【三板斧第七期】和政府签订产业投资协议需要注意什么？税收监管协议要注意什么？

8月31日下午， 由学加网策划主办，学加产城研究院联合主办的第七期“三板斧”头脑风暴会来了。

本期“三板斧”头脑风暴会以《和政府签订产业投资协议需要注意什么？》为主题，分享如何处理政府问题，以及对赌协议可能带来的处罚条款和实际处罚操作是怎么样的。

本次我们也邀请到了几位同学进行分享，他们分别是：

崔元星｜学加首席土地顾问

叶静｜建纬律师事务所｜高级合伙人

王磊｜某市某区招商局

张宇｜联东投资(集团)｜广州区域总经理

每人分享几点，在这里集合了所有高手的智慧结晶，把知识和趣味融为一体，让同学在趣味性中获得知识。话不多说，直接上内容。

第一位分享嘉宾是学加首席土地顾问 崔元星老师

崔老师分享了产业拿地&监管协议中的尴尬。

监管主体的尴尬：俗称“供地后置条件”，其实质仍然是前置条件，土地使用权出让协议甲方与监管协议主体一般不是同一个投资强度、税收等控制指标应该是指导性而非强制性。

责任主体的尴尬：物业使用权人从购地开发中的一次分离，从购买物业中的二次分离是监管买地人、还是买房人、还是租房人？
最后崔老师分享了实操中的一些技巧

1.明显高于常规、超出常理的投资对赌协议不能签

2.尽量商议，不要做出头鸟

3.罚则尽量含糊，尽量不要涉及金钱

4.投资强度及税收等硬性指标绝不能跟房屋产权登记进度挂钩

5.转嫁、分解责任，让责任主体越来越模糊
第二位分享嘉宾是建纬（广州）律师事务所 高级合伙人 叶静同学

产业指标的达标考核：引入企业、投产和达产时间、投资总额、固定资产投资总额、投资强度、总产值和亩产值、纳税额、节能环保

未达标后的政府处理措施

1、按差额补足违约金；

2、无偿或折价提供部分产业物业给政府，由政府招商

3、不得享受补贴、优惠；已享受的要返还

4、不予分割、不予办理过户

5、收回土地使用权

不得私下转让股权、不得私下合作（招商，而非卖地）的应对措施

1、在异地多注册一层持股公司

2、不影响控制权变化的情况下进行股权合作

3、可以其他合适的方式合作，比如代建、与客户定制建设
关于违约金的应对措施

1、为条件加帽子、模糊化（ “及关联企业”“……或其投资公司”）

2、将条件设置为更可控，例如 ：

• “2023年8月31日前开工建设。2024年9月1日前竣工”

• “乙方取得施工许可证后5个工作日内须立即开工建设；

•  “自开工之日起 12 个月内完成土地出让合同项下整个地块竣工。”

3、争取整改时间，整改完成，不视为违约

4、业绩不达标的违约责任止于补偿差额，不涉及土地收回

5、找非乙方原因、合理解释

关于收回土地使用权的应对措施

1、尽量限制为“闲置土地”的收回标准

2、找非乙方的原因

第三位分享嘉宾是某市某区招商局 王磊同学

王磊同学表示签产业监管协议或补充协议有四个关键点：

1、产业导入：勾地拿产业资源，做主题园区，协议尽量宽泛，比如电子信息，智能制造，智能装备，生物医药等，因为后期有产业导入审核机制2、固投，亩均税收（1）产业平台的考核年限，对企业的考核年限，（2）罚则：差额税收，固定保证金3、工期（3年以上，罚款）4、交地时间的约定（摘地不等于满足交地条件，约定好几通一平后才交地后开始考核

第四位分享嘉宾是联东投资(集团) 广州区域总经理 张宇同学

张宇同学分享了几个自己的观点及建议

1、容积率如果用不上，谨慎对待容积率，不要一味追求高容积率

2、产业尽量宽泛一些，不要框的太死

3、涉及到办证，前置跟政府签的更具体

4、民营企业最好能跟国有企业进行绑定
关于处罚的应对措施
1、能谈到没有税收条件最好，或者有目标没处罚2、尽量跟政府谈减少处罚的力度，延长考核的周期等
3、有处罚的话，尽量不要跟钱挂钩，要跟”物“挂钩，处罚条件谈处罚回收土地而不是罚款，因为回收土地的实际实施是比较难的

4、尽量不要跟”办证“挂钩

本次活动也得到曹涛同学的场地支持，分享会结束后曹涛同学对园区的整体做了介绍，同时也介绍了园区的配套优势，园区的数字化，园区数字化管理等。

曹涛 广州云端物业管理有限公司 股东 
我们也在曹涛同学的带领下，参观了在云端粤港澳大湾区智慧生活园区。在云端粤港澳大湾区智慧生活园区是以“数字经济”为产业链的发展方向，聚集关联程度高的产业形态

总建筑面积逾10万平方米，一共由15栋写字楼组成。园区办公布局灵活，行业兼容性强，不仅能够满足企业办公、研发、展示等产业链各个环节的使用需求，还提供夜光跑道、共享会议室、多媒体室、大型户外显示屏、篮球场、网球场、健身房、智能化爱物管系统等配套设施。

目前，园区已引进多家住房租赁、连锁餐饮等企业入驻，致力于打造沙头产业转型升级新高地。

以上就是我们今天的活动内容。接下来我们还会举办多场不同主题的“三板斧”头脑风暴，也欢迎有内容有主题的同学与我们沟通分享。我们下期再会！