【三板斧第十八期】不良资产从业者和空间运营商交流会

7月17日，我们邀请了做不良资产和空间运营商的同学一起来做个主题讨论，讨论关于如何通过不良资产获取物业以及如何提升不良资产价值，推动存量物业转型升级，本次活动有50多位同学积极参与。
本次活动我们来到曹涛同学、梁成杰同学、凌骐骏同学、刘绍辉同学的项目——在云端·境界(粤港澳大湾区智慧生活园)。
贺国强同学 复欣商管 创始人
贺国强同学通过实操案例分享，讲解了不良商场轻资产运营逻辑。贺国强同学表示关注的购物中心超过450个（其中大湾区超过150个），每个购物中心数据维度超过30个，首创购物中心评估指数“复欣指数”，可以相对精准地评估购物中心价值。
推介给投资人的项目通常符合以下数个标准：1、人均购物中心面积1.0以下；2、外卖率40以上；3、出租率80%以上；4、项目建筑结构合理或改造成本合理；5、项目商家结构合理或调改成本合理；领展中心城6、竞争区域内处于强势地位；7、项目经营现金流足以覆盖运营成本，但无法全额还本付息；8、复欣商管与相关债权人、债务人、司法机关等有良好沟通/重大影响。
案例：佛莞项目商场建筑面积10万㎡，占地4.5万㎡，旁边净地1.2万㎡，目前商场营收7000万/年（最高过亿元），债务9.2亿=银行抵押9亿+民间债权0.2亿，列入旧改，商改住（以下据此计算）。
通过城市更新拆除重建二、三、四期，二、三期拆除后将与四期合并规划建设，地块规模适中且方正，结合优越的区位和景观，将项目打造成功能布局完善的低密度、高品质纯住宅小区。
佛莞项目第一、二阶段进度：1、已与银行谈妥保底清收（复欣保证金600万）
2、签署20年《商场租赁协议》，年租金1800万
3、与资方签署《商场抵押债权合作协议》（资方缴纳保证金5000万）
4、资方通过AMC购买银行抵押商场债权7.3亿元， (购买成本+首期服务费)控制在4.8亿元以内
5、完善部分旧改报建手续，资方5.3亿转让给开发商
6、开发商拍卖商场，资方在7.3亿元内举牌无需补交费用；(商场拍卖竞得成本+二期服务费)控制在5.76亿元以内；超出5.76亿元至7.3亿元部分视同盈利
7、开发商购买商场旁边净地抵押债权1.5亿元，随后拍卖土地并竞买；成本控制在1.2亿元
8、开发商办理报建手续；(5.76亿+1.2亿+三期服务费+补交费用)控制在8.4亿元以内；超出至8.8亿元部分视同盈利；折合：楼面地价7000元/㎡
9、成功协调增容、增高等，资方增加利益，支付第四期服务费
合作服务方1、轻资产：租赁经营20年，投资不低于100万/位，募资规模1500-2000万元/商场，回本周期2-3年；
2、中资产：租赁经营20年+投资改造，投资不低于300万/位，募资规模2500-3000万元/商场，回本周期3-4年
3、重资产：投资物业，投资不低于1000万/位，募资规模1.5-15亿元/商场，回本周期3-7年，年化租金回报率5-8%
陈伯康同学 中铼资管 创始人
陈伯康同学分享如何通过不良资产购买物业1、目标：价格低——买物权就有现金流，再通过运营恢复物业价值，最终通过物业变现实现差价盈利或者通过Reits实现盈利退出。
2、高杠杆：空手套，好物业价格低会有专业机构全额垫资。
3、基础：专业的运营能力和品牌，可以通过运营提升物业空间价值。①知识储备：债权与物权、法律--执行（时间维度）、拍卖（一拍、二拍、变卖拍卖常识、抵债）、财税、交割等
②合作伙伴：不同阶段和专业，选择三六九等合作伙伴，通过项目不断测试，形成各个业务板块的核心服务商
③资金准备：债权资金准备，物权资金准备。
黄保秋同学 广州增城期诺投资有限公司 总经理
黄保秋同学分享了做不良资产的经历，17年做的资产包，6万收回来62万卖出去，但是现在很多不良资产15%的利润都没有，甚至很多都是亏损的。

还有就是常常失去好的项目，一个案例20多年从来没有租出来过，跟我们两个同学（空间运营）一聊，附近能租出900-1200/间，很适合做长租公寓，而当时由于风险评估后，就没有拿这个项目，如果能跟空间运营的同学提前沟通、合作，那这个项目就敢拿下来了。
吴恩立同学 文商旅投资控股 总经理
吴恩立同学专门做并购文旅这个板块，他也分享了自己做这板块的目前的现状。
1、新业态：特种兵打卡式旅游”、”盖章式旅游”、演唱会旅游、“博物馆热”、“寺庙热”、”进淄赶烤“热潮、贵州榕江“村超、村BA"、"City Walk"等新业态的出现,激发了消费新活力, 推动文旅行业进入创新驱动发展阶段。
2、新玩法：沉浸式游乐项目、VR体验项目、全息影音项目、文物数字孪生、裸眼3D等新玩法丰富了游客的线下体验内容,提升了游客的文化享受度。
3、新场景：物联网、大数据、5G、VR、AI、元宇宙等新一代数字技术的应用拓宽了文旅的应用场景和消费场景,沉浸式体验项目、VR虚拟项目、文化数字空间项目等创新发展提升了游客的体验感,催生了更多围绕游客体验展开的文旅经济增量
文体旅、文商旅、农文旅等新融合形式推动了文旅产业的发展,新质生产力将开发出更多的创新性产品和多元玩法,适应不同需求和资源。谢鹏 学加网 创始人潘俊轩同学 轩诚投资点点文创科技园 执行董事郭学儒同学 广州首鼎科技有限公司 总经理黄保秋同学 广州增城期诺投资有限公司 总经理周美妡同学 北京侨鑫铂睿公寓管理有限公司 董事张雪花同学 广东易泊科技有限公司 总经理罗秀婷同学 广东蕴德律师事务所 合伙人冯子卿同学 花小屋 总经理黎健业同学 知间物业（广州）物业管理有限公司 经理李斌同学 广州全管家物业管理有限公司 董事长陈雄伟同学 广州深墙商业管理有限公司 合伙人陈睿智同学 广东辰睿设计有限公司 总经理蔡浩栋同学 莫里运营管理（深圳）有限公司 ceo余旭日同学 趣墅 创始人宋小军同学 广东粤能工程管理有限公司 总经理陈祉睿同学 珠海誉衡置业有限公司 董事长陈伯康同学 中铼资管 创始人张伟平同学 广州首鼎科技有限公司 总监王菊桃同学 广州双哲企业管理咨询 总经理林倩婷同学 广州慧创百思产业管理 副总黄专同学 广州市专一建筑装饰工程 总经理王淼同学 创悦产业园 总监张宇同学 北京联东集团 广州区域总经理刘国亮同学 广东富银金鑫投资管理 总经理方蓓同学 广视盛誉投资 执行董事贺国强同学 复欣商管 创始人马飞同学 广州启迪 总经理苏会燕同学 广州十一建筑设计 总经理张艳丽同学 大良造投资 董事黄浩同学 广州市星维路创业有限公司 合伙人张文锋同学 趣墅度假酒店集团 合伙人林兴荣同学 X-VALUE 连锁办公 创始人李夏同学 广东省广轻商业运营有限公司 总经理何永强同学 汇科产业园 总经理朱明辉同学 佰仕杰律师事务所 总监许志煌同学 大良造投资 董事长严晓梅同学 圣地集团 总经理王明洋同学 道胜集团有限公司 董事长徐长添同学 广州晋丰厚物业管理 董事长张明灿同学 百思一刻 创始人张冉同学 朵拉国际社区 总经理麦嘉浩同学 广州乐飞物业管理 项目总监马棉杰同学 广州伊房物业管理 运营负责人王学省 广东爱军源后勤服务 总经理陈莉 坚基城市更新 常务副总经理 吴泽民 广州共信安防智能有限公司 创始人尹苗 信融基石 总经理赵海生 广州增城小楼镇经济发展 总经理 曹涛 云端物业 股东吴恩立同学 文商旅投资控股 总经理
每位同学都各抒己见，针对不良资产以及空间运营的投资方向、如何提升不良资产价值、存量物业转型升级等方面提供了自己的建议与看法，座谈会氛围非常活跃。

本次活动到这里就结束了，每一次活动都能让学加产城研习社同学接触和了解不同的行业，不同的文化，拓宽视野，与优秀的同学交流，相互学习，思维碰撞迸发出更多的灵感，充实而愉悦！