不拆不卖只“爆改”：国企老仓库如何靠EPC+O逆袭成千万级云创港？

9月16日，我们走进广新·元素54号云创港。不是普通参观，不是走马观花。这一次，凌琪骏同学把课堂搬进了老旧厂房改造现场——

一边是红砖、钢架、旧仓号，一边是直播基地、创意办公、产业孵化。大家聊的也不是“房子好不好看”，而是更刺激的问题：

国企手里的老物业，怎么从“收租思维”变成“经营思维”？

存量资产，怎么真正活过来？

凌琪骏同学 广州玮隽物业投资发展有限公司 股东

广州番禺同学会轮值会长

凌琪骏同学对学加同学的到来表示热烈欢迎，并带领同学们参观了广新·元素54号云创港。

“这要是没改，可能就是杂草、铁皮、还有一句‘此处禁入’。”但眼前不是。

清新的立面、保留下来的红砖、重新排布动线的仓储区、办公区、生活区——老房子的骨头还在，血肉被重新养了一遍。

广新·元素54号云创港，位于白云区江高镇三元岗，占地约5万㎡，经营建筑面积约4万㎡，24栋空间分仓储、办公、生活三块。

它前身是旧仓储/旧物流功能，设施老、收益低、以租代管。现在贴的标签是：工业遗存/科创办公/电商直播/青年双创/智慧供应链

一句话：不是把老房子刷新，而是把老资产重做一遍资产负债表。

走进广新·元素54号云创港，会发现很多细节不是“设计感”那么简单：

• 仓库号保留：记忆资产 = 打卡资产 = 内容资产
• 红砖不铲：改造成本低，情绪价值高
• 办公和直播放一层：产业链不想隔层喊话
• 生活区留出来：年轻人不是来上班，是来“待得住”
• 数字化后台：哪层耗电、哪间空置、哪家商户流水好，运营端看得比保安还清楚
  

有同学边走边说：

“原来运营前置，不是PPT里的话。

是插座留不对，主播就骂人；动线留不对，快递就绕路；层高算错，设备进不来。”

这才是 EPC+O 的真相：运营不是后端救火，是前端就把火灭了。

参观结束后，凌琪骏同学上来就把大家从“好漂亮”拉回“好复杂”。他讲的题，很硬：混改国企，怎么用“EPC+O”盘活存量物业？

一、我们是怎么“上船”的？

凌琪骏同学表示：前几年遇到了瓶颈：市面上优质项目基本都在国企手里，村集体物业呢，要么无证，要么动不动遇到拆迁，特别被动。正好广新集团（世界500强，排414位）有一堆存量物业要盘活，通过产权交易所预招商，我们接触到了这个项目。

当时一看条件，傻眼了：我们出钱改造，出钱运营，但只占49%的股份，国企占51%控股。 说白了就是“掏钱给别人打工，还得当孙子”。团队里好多人都不理解，觉得凭什么

但我们研究后还是决定干，原因很现实：

• 这是打通国企资源的门票。 广信在广东有300多万方物业，这次合作好了，后面的项目、他们的兄弟公司项目，我们都能对接上。

• 混改身份能变成投标资质。 以后跟别人说“我们和世界500强合资做园区”，这就是最好的背书。

• 算账能回本。 虽然只有10年合同，但租金是个位数且不递增，加上我们组建的是混改公司，到期后只要项目不卖，基本还能继续做下去，相当于看长了资产链条。

于是，我们咬牙上了。两个项目加起来总投入大概8000万，全是现金砸进去的。

二、为什么国企愿意给我们10年不涨租金？

 这里面的账他们算得很精：

• 以前这物业一年租金也就100多万，现在我们交400万，翻了好几倍；

• 我们投钱改造，物业资产增值了，这部分并表进国企，领导有政绩；

• 社会资金进来，他们不用出钱，风险还小。

三者加起来，总收益远大于按市场价直接出租，国资委那关就能过。说白了，混改身份帮我们压低了评估价，要是纯租赁，根本拿不到这条件。

三、混改公司的日常：又当爷爷又当孙子

我们成立了三级混改公司“云端公司”，股比51:49。国企派了董事长和财务总监，把控国有资产风险；我们出出纳、会计，负责日常运营和招商。

钱怎么管？ 国企把账号里的钱基本划走归集到集团，我们想用投资款、运营款，得打申请、走流程，层层审批。用同事的话说：“又当爷爷又当孙子，没有，这是纯孙子。”

合同怎么签？ 我们签了三份：改造合同（EPC）、合资合同、租赁合同。招标时先成立项目公司，再邀标EPC，我们中标。这里有个坑：招标条件都是量身定制的，比如要求全资出资、股比限制、专项借款等，没提前接触根本中不了标。我们当时也是摸透了规则才进去的。

资金怎么回？ 我们全额垫资建设，国企写借条出资。项目有收入后优先还我们本息，相当于我们兜底运营，他们坐享增值。

四、招商运营的那些坑，全是眼泪

1. 产权交易平台之痛

国企制度规定：租超500㎡必须走南方产权交易所招投标。一来一去2-3个月，客户等不及，我们也急得跳脚。后来反复沟通协调，才争取到一些灵活空间，但至今仍是痛点。

2. 招商方案改到怀疑人生

国企内部意见不统一，番禺那边项目和我们这个项目的上级董事长思路还不一样，导致招商方案改了无数版。一会儿说要挂牌，一会儿说要走另一条路，我们夹在中间，公关成本极高。教训：运营权、招商权、分红机制必须在合同里写得清清楚楚，不能留模棱两可的口子。否则换了个领导，之前说的都不算数。

3. 佣金和免租期

国企原来没有佣金预算，市场团队没动力。我们变通：让客户多付点租金，再以“佣金”形式返给中介。免租期也得严格评估，基本固定，想灵活？难。

4. 审计和人员变动

国企审计部门每年不定期来查，离职领导也要被约谈。几年内换了三任董事长，一线招商人员流动更大。我们自嘲：在国企边，就是“铁打的营盘，流水的兵”，我们得学会在夹缝中生存。

5. 收益怎么样？

目前出租率90%以上，年收入1000万出头，运营成本（含改造成本摊销和人工）500万左右，利润不算厚，但胜在稳定。说实话，付出的心血和回报不成正比，没接触过国企的人根本想象不到里面的弯弯绕绕。

五、如果重来，我会怎么干？

1. 工程与运营彻底分离。 EPC找靠谱第三方，固定总价，超支他们自己扛。运营兜底必须可控，如果工程延期，租金起算点必须顺延，不能让我多交一年租金还没开业。

2. 合同细节写到毛孔。 招商权限、免租期、评估方式、分红节奏，白纸黑字，经得起审计和人事变动的考验。

3. 模式进化。 现在国企也学乖了，推出“34模式”：国企占40%，找两个民企（一个出资方，一个运营方），民企话语权大了。我们这种51:49的，基本是“绝版”了。

最后凌琪骏同学表示：混改不是简单的合资，而是两种基因的融合与博弈。 民企出钱、出力、出灵活，国企出资源、出品牌、出合规。我们得学会在“孙子”和“操盘手”之间切换，用合同条款保护自己，在合规与效率间走钢丝。

山不在高，有龙则灵；租不在涨，有链则赢。 只要资产链条打通了，长期运营有保障，哪怕当回“孙子”，这棋也值。

谢鹏 学加 总经理

孙向阳同学 广州企政通科技有限公司 董事长

卢梓煌同学 广东金领律师事务所 合伙人

张诗扬同学 广州中科晋林投资运营有限公司 总经理助理

钟慧明同学 广州德臻实业投资有限公司 招商总监

张景兴同学 广东顺宝建材科技有限公司 总经理

曹涛同学 在云端物业 股东

萧振岳同学 在云端物业 股东

刘本杰同学 在云端物业 股东

刘绍辉同学 在云端物业 股东

温苏枝同学 在云端物业 股东

龙伟同学 广州通利国际时尚港产业科技有限公司 总经理

胡家俊同学 广州市品致物业投资管理有限公司 总经理

邓锐同学 广州方晟物业 总经理

李雁辉同学 广东恒佳建设工程有限公司

张丽姗同学 亿诚科技 总经理

苏卓亨同学 馨盛创意园 总经理

凌以祺同学 宝岗楼餐饮 总经理

广新·元素54号云创港最迷人的地方，不是“旧”变“新”的肉眼效果，而是它证明了一件事：国企存量物业，不一定卖、不一定拆、也不一定只收租。它可以是一个容器：装青年、装直播、装供应链、装产业、装时间带来的复利。

下次再有人说“老厂房没救了”，你就回他：不是厂房老了，是你还没用 EPC+O 重新算一遍。