集体物业（无证）租赁纠纷的裁判规则

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无证集体物业租赁涉诉大数据分析

城中村集体物业的业态多为商铺、酒店公寓、创意园区等，集体物业的租金是集体收入的重要来源，也是成员股份分红的重要基础。
因此，村集体经济组织向来重视集体物业的租赁事宜。为规范农村“三资”交易行为，地方政府要求涉及村集体经济组织的资产、资源、资金，需要在公开平台上进行交易。
目前，湾区各地市、区基本都有各自的“三资”交易平台（通俗称法，亦有称为：“农村集体资产交易平台”）。

根据裁判文书网统计，截止至2022年3月29日，全国集体经营性用地下物业（无证）租赁纠纷涉诉共计 27300 例。其中，广东省共计 10559 例，占全国 38.8%，排名第一，第二名北京仅4056例，第三名上海仅2298例。
在广东省的案例中，湾区九市共计10106例，占广东省 95.7%。其中，广州市为1940例，深圳市为2481例，佛山市为2288例，东莞2390例。应当说，湾区无证集体物业租赁纠纷主要集中在广佛莞深四地市。

对于市场主体承租集体物业的目的，通常是在装修整饰、升级改造后，通过再出租获得增值收益，也就说业内常说的“二房东模式”。
承租人投入资金后，需要稳定的合同周期来收回未来的预期收益，所以在租赁合同无效的压力下，对于无证集体物业出租行为，出租方与承租方最大的矛盾即体现为：租赁关系的稳定预期与合同无效导致的不稳定性之间的矛盾。

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租赁合同自始无效，通过“三资”平台公开交易并不影响合同效力

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”
基于以上规定，无证集体物业因其未能取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设，导致与承租人签订的租赁合同无效。
通过案例检索，法院的基本观点认为：“虽然是经过公开交易平台，但是否通过公招平台交易，属于交易方式的范畴，与合同效力的认定并无直接关联......”
租赁合同被认定为无效后，涉及到合同双方的各自返还义务，以及因合同无效导致的各方损失如何承担。

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租赁合同自合同无效后的损失应如何承担

就合同无效导致的各方损失而言，笔者总结了三个层面八项损失，也通过“八问八答”的方式，对相关问题给予回应。

分别回答如下：

1、押金、保证金通过可以退，但一般会先用于冲抵占用使用费。

2、租金转为占用使用费，标准通常为合同约定的租金金额，但各地法院也会根据个案中的双方过错比例给予调整。

3、租赁合同无效，自始无效，双方均无需对合同相对方承担违约责任。

4、装修投入按以下原则处理：

出租人同意装修的：

（1）未形成附合的部分，出租人同意利用的，折价归出租人；出租人不同意利用的，由承租人拆除；

（2）形成附合的，出租人同意利用的，折价归出租人；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

出租人不同意的：由承租人负担损失。

5、扩建、新建的投入按以下原则处理：办理了合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

6、承租人公司开办费用，原则上不予补偿，但承租人可以尝试向法院主张，对于合理的部分，法院也有部分支持的先例。

7、停产停业损失原则上归属于承租方。

8、由出租人与承租人双方共同处理与次承租人的关系，次承租合同无效而次承租人不腾退场地的，需向出租人支付占用费。

联系方式：13611499886