课堂笔记丨乡村文旅中的用地规范创新
政策由来——2013年11月十八届三中全会关于“建立集体土地与国有土地统一市场”
2014年12月中央全面深化改革领导小组会议审议通过农村“三块地”改革
2015年2月全国人大常务委员会授权国务院在33个区县试点
2016年6月银监会联合原国土资源部印发《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》
2020年1月1日《土地管理法》及2021年9月1日《土地管理法实施条例》明确了相关条款
2022年9月6日，习总书记主持中央全面深化改革委员会第二十七次会议审议通过了《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的指导意见》（二十大之前中央最重要的一次会议）
近年的三个文件把“农村集体经营性建设用地入市”推向了历史性新高度：2022年9月6日，中央全面深化改革委员会第二十七次会议审议通过了《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的指导意见》
2022年底，中共中央办公厅 国务院办公厅印发《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》（厅字〔2022〕34号）在保留原有33个试点县区的基础上，各省可结合实际原则上数量不超过本省的10%。
2023年3月1日，自然资源部办公厅印发《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》（自然资办函〔2023〕364号）
各地在深化试点中疑虑不少：
如何理解新增不能入市、是不是只能盘活存量入市？
把宅基地转为经营性建设用地后是否可入市？
是不是可以以租代售绕过产权分割销售？
2024年底，350个县区深化试点结束，全国又回到同一起跑线
2025年中央一号文件：有序推进农村集体经营性建设用地入市改革，健全收益分配和权益保护机制。 2025年中央政府工作报告只字未提
下一步如何推进，是全面推行？还是进一步试点？
1.退出注销
2.调整用途
3.腾挪整并
4.确权登记
5.公开入市
案例：安徽省黄山市黟县丰梧村无名初自然疗愈酒店
占地总面积64亩，其中，建设用地10亩，总建筑面积为4000平方米，11栋新式徽派建筑，利用盘活闲置宅基地、转变为集体商服用地再公开挂牌供地。
投资人于2019年摘得建设用地，流转周边54亩农地作为景观和拥挤农业采摘总投资6000多万元
乡村文旅土地“六坑”
调认定的无合法来源建设用地盘活
农庄/庄园/花园/茶园/茶场/牧场/农场/渔场等农文旅融合项目的用地陷阱与自救路径
尽量不涉及重资产，抓内容、重运营
用足原地类管理
用活存量用地
用好过渡期政策
善用一二三产业融合概念
慎用设施农业用地
禁用临时用地/临时建筑
敏感用地（非建设用于建设、非经营性用于经营）文旅项目解决方案
情形：
市政公益的停车场、体育馆、文化馆等
城市公共绿地、河道缓冲区内的文体项目
生态价值极高、风景绝佳但在生态保护红线内
文化价值极高的文物级物业
做法：
自己不做土地使用权人
拉政府平台公司做夹层
可以垫资、代建、借贷
BOT、PPP、EPC+O、托管、委托经营
文旅拿地进入闲限荒废时代！
眼下，能留给文旅发展的好地、成片地、干净地越来越少了
各地政府与投资商、尤其是草根企业必须转变思路，从缝隙中寻求发展空间：名胜名城时代、好山好水时代、边关要塞时代、闲限荒废时代
闲置地：闲置宅基地民房，空心村，闲置学校村委，闲置茶场。2018年11月15日，文旅部等17部委发布《关于促进乡村旅游可持续发展的指导意见》
限制地：受生态保护红线、永久基本农田保护线等限制的水源保护区、生态控制区、自然保护区等，只能在严格遵从各类保护规划下的限制性、保护性的零星开发（存量盘活利用）
四荒地：荒山、荒坡、荒丘、荒滩等未利用地。2015年8月18日农业部文件《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》等文件均提及鼓励利用四荒地发展休闲旅游
废弃地：废弃矿区、矿山、尾矿区，造纸厂废水坑，化工厂污染区，废弃工厂仓库等。2019年12月17日，自然资源部出台《关于探索利用市场化方式推进矿山生态修复的意见》
谢鹏 学加 创始人
郑晓锋同学 徐州中庸信息技术有限公司董事长
阮崇斌同学 广州天瀚工程设计有限公司 总经理
陈志坚同学 广州谨诚企业代理 总经理
符雪芹同学 广州启众副总经理
段伟鹏同学 广州鹏贤物业管理有限公司 总经理
陈志业同学 广州海珠区艺景天成教育培训中心副总经理
郝群同学 广州欢喜财税服务有限公司总经理
李绮珊同学 广州海纳产业运营管理有限公司 副总经理
陈汉同学 亿达发展 副总经理
张伟平同学 广州首鼎科技有限公司 副总经理
吴泽民同学 广州共信设计有限公司总经理
黄保秋同学 广州增城期诺投资有限公司总经理
朱明辉同学 广东佰仕杰律师事务所总监
陈锦明同学 广州启众 副总经理
张冉同学 朵拉国际社区 总经理
沈佳荧同学 广州睿思研学信息科技 总经理
王勇同学 广州市大涵装饰工程有限公司总经理
温涛同学 国投售电 广东区域副总经理
