市场价4-5折拿核心地段！揭秘广州资深资产运营商“抄底”心法

4月3日，番禺同学会由广州万海房地产有限公司总经理郑群同学牵头组织，并为大家带来一场分享。她深度解析主题 《如何低成本拿到优质资产，同时实现现金流及租金利息差》 。

郑群同学 广州万海房地产有限公司 总经理

学加4月番禺同学会轮值会长

首先，郑群同学对同学们的到来表示热烈的欢迎，并开启了精彩分享：

“不是市场没机会，是你看机会的方式要变。”郑群同学一开场就指出，当下不是“能不能买”，而是“怎么买、买什么、何时买”。

“好资产是‘算’出来的，不是‘猜’出来的。”

她以自己近期操盘的两个项目为例，展开了一张“资产获取地图”：

✅ 债权收购，绕过市场竞价，直抵核心资产；

✅ 法拍参与，用专业研判代替盲目跟拍；

✅ 困境资产盘活，用运营思维激活价值洼地。

“现在广州不少优质物业，能以市场价4-5折入手，关键是你是否看得懂、接得住。”

“现金流不靠租金撑，靠结构设计。”

她进一步拆解了持有阶段的“生存逻辑”：

“很多人以为现金流就是租金减月供，其实真正的高手，是在租金覆盖、税务筹划、运营提效三个层面同时做功。”

她举了一个生动案例：两层海珠区的公寓，通过“长租约+租金贷+经营贷置换”，最终实现操作下来是有几万租金差及几百万现金。

“这叫结构性现金流，不是被动等来的，是主动设计出来的。”

“利息差是安全垫，更是利润引擎。”

讲到融资与成本的段落，郑群同学用了一个很形象的比喻：

“利息差就像你开车的‘油’，既要省着用，也要会加油。经营性贷款、租金贷、租约融资……工具很多，关键是怎么组合、怎么锁定。”

她分享了如何通过“贷种搭配+期限错配+利率锁定”，在控制风险的同时，把资金成本做到“低于租金回报率”，甚至逼近“负成本持有”。

“这不是魔术，这是财务设计。”

分享结束后的交流环节，几位同学围着郑群继续请教具体案例，她也一一给予务实回应。这场持续近一小时的分享，没有太多虚话，全是“可计算、可执行、可复制”的干货

谢鹏 学加 创始人

林沃荣同学 星河产业集团 高级总监

潘俊轩同学 轩诚投资点点文创科技园 执行董事

拱玥同学 广州菲洛留学服务有限公司 创始人

谭锦才同学 广东粤能工程管理有限公司 经理

李斌同学 广州全管家物业管理有限公司 董事

张彩霞同学 广州六度房地产咨询有限公司 总经理

张宇同学 联东集团 广州区域总经理

黄超同学 广东都市照明建设工程有限公司 总经理

全明晖同学 客天下投资(广州)有限公司 总经理

丘文宇同学 广州民御沣贸易有限公司 总经理

李少洲同学 智湾城实业 总经理

黎嘉文同学 中山宝新塑料包装制品有限公司 

凌秀青同学 广州嘉杰投资有限公司 董事

刘涛同学 广州万仓供应链管理有限公司 董事长

林琳 哈哈租车 董事长

市场永远在变，但认知与方法的升级，才是穿越周期的真正“本钱”。今天的活动就到这里啦，欢迎关注园区必读公众号，扫码获取更多活动资讯和报名详情，我们下次活动再会！