集体建设用地没“走平台”，不一定无效！

根据广东省的相关规定，集体建设用地交易应当通过土地交易市场公开进行，那么，如果未按规定进场交易，会对土地使用人带来不利影响吗？

根据2005年10月1日起生效的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十五条规定，集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。即，通常所理解的需要“进场交易”，也是我们常说的“走平台”。

那么，是否集体建设用地都必须进场交易呢？让我们来看佛山市的一个案例：

 案例一 

【基本案情】：

佛山市某集体经济组织经村社代表同意后，与土地承租人签订土地租赁合同，同意承租人租赁涉案集体用地用作仓储综合用途。但双方未进场交易。

后有村民认为：案涉土地租赁未经招拍挂，不能使土地收益最大化，侵犯其权益。据此提起诉讼要求撤销案涉合同。

【法院认为】：

合同约定案涉土地使用权是用于仓储物流，并非用于商业、旅游、娱乐性质，本案亦无证据证明案涉土地用于仓储物流以外的其他用途。

因此，村民主张案涉土地使用权的出租必须经招拍挂程序没有事实及法律依据，本院不予支持。

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可见，

1. 相关规定对于需要进场交易的土地用途有明确范围限制。

2. 该规定存在一定解释空间，因此，建议有土地交易意向的主体可以先就目标土地是否需要进场交易进行核实。

如果当事人未按相关规定进场交易，交易合同是否有效？

让我们看看以下两个广州及佛山的案例：

【基本案情】：

广州市某集体经济组织与土地承包人签订《土地承包合同》约定，经本队户代表会议表决将涉案土地公开投包给土地承包人。

村集体内部表决内容还包括：涉案土地应通过资产交易平台公开交易，但村集体经济组织和土地承包人并未履行进场交易程序。

后承包人以集体经济组织未经资产交易平台发包、私下与承包人签订合同违反有关规定为由，向一审法院起诉请求判令解除《土地承包合同》，并请求判令集体经济组织返还承包人已付的承包费及利息。

【法院认为】：

案涉土地已经三分之二以上村民户代表同意发包，符合《中华人民共和国农村土地承包法》关于土地发包应当遵循的原则，虽村集体内部表决案涉土地需通过榄核资产交易平台公开交易，但由于资产应当经“三资平台”公开交易的相关规定属于管理性规定，而非效力性的强制规定，因此，承包人以此为由主张合同无效，并无法律依据。

【基本案情】：

佛山市某集体经济组织就租赁使用涉案地块与土地承租人签订《集体土地使用权租赁合同书》，后来村委成员换届，新任村委认为前述合同是上届村委成员的个人意思表示，且未按照国家规定举行公开的招拍挂程序，违反了《中华人民共和国招投标法》、《广东省集体建设用地流转管理办法》之规定，应当认定为无效合同，遂向一审法院提起诉讼请求确认合同无效。

【法院认为】：

《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》系由广东省政府颁布的地方政府规章，该办法中关于集体建设用地使用权出租用于经营性项目的规定不属于国家法律、法规的强制性规定，涉案土地未按照前述规定的招、拍、挂程序进行出租的情形并不当然会导致涉案土地租赁合同无效。

应当根据本案合同签订的背景、相关合同的延续等情形综合认定涉案租赁合同的法律效力。

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经对相关案例的研究，广州和佛山地区的司法实践普遍认为：《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》不属于法律强制性规定，因此，仅以未按该规定进场交易并不会导致合同被认定无效。

虽然根据广佛地区相关司法判决的观点，未按相关规定进场交易并不会导致合同被法院认定为无效，但是，土地使用人并非可以就此无视进场交易的规定！先看看发生以下案例：

案例四

广州市增城区某集体经济组织于2013年7月19日将涉案土地出租给承租人并签订了《租赁合同》，租赁期限由2015年2月8日至2035年2月7日。

双方并未进场交易。

合同履行过程中，该集体经济组织以未经法定程序进行公开交易等理由向法院提起诉讼要求确认涉案《租赁合同》无效。

虽然，涉案法院认为：《广州市农村集体资产交易管理办法》自2015年6月1日起施行，而涉案《租赁合同》于2013年7月19日签订，因此，集体经济组织以涉案《租赁合同》未公开交易违反《广州市农村集体资产交易管理办法》为由，认为合同无效的主张不成立。

但是，在合同的实际履行过程中，该集体经济组织所在地的农村集体资产交易中心曾于2017年10月23日向该涉案集体经济组织下达《告知书》表示：

“经调查核实，你社私自交易涉案土地资产，直接违反了《广州市农村集体资产交易管理办法》第三十一条规定：不按照本办法规定进入交易服务机构公开交易。现责令你社改正，按照农村集体资产交易管理办法的流程发起交易”。

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可见，如果不按规定进场交易，一经发现仍然可能会被当地农村集体资产交易服务机构要求改正，并按照规定流程发起交易。

在案例四中，虽然《广州市农村集体资产交易管理办法》自2015年6月1日起才施行，但是《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》自2005年10月1日起就开始施行，因此涉案合同签订时其实已经存在关于进场交易的明确要求，农村集体资产交易中心向集体经济组织提出整改要求并非是缺乏依据的。

根据《广州市农村集体资产交易管理办法》第三十一条规定，农村集体有关人员违反本办法规定，不按本办法规定进入交易服务机构公开交易的，视情节轻重，给予责令改正、通报批评、扣减薪酬或者绩效奖金、建议罢免等处理；给集体经济造成损失的，依法承担相应赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

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所以，在收到农村集体资产交易服务机构的改正要求时，为了避免承担相关处罚和责任，村集体的相关人员很有可能会通过各种方式、各种理由来主张合同无效。

另外，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第三十条规定：“违反本办法第十五条的规定，集体建设用地使用权不实行公开交易的，县级以上土地行政主管部门不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续。”

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可见，如果未按规定进场交易，还会影响涉案土地相关权利登记手续的办理，并可能影响后续土地建设开发手续的办理，进而导致当事人的合同目的实际上无法实现。

综上，未按相关规定进场交易并不会导致合同被法院认定为无效，但是却仍然可能严重影响合同履行和合同目的实现，所以建议大家还是按照相关规定履行进场交易程序。此外，考虑到集体土地交易相关的政策冗杂且频繁更新，建议大家及时寻求专业人士的帮助，以尽量识别并规避交易风险。

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杨馥菱

建纬（广州）律师事务所 实习律师

服务于多家大型房地产企业

专注于城市更新、房地产、建设工程等领域的法律服务

叶静

建纬（广州）律师事务所 高级合伙人

资深房地产律师

房地产法律工作近二十年。

专注于开发商、建筑行业的风险防控