张冉同学对以上内容也做了补充，其他同学也各抒己见，针对城中村长租公寓运营/装修方面、如何做项目的调研？如何和业主谈合作方案等等方面也都提出了自己的建议与看法，座谈会氛围非常活跃。

今天的专业沙龙到这里就结束啦，感谢各位同学的参与，我们下次活动见！