省钱有术，避税有坑：园区运营与集体土地涉税实战

9月12日，我们邀请了拥有十几年园区运营管理经验的刘青老师给我们分享《专业孵化载体建设与团队运营》，以及由资深税务专家石慧琳老师分享《租赁业务和存量资产的税务合规实务》。

首先由刘青老师给我们带来精彩分享。

| 刘青老师

打造一个有意思的地方：量体裁衣，差异化打造园区

1. 户型动态调整

• 行情好时做大户型，市场下行期拆分为小面积单位

• 115平可拆成6间小办公室，13平最小户型最快租出

2. 低成本快速改造

• 1500平闲置空间仅投入4.8万元

• 1个月完成改造引入10家企业，一个半月收回成本

3. 差异化环境打造

• 不跟风硬化停车位，反其道打造园林景观、黄花风铃木

• 用特色绿化弥补硬件短板，提升园区辨识度

4. 配套活起来

• 招商办公室搬进图书馆，健身房、瑜伽室定期开设付费培训班

• 联动周边幼儿园、社区服务中心引入便民业态（30元/次可走医保的按摩、互联网理发店）

吸引一群有意思的人：平衡招商进度与目标企业占比

1. 八大招商渠道

• 户外广告、网络营销、地产中介、新媒体、行业资源、老客户转介绍、同行对接、政府关系

• 老客户转介绍是最核心渠道

2. 老客户转介绍实操

• 链式转介绍：熊总→吴总→郭总→戴总，一环扣一环

• 保安给运输小哥买奶茶闲聊，套出隔壁公司退租信息

• 大客户退租9000平自主建厂，团队帮其代培人员，换来客户主动朋友圈介绍新客户

• 客服自定目标：每月老客户转介绍不低于20次

3. 地产中介运营

• 佣金略高于同行，本周成交本周结算

• 不纠结报备细节，建立行业口碑

• 逢年过节送礼品、发免费餐券、组织宣讲会

4. 新媒体探索

• 聘请专业老师指导拍短视频，评论区留联系方式

• 同步分发小红书、闲鱼等平台，小红书已带来3单签约

5. 招商沟通技巧

• 加微信后先看朋友圈找共同话题破冰（花海、姓氏、育儿、股票）

• 58同城作为补充渠道，不设硬性考核

培养一个有意思的团队：打造自我驱动型团队

1. 领导定位

• 领导是服务团队的，通过服务团队间接服务客户

• 触角延伸不到每个客户，核心是让团队去服务好客户

2. 管理原则

• 合而不同：讨论时充分发表意见，定案后坚决执行

• 筛选三观一致的员工，不符及时劝退

• 理念用大白话灌输不少于300遍

3. 绩效与激励

• 不设个人绩效，只定团队共同目标，领导当替补队员补位

• 客服受委屈发1000元委屈奖

• 客服主动建议给财务发额外年终奖，团队零内耗

4. 员工成长

• 每年每人1000元读书资金，每周读书会

• 3名园长均从客服晋升，成熟客服人均对接60-70名客户

• 新员工必须学短视频剪辑，技能可带走

5. 团队理念金句

• 招商就像谈恋爱，和客户相处就像过日子

• 做不了火车头也不能做螺丝钉，要做动车组

共同做一件有意思的事：有价值地服务客户，打造园区口碑

1. 构建内部交易生态

• 推行“远亲不如近邻，既讲交情又讲交易”

• 2025年目标促成园区企业间交易1000万，不收中介费

2. 精准培训策划

• 紧跟热点：电商合规、DeepSeek智能办公、短视频剪辑、用工风险防控

• 单场付费讲师成本最高10000元，保证干货

3. 日常暖心服务

• 疫情期间花60万发放平价口罩

• 涵洞封堵租2辆观光车免费接送员工

• 客户车被高空坠物砸损，先行垫付5700元修车费

4. 节日关怀

• 中秋送潮汕月饼，三八节送戴森梳子

• 原则：送自己喜欢的、自己也舍不得买的东西

5. 柔性催租与风险管控

• 经营困难客户主动帮其调换小面积场地、适当减免欠租

• 小客户因家人生病退租，全额退还押金与多交租金

• 大客户可用银行承兑汇票支付，少量贴现成本避免拖欠

• 沟通无效的坏账及时发律师函走法律程序

6. 核心理念

• 用心比专业更重要

• 用服务的心态服务创业，用创新的方法服务创新

• 被误解是表达者的宿命，只要你用心解决问题，客户都看在眼里

下午的课程由资深税务专家石慧琳老师分享《租赁业务和存量资产的税务合规实务》。

|石慧琳  资深税务专家

监管底层逻辑：为什么这几年税务越来越紧

1. 顶层部署脉络

• 2012年十八大首次明确共同富裕目标

• 2020年最高层首次直接对税收工作作出指示

• 2021年提出全链条、全领域监管体系

• 目标：调节2%人群掌握80%以上财富的分配失衡格局

2. 后续税制改革方向

• 消费税将从生产端转移至消费端征收

• 遗产税与赠与税立法已提上议程

• 房产税仅上海、重庆试点，推行慢因土地国有属性+交易环节已叠加增值税、土地增值税（最高60%）等，存在重复征税问题

3. 金税四期与CRS

• 金税四期投入数千亿，佛山南海数据中心24小时运转，远程筛查涉税风险

• CRS已覆盖150余国，香港、新加坡等地的中国税务居民金融账户信息次年交换至国家税务总局

• 国家税务总局已成立高净值人群管理局，大量持有香港理财保险、港股账户的人士已收到境外所得申报通知

4. 六大监控要素

• 法人代表、注册地址、财务负责人、报税IP地址、报税员、税务联系人

• 任意一项重叠即触发关联风险预警

• 实操建议：报税用个人手机热点，避免关联企业共用同一网络IP

企业最容易踩的坑：五大高风险领域

1. 税收优惠享受核查

• 2021年以来全国查处违规享受税费优惠案件查补税款269亿

• 研发加计扣除、高新15%、西部大开发、大额政府补贴主体均为重点检查对象

2. 开票经济专项打击

• 2026年重点打击虚开、环开增值税发票行为

• 多地大宗贸易企业发票额度被临时冻结

• 增值税法已正式立法，取代增值税暂行条例

3. 税收洼地风险

• 湖北武穴合伙企业股权转让核定征收被倒查，注销后仍被恢复主体资格，补缴2000余万

• 共青城等传统洼地已不再安全

4. 社保合规过渡期

• 2026-2028年三年过渡期，缴费基数从80%逐步提升至100%

• 规上企业、上市公司优先核查，东莞、中山、顺德劳动密集型企业冲击最大

• 优化方向：参考肯德基、麦当劳灵活用工模式，保洁、安保等岗位适配非全日制用工，但需具备商业合理性

5. 涉税服务机构监管

• 2026年重点排查会计师事务所、税务师事务所、律所、咨询公司

• 教唆企业偷逃税款的中介机构一并受惩戒，相关责任人承担刑事责任

稽查规则与合规红线

1. 追溯期限

• 少缴税额占比低于10%：追溯期3年

• 少缴税额占比超过10%：追溯期延长至5年

• 存在明确偷逃税证据：不受追溯期限限制，可永久追责

2. 滞纳金规则变化

• 2027年税收征管法修订后，滞纳金更名“迟纳金”

• 突破行政诉讼法中滞纳金不得超过本金的约束，欠税成本大幅提升

3. 实控人穿透监管

• 金税四期直接穿透至实际控制人，即便未登记为股东，通过家族资金流水判定为实际收益人即被认定

• 某直播行业案例：税务部门调取实控人全家族银行流水，含2006年已注销账户，时间跨度20年，老板借给企业的900多万长期未还款项被认定为隐形分红

4. 翻车案例警示

• 地产从业者将滞销房产抵债过户至个人名下，被省局约谈，全量资产核查历时9个月

• 带货主播向老板借款900多万偿还赌债，被认定视同利润分配，牵连上游供应商

• 中山水草跨境电商拆几十家同址公司，金税四期穿透识别，2025年7月补税+账户锁死

• 厦门企业阴阳合同转让资产，打款给无交易关联企业，资金流画像秒识破

税务筹划方法论：合规节税的正确姿势

1. 税务分析三段论

• 第一步：判定行为是否属于应税范围

• 第二步：确认对应的应税所得

• 第三步：匹配可享受的税收优惠政策

2. 应税行为判定示例

• 政府补贴：不属于增值税应税行为，但需缴纳企业所得税

• 未实际发生租赁行为：出租方扣除的押金无需缴纳增值税

• 非法经营：不属于增值税应税范围，但取得的所得仍需缴纳所得税

3. 合同筹划合法案例

• 2016年营改增前，运输企业船舶采购合同设置“培训考核通过后交付”条款，将收入从6月延迟至7月确认，合法享受进项抵扣

• 启示：重大合同签署不能只考虑权利义务，要站在税务局角度审视

4. 合规分拆参考

• 宝洁：分拆护肤品（交消费税）与洗涤用品（不交消费税），业务属性真实不同

• 苹果切片法：高利润业务布局荷兰等低税国家，业务、人员、功能全真实

• 反面：为拆收入而设同质化空壳公司，会被穿透合并计税

村集体合作开发涉税实操

1. 纳税时点优化

• 村集体以土地合作开发，分回空间瞬间被视同完成前期合同履约，纳税义务时点提前，大幅增加税负

• 优化方案：合作合同设置部分延续条款，将纳税义务调整为按月实现，企业所得税节税效果显著

2. 合作主体选择：公司vs个人

• 结论：仅从综合税负角度，个人作为合作主体更具优势；最终选择需结合融资、风控等实际情况测算

3. 红线外支出分税种处理

• 番禺实操案例：为提升销量开辟红线外道路，收集村集体证明+二三十年前卫星图（证明原址为小山包需移山），成功说服税务部门认可合理性，完成税前扣除

• 启示：财务要主动收集佐证证据，细节证据决定涉税事项最终结果

4. 自改与他改模式

• 自改：产权方自行出资改造自有物业，流程简单，按常规资产改造处理

• 他改：委托第三方代建或与第三方合作开发，涉税逻辑回归基础合作开发模型，商务复杂度远高于税务复杂度

• 中山小榄城投案例：为辖区家具、灯具产业集聚区改造提供咨询服务，协助选择自改或他改模式

5. 双抬头与产权分割

• 双抬头（村+企业并列）：需严格匹配现行监管要求，避免权属不清

• 产权分割：只要发生权属变更即属应税行为，不存在公改场景特殊免税政策

6. 集体土地长期经营

• 通过三资平台签署合作经营协议，可突破民法典租赁期限最长20年的限制

• 最长可按商业用地40年、工业用地50年约定合作期限

• 广州、佛山已有司法判例支持

• 实操结论：集体土地做产业园，别用“租房合同”，要用“合作经营”

7. 涉税争议处理思路

• 涉税争议大多属于定性之争

• 要想往目标方向争取，提前做测算、做风险利弊分析，再确定争取方向

课程最后给同学们一些马上待办事项

• 梳理名下境外金融资产情况，按税务机关要求完成合规申报

• 核查企业社保缴费基数，在2026-2028年过渡期内逐步完成合规调整

• 梳理现有集体土地合作协议，优化合同条款表述，降低涉税风险

• 注销多余空壳公司，合规主体迁移至不同地址，委托不同代理记账公司

• 重大合同签署前，从税务角度审视交易结构

谢鹏 学加 创始人

陈守仁同学 广东金不换财税公司 总经理

陈映珊同学 乐飞物业管理有限公司 董事长

陈伟海同学 鹏中业正投资有限公司 总经理

邓锐同学 位多多(广州)停车科技有限公司 总经理

付彤同学 华夏·红狮科技园 运营总监

关文清同学 广州益云供应链科技有限公司 企业管理高级经理

黄江明同学 天健广场 财务负责人

黎广平同学 广州桔利新能源有限公司 总经理

李文斌同学 上海龙地商业管理有限公司 高级经理

黎双双同学 东莞市东联房地产经纪有限公司 总经理

李佳实同学 广州奥飞硅谷文化发展有限公司 总经理

李婉雯同学 广州市鼎峻物业管理有限公司 总经理

梁刚同学 深铼资管（深圳）商业管理有限公司 总经理

罗绮文同学 广东华彩欢盛文化投资有限公司 执行董事

陆小霞同学 智弘(广州)商业有限公司 总经理

林沃荣同学 星河产业集团 高级总监

罗嘉骏同学 广州裕璟投资有限公司 总经理

罗宁江同学 中山人才科创投资有限公司 负责人

彭琳同学 睿珩投资控股(广州)有限公司 总经理

邱鹏宇同学 益云供应链科技有限公司 总裁办负责人

沈海酬同学 深圳市腾达产业园运营服务有限公司

王耀星同学 广东鼎星物业管理有限公司 总经理

吴思义同学 中南商业发展（广州）有限公司 执行董事

肖斌同学 广州钜盛投资有限公司 执行董事

谢剑聪同学 广东鹤信产业园 总经理

于晓波同学 欧派家居集团投资及资产管理中心 总经理

张诗扬同学 广州中科晋林投资运营有限公司 总经理助理

赵海生同学 广州增城小楼经济发展总公司 总经理

邹勇坚同学 置家地产 总经理詹大智同学 大湾区科技创新服务中心 总监马涛同学 拾年一寓物业管理有限公司 总经理郑涛同学 新里想公寓管理有限公司 董事长林琳同学 清远市升荣商业管理有限管理 合伙人蔡冬明同学 广州凯宝淇资产投资有限公司 总经理庄晓莹同学 冠粤投资有限公司 总经理陈方养同学 方凯集团 董事长
今天的课程到这里就结束了，我们下次课程再见~