课程笔记丨主题文旅商业街区运营

10月25日，学加特邀好好生活创始人，赛博文旅董事长。凭借二十余年的从业经验，始终围绕文化创意行业，具备扎实理论，并具备多年商业地产、旅游地产营销全程操盘、文化旅游项目顶层设计、投资管理、前期策划、营销推广、招商运营等实操经验的谢翅老师给同学们带来《主题文旅商业街区运营》。

谢翅 好好生活 创始人

文旅融合的实践案例分享

拈花湾，是打造以“禅”为核心文化主题，打造禅修体验等多功能于一体的中国心灵度假目的地！灵山小镇·拈花湾的诞生，是基于传统观光游景区面临的发展瓶颈，顺应了从观光游到休闲度假游的发展趋势。

拈花湾从一期到五期一直都是佛教传统的观光景区，从佛到禅是一个演变的过程，也是一个升华的过程。拈花湾的案例由此而来，通过禅意主题精准定位，对大灵山景区佛文化主题的延续与创新，抓住文化消费升级，开创“心灵度假”。同时营造五感融合的氛围，打造全时全景

拈花湾创新性地打造了27家禅意客栈，每家客栈都是独特的禅意生活馆，形成了独特的“老板娘文化”。这些客栈的“老板娘”一度都是各个岗位的灵山人，她们将生活理念融入服务中，为游客提供有温度的住宿体验。

拈花湾在我们眼里，所有的从业者眼里，就是一个放倒的大佛，它是旅游吸引物，一步一景，一花一世界，一家一家的美轮美奂唐风宋韵的建筑，美轮美奂的园林景观就是吸引物，吸引客户来到拈花湾的核心的因素。

苍南半山半岛项目总体运营通过资源整合、空间优化、业态创新和运营模式创新，打造一个综合型度假目的地，提升项目的吸引力和盈利能力。
项目总体发展定位两大方向，一是文旅融合，山海联动，回归生态与文化打造168黄金海岸线高质量发展的新标杆；二是跳出地产开发模式，回归品质与度假打造中国海岛旅游开发转型升级的新样板。
半山半岛的焕新升级，战略转型方向包括博物文旅、自然与、自然造物、MI咖啡、猎户座在内的多家顶尖品牌入驻计划。通过打造全方位的168驻泊地，丰富旅行体验的深度与广度，促进在地文化传承与自然教育的深度融合，为旅行者提供一处山海理想目的地。
运营模式：大景区+联票制，通过对项目进行整体改造和内容植入，采取一价全包的管理模式，即园区运营采取打包整体售票的模式，门票与酒店住宿/交通/研学/IP文创等项目，联合售票。
盈利模式：复合型营收模式，提升盈利能力——大门票收入+商业街区租金收入+宿集联营租金收入+特色交通收入。

房地产的新赛道：城市更新与文旅融合的全新逻辑

1. 政府沟通的要点：城市有机更新，既是民生工程，也是城市形象工程。类似项目要摒弃传统买地的思维，如何帮助政府解决问题，又让政府帮助企业解决问题，是操盘的要点；

2. 地产开发的价值点：城市有机更新项目一般区位较好，生活氛围浓厚但是存在老破旧的印象，如何通过运营改变市场对项目的认知，通过生活方式的构建，提升项目溢价能力；

绍兴旅游以文化观光为主，欠缺精品度假项目，造成“过而不留”的困境。大多以观光客为主，游览鲁迅故居等传统知名旅游景点，缺乏现代感和体验感的项目。旅游者对绍兴城市形象感知度比较低，文化资源与城市的旅游形象脱节。

黄酒小镇项目难度很大，主要体现在基地的复杂性和功能的复合性这两个方面。项目核心区占地约1.5平方公里，包含古镇旅游、黄酒产业、休闲度假三个功能片区，以黄酒为魂、文化为核、生活为本、古镇为基，营造“醉里水乡、戏里水乡、梦里水乡”三大主题场景，激活“酒经济、旅经济、夜经济”三大特色经济，打造花雕里、越红里、溇台里三大板块。

绍兴黄酒小镇并未采用“拆迁+重建”的方式去做，而是希望通过传承与保护，让具有千年历史文脉的“中国黄酒发源地”重新焕发生机，打造世界级黄酒文化旅游目的地，成为真正代表绍兴的城市封面和文化名片。

总结：从顶层设计到落地运营，文旅小镇项目如何避坑：

1.如何避免坑土地的坑：用地性质/开发规模/生态红线等如何做到合理合规

2.如何避免乙方的坑：要把运营思维作为选择乙方的重要标准

3.如何避免招商的坑：传统招商模式并不能满足文旅业态需求

4.如何避免运营的坑：运营活动/品牌营销/营销渠道如何搭建

乡村振兴开发模式的3大关键

这一板块谢翅老师以丽江玉湖村项目为例，告诉我们如何用平台思维迭代“民宿+”以及度假目的地周边的乡村运营模式。

乡 村 振兴开 发 阶 段 3 大 关 键：

1.关键之人：投资开发主体/领导主体/运营主体/利益主体等

2.关键之财：钱从哪里来/土地如何获取/集体资产如何梳理

3.关键之利：各方利益如何平衡/如何构建开发运营模式：玉湖村，篁岭，袁家村，鲁家村

文商旅运营3大方向大文旅+微度假+新商业

大文旅时代，掌握五大核心要素才能可能成功：

第一是直指人心的主题定位。乌镇从不谈艺术定位，但它是最知名的艺术小镇，古北水镇从不谈微度假，但它是北京人近郊的度假首选，所以无论是乌镇还是古北水镇都有一个直指人心的主题定位，一提到就让人知道是什么主题的项目。

第二是交相融合的肌理风貌和氛围营造。在确定主题定位下，不管是园林景观/人物服装/建筑都围绕主题定位去营造氛围。
第三是迭代生长的业态构建。不断更新迭代体验式业态布局，以特色餐饮和文创零售微基础业态，构建体验式文旅商业。不断进行调整迭代去顺应时代对旅居度假和观光旅游的不同需求。
第四是全景沉浸式的演艺活动。乌镇/古北水镇/拈花湾都给大家带来非常沉浸式的演艺，打造白天+夜游，全面的体验式商业。
第五是一站式旅居度假模式。要以文旅主题客栈为主，构建文旅小镇核心盈利模型及生活方式。这是最重要的，文旅没有房地产做盈利的都是在耍流氓！
什么是微度假？谢老师说了几个标签：要高频到访、高美誉度、高客单价。微度假最主要的特征是决策成本低，消费低，但是频次会非常高。现在微度假有个非常生动的客户描述——缺闲钱缺有城市病的，所以1-2天的休闲度假将会是未来的大方向。
什么新商业？首先要有美学空间，包括店名陈列设计、包装设计、空间设计、店铺设计和服装都是统一的，有专业的团队去做，这样才能体现文化主题和氛围营造。然后通过内容的植入，不是简单的去售卖产品，而是通过品牌故事、经营特色、游客体验等去进行内容植入。接着用IP/排他/体验/商业进行场景营造。

谢鹏 学加 创始人

张强同学 道胜集团 董事

樊兔同学 广州品宜物业管理有限公司 创始人

拱玥同学 广州菲洛留学教育服务 创始人

胡家俊同学 广州市品致物业投资管理有限公司 总经理

黄焕生同学 广州金泽园酒店用品有限公司 总经理

李远兰同学 黄埔滩科技产业园 总经理

卢柯伊同学 美城建筑工程科技有限公司 副总裁

罗景昭同学 广州市雅仕阁房屋租赁管理有限公司 总经理

李庆同学 广东大富时集团控股有限公司 投资建设总监

刘澳琪同学 颜加传媒 创始人

吴月璐同学 广州市文化产业园区协会 秘书长

马国威同学 深圳市久誉物业管理有限公司 董事长

苏会燕同学 广州十一建筑设计有限公司 总经理

单文同学 匯城玖和 董事长

谭润基同学 广州玮基电子商务科技有限公司 总经理

王晓阳同学 广州易代储科技有限公司 总经理

王劲同学 广东省境合咨询顾问有限公司 执行董事 

薛庆志同学 智弘家具集团 董事长

杨俊福同学 广州同芯壹号物业管理有限公司 总经理

叶婷同学 佛山市粤绣产业园管理有限公司 总经理

叶文育同学 广东诚搌建设科技有限公司 总经理

易宏谋同学 自由投资人

郑晓锋同学 徐州中庸信息技术有限公司 董事长

张诗扬同学 广州中科晋林投资运营有限公司 总经理助理

钟慧明同学 广州德臻实业投资有限公司 项目经理

周伟东同学 广州旭亚七客 总经理

朱伟娟同学 德兴市新勇登石业有限公司 广东区域总经理

张彩霞同学 广州六度房地产咨询有限公司 总经理

张华同学 盛世集团 联合创始人

朱月同学 广东萌萌屋装配式建筑科技有限公司 创始人

 徐鹏同学 广州名铸投资有限公司 董事长

邹辉明同学 雅容蕾奥智慧城市运营有限公司 副总经理

段伟鹏同学 鹏贤产业园 总经理

朱明辉同学 广东佰仕杰律师事务所 运营总监

阮崇斌同学 广州天瀚工程设计有限公司 总经理

汤励昌同学 富地置业 董事长

今天的课程就到这里啦，欢迎关注园区必读公众号，扫码获取更多活动资讯和报名详情，我们下次课程再会！