学加线上分享：浅谈“三旧”融资！

许上武

学加优秀学员

中山大学金融硕士

前面谈到，“三旧”改造是资金密集型的项目，需要巨量的资金，在广州，存款排在前列的是“四大行”和农商银行，“三旧”提供资金的主力必然是，“四大银行”和农商银行。

而根据近期的统计，在广州，农商银行在“三旧”项目融资业务中，占有较大的优势，在项目的“前期”和“中期”，占有绝对的优势。因为数据未经官方公布，这里不便公开。为什么农商银行在广州“三旧”项目融资中有比较明显的优势呢？

个人认为农商银行在“三旧”融资的优势主要有以下四个方面：

（1）经济效益对比。

银行的业务主要有“存款”、“贷款”和“中间业务”三项，在贷款和中收方面，各大银行在“三旧”项目中收益没太大区别。

农商银行是由信用社改制而来，在广州，是营业网点最多的银行，600多营业网点，有400多网点分布各村。

而其他银行，营业网点主要在市和区中心，在镇街一级也未能全覆盖，在村一级的，基本没有。

“三旧”改造中，村民将获得“拆迁费”、“临迁费”，“各种奖励”、“留用地“货币加物业”中的货币”，“弃产”的货币补偿金等等大量现金，村集体有“保证金”、过渡性的“建设资金”等等存款，因为农商行与村的关系及网点优势，“三旧”产生的现金，大部分会存在农商行。

因此，相对其他银行，农商行“三旧”获得的经济效益会更高，动力更足。

旧改政策是经常变的，一年一政策，甚至半年一调整，各区的政策也不同，各区中各镇也有各自的方向，我们也看到在实际操作中，各村的要求也有所区别。就是说，在“三旧”改造中，大机率会出现“一村一策”的情况。

要对原“三旧”管理要求进行调整，某些关键点必须由总行审批，在这方面本地银行，包括“广州农商银行”、“广州银行”都较有优势。

当然，在东莞的旧改，“东莞农商银行”和“东莞银行”会有优势。由于“三旧”工作开展早和项目多，农商行也是第一家实现“三旧”融资全流程、一体化的银行。

各镇、街对村集体资金管理是有要求的，一般资金的调动，要当地的“农办”、“财所”同意，一般村集体资金不能出镇街，出区是严控的。在“前期”和“中期”，“三旧”相关资金主要存放在村集体账户，银行在该镇如果没营业网点，开展“三旧”是比较难的。

农商行与“三农”70年唇齿相依的关系，对村和村民来说，困难的时候，信用社支持村和村民，现在环境好了，也会首选农商行，别外，几十年了，换一家银行服务，村集体和村民是不习惯的。而对农商行来说，一直以来将新农村建设作为“初心与使命”，有一种社会责任。

“项目保证金类”包括“意向保证金”、“竞选保证金”和“履约保证金”等等

第三大类是“复建安置资金贷款” 这几类贷款均为国家支持类的贷款，自有资金比例要求不低于20%，银行融资不高于80%。融资条件视开发商的实力，可以是保证贷款或保证加抵押贷款。

“复建安置区”总投费用，政府一般要求开发商的资金要全覆盖，前期在监管账户的资金需达总投的30%，后期监管账户资金要求不低于总投10%。实际操作中，开发商提供总投20%资金，银行提供80%融资，其中10%贷款，70%保函，开发商20%加银行贷款10%，实现前期监管账户资金达到30%要求，外加70%保函，实现安置区总投的全覆盖。

随着安置区工程款不断的支付，保函逐步转为贷款用于支付工程款。当然，不同的城市，或同一城市中不同的区有不同的要求，融资方案参照政府相关要求设计。