走进佛山博伯丽奥莱小镇 | 一场关于13万方商业改造的"头脑风暴"

干货观点 2026-09-23 学加 · 资产运营学习平台

今天，我们有幸跟随郭建声同学的脚步，实地参访了郭建声同学的原专业市场改造商业项目—博伯丽奥莱小镇

郭建声同学佛山市朝富投资有限公司项目总

项目体量约13万平方米，由十几栋建筑组成，地处工业区腹地，周边以工厂为主，白天人流稀少。如何让这片空间"活"起来，是摆在郭建声同学团队面前的核心命题。

活动伊始，在郭建声同学带领下，我们实地走访了项目现场。6栋建筑呈鱼骨形动线排布，铺面进深较大，具备改造灵活性。但也发现一些问题：层高仅6米；柱网过密；无法承载大型婚宴堂；负一层层高偏低，招商压力大；二楼大量连廊属无效设计；全封闭加盖设计与奥莱开放式基因相悖，未来招商存在风险。

实地走访完项目后，我们展开了一场干货满满的"诸葛会"座谈会，同学们都给出了很多的建议。

一、关于定位方向

有同学提出三大验证方向：

1.奥莱业态，优先对接八号仓、广百、天河城，头部团队不认可就果断换方向；

2.社区型商业，依托大进深铺面改做餐饮娱乐，现金流更稳定；

3.参考广西阿萨卡模式，打造酒店+服务的周末度假综合体。

二、关于招商策略

1.快速填满场地是生命线，用低保底扣点吸引商家进场并储备替补资源；

2.流量必须花钱买，靠活动制造人挤人的氛围，成交概率才会提升；

3.自身能力不足就聘请专业顾问，不压低报酬。

投资人同学补充：先保本再收益，优先引入永旺、迪卡侬等大连锁跑平成本，再补中型餐饮和网红小业态；6万方上百个铺位自主招商精力有限，专业团队一天可对接100个商户。

三、流量获取

针对工业区区位，提出"两波流量"策略：

第一波来自本地工厂员工，可打造网红体验项目低成本引流；

第二波来自外围访客，可申请"一人公司AI应用场景示范项目"获取政策支持与流量曝光。

四、差异化引流

1.做活夜经济，引入大学城的大学生开店吸引企业高管；

2.借鉴南沙游艇会打造主题夜市，让周边居民摆摊；

3.引入三利欧等可定期更新场景的品牌持续引流。

五、分期开发

有同学提出：项目鱼骨形动线适合分期分区开发，先开一个主题街区验证流量，养活商家后再开发下一个，避免一次性招商压力过大。同时强调：运营核心是赋能商家赚钱，不能有割韭菜心态；仅拿佣金的外包招商团队不可取，必须深度合作的驻场团队。

六、设计优化

做设计院的同学指出：奥莱基因是开放式街区，全封闭加盖设计与之相悖；建议打开负一层连通上层改善体验；按主题拆分小组团招商，由招商团队提需求后再改设计。

结语：近一个小时的座谈，没有客套，全是干货。同学们从各自深耕领域出发，提供了战略定位、招商策略、流量打法、设计优化等多维度的参考。

会后，郭建声同学感谢了所有参会同学的宝贵意见，并表示将尽快对接专业团队验证定位方向，启动三公里客群需求调研，落实驻场招商团队。

我们也期待，下一次再来的时候，这片13万方的空间，已经找到了属于自己的答案。”

今天的活动到这里就结束啦，更多精彩，敬请期待~