消防管穿梁、货梯分布四角、供水容量卡死——新礼合智造园的“钱花在刀刃上”

周四下午四点，花东镇的风里还带着几分秋末的清爽。十几辆车陆续拐进园区大门，签到台前的人越聚越多。这一天，肖斌同学把大家带到了一个地方——花东·新礼合智造园。

肖斌同学 广州钜盛投资有限公司 执行董事

学加花都同学会轮值会长

但肖斌同学站在门口说的第一句话，不是“看看我们的楼”。而是——“市场大环境变化快，二期规划计划调整，产品究竟怎么定位更好，心里还没底。”

话一出口，现场的气氛就不一样了。来的大多是“懂行”的人：园区运营的、做供应链选址的、手里有厂房资源的、做工程的、做物业的。大家心照不宣地知道，今天不是来喝茶看楼赏外立面的，是来给一个实打实的项目出谋划策、答疑拆题的。

先把一期的“底牌”看清

要看二期往哪儿走，先得把一期看懂。

新礼合智造园，总建筑面积约10万㎡低密生态产业园，由4栋高标准厂房 + 1栋高台仓组成，容积率仅2.25——这在寸土寸金的花都，属于“舍得给空间”的配置。

目前已立在园区里的，是3号楼和6号楼，两栋六层高标准厂房，正处于竣工验收的尾声阶段。

层高：分段的讲究。首层至三层：约8.0米层高；四层至六层：4.95米层高。这个分段不是拍脑袋定的。做重生产、上设备的，一楼到三楼够用；做轻型加工、仓储、办公的，四楼以上也刚刚好。

细节：从“踩过的坑”里长出来的。肖斌同学很实在地说了这么一段话，值得抄下来：“基于前期经历过的一些产业园使用痛点，新礼合智造园在细节上做了些提升——独立的空调冷凝水排水管、加高的推拉窗挡水条、独立的类阳台式小设备平台、所有消防管全部穿梁，希望给客户更好的净高和使用弹性。”

听着都是小东西，做过园区的人都知道，这恰恰是租户“住得舒不舒服”的关键。一句实话：钱要花在刀刃上。接着他又补了一句更实在的话：“现在看，四至六楼的消防管穿梁意义不大，一楼到三楼才有必要——钱花在刀刃上，不是每层都值得。”

这话一出，做工程的同学在梁下比了比净高，当场点头：“思路对。”但马上也提醒了一句关键：“穿梁省的是后期改造的钱，前提是机电预留要一次做到位，别到时候又凿又补。”一语中的。省钱的不是“穿梁”这个动作本身，而是前期想清楚、一次做对。

货车怎么上楼：已经想好了。厂房提前做好了电梯井预留，最多可配6台3吨人货梯，分布在四个角。

这个设计的用意很明白：货车上卸货错开位置，在楼下怎么停、怎么转都方便。对做物流、做仓储、做频繁进出货的租户来说，这比多送一平米都实在。

灵魂一问：“一期招商，你们怎么看？”

走到厂房尽头，肖斌抛出了当天第一个非常务实的问题：“针对一期的招商，大家有什么好的建议？”

问题一落地，同学们一条条接住，一条条拆。

1、第一道门槛：水。做物业的同学先接，回答得干脆利落：“不要招用水量太大的。”

原因很硬——园区的供水管径、水表容量、市政接入都是按规划报建的。一家高耗水企业进来，可能把整个园区的额度吃掉一大块。

印染、电镀、化工、食品加工这类，排水量和污水性质都可能顶破环评容量，连累其他企业。

更关键的是他后面那句：“招进来容易，后面被卡住、被约谈、被限产，麻烦就大了。招商是一道门槛，运营是另一道门槛。前一道过了，后一道才刚开始。”

一句话把园区运营的真相说透了：招进来不是终点，是运营难度的起点。

2、第二道建议：先做个样板间。有同学接着建议：“先做个样板间出来。把层高、柱间距、梁下净高、地面做法这些参数做成展板、做成标识，外墙挂上大广告，让客户一眼看懂你的标准。”

这招看似朴素，其实是招商的杠杆——你不用解释，让空间和参数替你说话。客户站在那儿，一看就懂，一懂就心动。

重头戏：二期，建什么？

从建好的厂房下来，真正的硬仗开始了——二期产品怎么定。肖斌同学亮出了自己的初步构想：“项目二期产品计划调整为单层钢结构高台仓产品。”说着，摊开了两套初步总平方案。

方案A：延续错位布局。延续一期3、6号楼的错位布局思路，东侧留出两千多平室外专项场地。好处很明显：动线灵活、货车周转从容、留白给足。

方案B：方正集约。楼体更方正规整，土地利用率更高。好处是：可租面积最大化、报建更干净、单元切分更灵活。

摊在桌上，选哪套？肖斌问得很直接。

做产业园开发的同学看了一会儿图纸，给出了一句堪称全场最佳答案：“方案没有对错，只有你想招谁。”

话落，一屋子人安静了一瞬，然后开始更热烈地讨论。

是啊——先定客户，再定图。你想要的是“零散的小租户”还是“一拿就是一整栋的实力派”？是“轻加工+仓储”还是“纯物流分拨”？客户画像一旦清楚了，图纸上的每一笔自然就有答案了。这大概就是这次走访最值钱的一课。

这一期活动，肖斌同学选的地方和节奏都很好。他的坦诚，让这场走访从“看楼”变成了“解题”；同学们的专业，又让每一个难题都接住了、拆开了。二期空地上到底建什么才好租？租金还能不能站得住？

答案或许还没最终落笔，但方向已经越来越清楚了——先定客户，再定图。钱要花在刀刃上。招商是门槛，运营才是功夫。

到场同学：

谢鹏 学加 总经理

谢剑聪同学 广东鹤信产业园 负责人

黎广平同学 广州桔利新能源有限公司 总经理

冯敏华同学 华标科技 总裁

何洪有同学 保润集团5G酒店集群 创始人执行董事

钟智豪同学 星濠投资 总经理

马永健同学 广东广铝铝型材有限公司 营销中心副总经理

杨阳同学 广东美嘉旅游投资有限公司 董事长

揭金恩同学 东莞天勤装饰

骆炽晟同学 鼎盛智谷 总经理

李少洲同学 智湾城实业 总经理

刘涛同学 广州万仓供应链管理有限公司 董事长

陈经君同学 深圳市金佰亿投资发展有限公司 总经理

安虎同学 广州万仓供应链管理有限公司 总经理

王晓阳同学 广州万仓供应链管理有限公司 总经理

如果你也在做园区、在找厂房、在琢磨空港片区的产业落位逻辑，下一场走访，别忘了报名。