把“烫手山芋”的敏感土地变成“香饽饽”：2026年，玩转那些“碰不得”的地和楼

3月27日，佛山同学会由佛山市南国啟骏商业运营管理有限公司 总经理 钟伟其同学组织安排，同时我们邀请了学加首席土地顾问 崔元星老师为我们进行敏感用地的分享。

钟伟其同学 佛山市南国啟骏商业运营管理有限公司 总经理 

学加3月佛山同学会轮值会长

首先钟伟其同学对同学们的到来表示欢迎，也简单介绍了佛山市南国啟骏商业运营管理有限公司目前运营的项目。紧接着学加首席土地顾问 崔元星老师为我们进行敏感用地的分享。

崔元星老师 学加首席土地顾问

崔元星老师直接抛出了2026年的新玩法：在“十五五”开局之年，土地政策的风向已经彻底变了，从“严管”转向了“严管+活用”。“盘活一亩，才能新增一亩”，这不仅是政策红线，更是生存法则。

 大背景：土地市场的“饥饿游戏”结束了

如果你还在想着怎么去拿新增指标，可能已经输在了起跑线上。

• “零新增”倒逼：自然资源部今年明确，新增建设用地原则上不再用于经营性开发。未来的主战场，是那些沉睡的、低效的、甚至有点“烫手”的存量资产。

• 集体土地“开闸”：2026年中央一号文件给了颗“定心丸”，农村集体经营性建设用地入市被正式写入。但切记红线：严禁商品住房，这是给乡村产业留的“专用通道”。

这意味着，以前那些被嫌弃的“边角料”地块，现在成了香饽饽。

避坑指南：哪些是“看着香、吃着难”的雷区？

崔元星老师在现场划出了四类“敏感性资产”，提醒大家别硬闯：

1. 市政公益类：体育馆、文化馆。产权在政府手里，企业去经营？稍有不慎就是违规。

2. 生态红线内：风景最好的地方，往往也是碰不得的地方。

3. 文物级物业：老建筑改造，每一砖一瓦都牵动着文化保护的神经。

4. 绿地河道边：想搞点经营？生态环保的达摩克利斯之剑随时会落下。

这些地块，“合规是生命线，模式是护身符”。

破局三把钥匙：不碰产权，只做运营

怎么玩转这些高难度资产？现场给出了三个“安全模式”：

1. EPC+O（做项目的“管家”，不做土地的“主人”）

这是目前最火的轻资产玩法。企业不拿地、不变性，只负责设计、施工和运营。政府保住了资产，企业赚到了钱，完美避开产权纠纷。适合国有平台的文旅、公园项目。

2. 村企合作（建个“夹层”防风险）

村集体出地，企业出钱。坚决不能“以租代售”，而是通过委托经营或入股联营。企业垫资建设，用未来的收益慢慢回本，和村集体共享红利。

3. 独立城镇建设用地（给边界外的项目“上户口”）

这是2026年的新红利。对于那些在城镇开发边界外的特色项目（如深山民宿、康养基地），利用“独立城镇建设用地”政策，实现点状供地，让“黑户”变“正规军”。

现场“取经”：从绝地到热土的魔法

理论太枯燥，案例最解渴。现场分享了几个“化腐朽为神奇”的真实故事：

• 广州从化“北纬23度8”：广东首例完全入市的集体土地点状供地。55个零星地块，总共21.3亩，企业居然拿到了集体旅馆用地使用权证，这在以前是不可想象的。

• 江西上饶“望仙谷”：把废弃矿坑变成悬崖民宿。核心秘诀就是“不碰红线、只做修复”，现在成了网红打卡地，房价还成了天花板。

谢鹏 学加 创始人

邹辉明同学 雅容蕾奥智慧城市运营管理 合伙人

邱有超同学 广东达华建设集团 佛山分公司总经理

陈伟海同学 鹏中业正投资有限公司 总经理

秦文生同学 广东瀛磐律师事务所 主任

张诗扬同学 广州中科晋林投资运营有限公司 总裁助理

潘俊轩同学 轩诚投资点点文创科技园 执行董事

麦小波同学 麦播（广州）通信工程有限公司 总经理

邱庆委同学 广东达华建设集团佛山南海分公司 总经理

赵海生同学 广州增城小楼经济发展总公司 总经理

谭润基同学 广州炜基电子商务科技有限公司 业务员

陈守仁同学 广东金不换项目管理有限公司 总经理

龚迅同学 金捷财经管理咨询（广州）有限公司 总经理

在这次分享会上，共识很清晰：未来的竞争，不再是跑马圈地，而是精耕细作。把那些“沉睡的巨人”唤醒，在红线的缝隙里找到黄金，这才是“十五五”开局之年的真本事。毕竟，最好的地，可能早就已经在你的手里了，只是你还没找到打开它的钥匙。

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