99%入住率！国资搭台+自如唱戏，这个“巨无霸”社区凭什么这么顶？

当大多数人对“保租房”的印象还停留在“住得下就行”时，我们跟随杨卫丽同学的脚步，走进了一个截然不同的世界——深圳安翼嘉寓自如里。

杨卫丽同学 自如寓（北京）住房租赁有限公司 区域负责人

这里没有传统社区的沉闷，更像是一座充满活力的“微型城市”。作为深圳机场集团（地主）与自如资管（管家）强强联手的标杆之作，它正在重新定义新一代租赁社区的标准。

10万㎡的“微型城市”：不仅是住，更是生活

踏入社区的那一刻，最先冲击视觉的，是它的体量。

10万㎡的占地面积，2050套精装房源，这不仅仅是数字，更是对城市青年居住需求的巨大回应。但更让人惊喜的是那5000㎡的商业配套空间。

在这里，“下楼就能生活”不是一句空话。咖啡店、便利店、餐饮店……未来的生活图景已经徐徐展开。自如资管将“居住”与“商业”无缝融合，让租客不用走出社区，就能完成从吃饭、购物到社交的大部分生活场景。这种“微城市”的规划理念，极大地提升了居住的便利性和幸福感。

硬核数据背后的“自如速度”

如果说硬件是骨架，那么运营就是血肉。

“开业仅3个月，去化超1600套，入住率高达99%。”当我们听到这组数据时，在场的所有人都倒吸一口凉气。在当前的租赁市场环境下，这样的“自如速度”堪称现象级。

这背后，是深圳机场集团的国资信用背书与自如资管的全链条专业能力的完美化学反应。国资背景保证了项目的稳定性与可靠性，而自如则拿出了看家的“运营武器库”：

精准定价策略：采用“预售折扣+常态化优惠”的组合拳，分栋交付，未开先火，预售期就基本锁定客源。

全渠道获客：自有APP流量（40%）、企业客户（30%）、新媒体矩阵（30%），构成立体化的流量漏斗，确保房源的高效匹配。

极致服务体验：从智能门锁的安全管控，到7×24小时的应急响应，再到细致入微的档案管理，每一个细节都在告诉租客：这里很靠谱。

留住年轻人的，从来不只是房子

本次活动的核心议题，是如何通过“软硬件”结合留住年轻人。在安翼嘉寓，我们看到了生动的答卷。

硬件上，是产品力的升维：自如的产品设计团队显然深谙年轻人痛点。户型方正，采光极佳，装修风格简约而不失质感。更重要的是，自如将智能家居系统融入其中，从门锁到温控，科技感十足，满足了年轻人对“智慧生活”的向往。

软件上，是社群力的渗透：在走访中我们发现，这里的公区不仅仅是摆设。未来，这里将是社群活动的聚集地。自如擅长通过丰富的社群活动（如节日派对、运动比赛、技能分享等），打破钢筋水泥的隔阂，让来自五湖四海的“深漂”们找到归属感。正如一位项目负责人所说：“我们要做的，是让租客从‘有个地方住’变成‘喜欢这个家’。”

在随后的座谈交流环节，大家围绕“大型租赁社区的可持续运营”展开了热烈讨论。

杨卫丽同学毫无保留地分享了他们的实战经验，把长租公寓的生意逻辑、实操套路和未来野望讲得明明白白，核心可以总结成这几个“反常识”的行业真相：

一、自如早就不是当年的“二房东”了

早年自如从链家孵化出来，做的是C2B2C的分散式收房转租，赚租金差；2020年之后行业逻辑变了——房价不涨、业主不愿签长租约，自如直接切换成“增益租”模式：业主出装修钱，自如出标准和运营，租金收益按比例分成，从“赚差价的中间商”变成了“收管理费的资产管家”。

现在自如手里握着10个核心城市的盘子，分散式做基本盘，集中式（尤其是大型租赁社区）是增长极，轻资产练运营、重资产练资管，两头往“资产管理机构”转型。

二、大型租赁社区是门“慢生意，但香得很”

你以为市中心的公寓才好租？错了，自如的千套级大项目（都叫“自如里”）全在郊区——市中心根本没这么大地，也不缺租客，犯不着找第三方运营。这类项目的核心玩法是：

• 爬坡靠“预售+折扣”：像卖楼盘一样搞预售，提前15-20天开放预订，预售期八折，交房当天整栋楼集中入住，还能搞抽奖仪式感，深圳机场那个2050套的项目，1600套开业即满租，爬坡速度比预期快一倍。

• 获客不靠中介靠“私域+KOS”：不付一分钱中介费，自有APP开屏精准投放，小红书建官方号+管家个人号矩阵，一个月发80条视频，靠用户自发晒帖形成传播，还有专门的“宠粉群”，800多人的群比私域微信还好用——毕竟小红书群不会吵到人，想看才点进去。厉害的管家一个月能签100单，比中介还猛。

• 运营靠“系统+人效”：自研的系统能实现线上退押金、客户档案全留痕，智能门锁装修密码、住户密码、临时维修密码分权限管理；人员配置也讲究，爬坡期销售管家和服务管家分开，稳定期把销售强的人调去新项目打头阵，一个管家管90间房是常规操作。广州运营6年的自如里项目，续约率能到65%，稳得一批。

三、和国企打交道，“稳”比什么都重要

现在自如接的大项目基本都是国企的保租房，这类合作的核心逻辑是“各取所需”：

• 国企要的是合规、稳定、省心：自己没团队管几千个年轻人的社区，也不想碰复杂的客诉和安全问题，自如的系统能对接派出所做高危人群筛查、和网格员联动做流动人口登记，24小时客服+24小时安防，出了问题能兜底。

• 账算得清清爽爽：租金直接进业主账户，银联T+1清算，自如只收管理费（一般是营收的8%左右，含所有营销成本），年底再核对总费用占比不超过25%。发票也是业主开，自如只开服务费发票，权责分明。

• 合作门槛摆在那：1000套以上的项目公开招投标，拼资信、拼方案、拼报价，深圳机场项目当初6家头部机构竞标，自如靠运营方案和成本管控能力拿下。

四、哪些项目千万别碰？自如踩过的坑都在这

• 酒店改公寓：看起来美，做起来亏：酒店和长租是两套逻辑，客群、运营体系完全不兼容，除非是单体酒店扛不住，拿部分房源转长租救急，不然别轻易碰。

• 蓝领公寓：只适合做产业园配套：客户都是大B，一走就是上百间，波动太大，不具备市场化经营价值。

• 二房东做合规改造：纯纯的坑：非居改保、工业地做公寓，流程长、政策不确定，北京的要求尤其严，设计方案要先过专家评审，100万设计费花出去都不一定能过，除非业主自己掏钱做，二房东千万别碰。

• 村集体留用地项目：账算不过来：产权在村集体，投资方回本周期要15年以上，现在租金走势不明朗，没人敢接包租模式的盘，只能做纯运营。

五、未来的野心：从运营到资管，盯着REITs的机会

现在公募REITs基本是保租房的天下，市场化项目很难发，但机构间私募REITs是个机会：只面向机构投资者，合规要求没那么高，机构手里有钱找不到稳定标的，正好和自如这种有运营能力的平台对接。

自如现在已经持有300多个项目，重资产项目投后回报率控制在5.5%-6%，未来运营满半年就发私募REITs，从“赚运营费”升级到“赚资产增值的钱”。

最后插播一个冷知识：深圳机场那个项目虽然在起降区，但关上隔音窗只有40分贝，比很多市中心小区还安静，而且绝对不让养宠物——毕竟小动物跑进机场红线，那可是航空安全事故，半点儿玩笑开不得～

这场分享听完，基本等于把长租公寓行业的“生存手册”翻了个遍，既有实操干货，也藏着行业未来的风向标。

这些来自一线的真知灼见，让在场的每一位都受益匪浅大家一致认为，安翼嘉寓的成功，证明了“专业机构+优质资产”模式的可行性与优越性，为行业提供了极具价值的参考样本。

谢鹏 学加 总经理

罗景昭同学 广州市雅仕阁房屋租赁有限公司 总经理

陈锦明同学 广州启众产业投资有限公司 总经理

詹益群同学 亿群国际投资有限公司 董事长

李佳实同学 奥飞文创中心 总经理

陈伯康同学 中铼资管 创始人

关景荣同学 广东佛融控股有限公司 董事长

赵强同学 深圳美林辰晖科技有限公司 创始人

蔡浩栋同学 言之有物咨询公司 联合创始人

肖刘强同学 广州豆豆物业管理服务有限公司 总经理

梁刚同学 深铼资管（深圳）商业管理有限公司 总经理

自如资管用实力证明，租赁社区完全可以摆脱“过渡性居住”的标签，成为承载美好生活的容器。期待未来，能看到更多像安翼嘉寓这样优秀的作品，让城市的年轻人“住有所居”，更能“住有宜居”。