参访汇富 FIT 时尚数创园：核心地段边缘位置的产业园，如何打好首发经济的牌

12月17日，番禺区同学会由张穗星同学组织安排，本次活动我们去到汇富FIT时尚数创产业园，同时张穗星同学分享《如何用首发经济链式模式驱动城市产业园区的提质增效》。张穗星 汇富FIT时尚数创产业园 副总经理12月番禺同学会轮值会长
活动伊始，在张穗星同学的带领下参观了园区。汇富FIT时尚数创产业园，该项目占地71000平方米，总建面约10万平方米。紧邻南北高架，辐射中心城区，10分钟瞬达新白云火车站，15分钟连接多个标杆时尚产业交易市场，该建筑结构优质，内部交通便捷，超大体量，利于形成产业集聚生态环境。
项目环河涌而建，形成天然的小岛，坐拥繁华与自然生态之美，坐享私家路入园，是时尚智造策源地，墅级总部聚集区。被评为越秀区百千万工程标杆项目、“越秀硅巷”国家级创新街区； 黄花岗科技园合作园区。
通过走访园区网球俱乐部，也引发了同学们对园区闲置天台使用的盘活的讨论。
紧接着，张穗星同学开启了分享，区域优势不明显、配套匮乏的老旧物业，如何通过首发经济链式发展模式实现逆风翻盘”的真实案例——广州越秀区汇富FIT时尚数创产业园的蜕变之路。

困局：老旧物业的“先天不足”与“后天乏力”

2022年10月，我们接管汇富项目时，它的现状堪称“挑战重重”：

区位尴尬：位于越秀区瑶富大街1号，西邻高架、东靠铁路，虽距广州火车站10分钟车程、地铁鹅掌坦站15分钟步行，但“交通噪音+物流园形象”让企业望而却步；

形象陈旧：马赛克外立面残破、道路开裂、电线如“蜘蛛网”，仓储与物流业态混杂，货代贸易占60%、服装仓储30%，是典型的“低端仓储型市场”；

配套缺失：通道堆满货物、租户冲突频发，从业人员以仓管、物流工人为主，园区产值不足5000万元，就业岗位不足700个，人气冷清如“孤岛”。

这样的项目，在“经济下行、商办萎靡”的背景下，似乎注定“沉沦”。但我们坚信：没有绝对的劣势，只有未被激活的价值；没有落后的物业，只有不匹配的模式。

破局：首发经济链式模式下的“六步翻盘法”

我们以“首发经济”为战略支点，用系统思维重构产业逻辑，走出了一条“定位-产品-招商-营销-服务-运营”的全链条升级之路。

第一步：精准定位——锚定“广州首个时尚数创产业园”

首发经济的核心是“从新品到首店再到总部的链式发展”。结合广州“12218”现代产业体系（时尚消费品为特色优势产业）与“国际消费中心城市”目标。

将汇富从“仓储市场”转型为“时尚设计研发、品牌孵化、数字化营销、数字贸易服务”为核心的产业载体，瞄准“成长型时尚原创品牌总部、数字化营销机构、上下游服务商”，填补广州时尚数创产业的空白。

第二步：产品焕新——用“硬改造+软配套”重塑空间价值

改造不是“涂脂抹粉”，而是“脱胎换骨”：

硬件升级：消防/强弱电焕新、用电增容；翻新外立面、铺设沥青路面、优化停车空间；
功能迭代：打造品牌企业总部、创意平层办公、企业孵化器，配套时尚发布中心（7米无柱空间，可办秀场/发布会）、地铁接驳车、人才公寓、园区餐厅、运动空间等20余项设施；
场景融合：设计“独栋总部式”“滨河花园式”“街区展贸式”办公空间，满足“设计研发+展示销售+直播营销+仓储”一体化需求，甚至为企业定制“个性化天台花园”，兼顾客户接待与员工团建。

第三步：招商选商——以“产业契合度”替代“租金导向”

拒绝“捡到篮子都是菜”，而是围绕“时尚数创”核心，重点引入成长型品牌总部（占比50%）、数字化营销机构（30%）、上下游服务商（20%）。

例如，吸引AMOURHOUSE、ALEXIS PRIVATICA等品牌商墅总部，以及专注3D打印、虚拟样品渲染的数字化服务企业，形成“创意-设计-研发-营销-贸易”的完整生态。

第四步：破圈营销——用“新媒体+场景”激活流量密码

“零中介成交”是我们的底气。我们通过五大新媒体策略：

• 深度挖掘客户需求，将“夫妻档创业转型直播供应链”“设计师品牌从0到1”等真实故事转化为园区内容；
• 场景化展示产品价值（如“商墅沉浸式体验”视频）；
• 打造主理人IP（如“武爷探访汇富”系列）；
• 用短视频营造“新五感社区氛围”（视觉美感、社交温度、创业激情）；
• 构建“约会式场景”（如小红书电商闭门会、品牌开业秀、私董会），让信息直达目标客群。正如我们总结的：“老客户（KOL）的一句好评，抵过招商人员十句推销”。
  

第五步：服务增值——从“空间出租”到“产业赋能”

企业需要的不仅是物理空间，更是“向上生长”的生态。因此：

• 政企融合：与广东工业大学共建“时尚创意设计中心”，提供品牌策划、IP打造、数字化营销等专业服务，并设立大学生实践基地；

• 暖企服务：开展节庆进企业、青元市集、开年送福等活动，让员工感受“社区融入感”；

• 产业服务：配套时尚新品发布平台、（粤港澳）时尚创意人才交流基地、跨境数字贸易示范基地等“三平台三基地”，助力企业对接全球市场

第六步：运营提效——用“专业团队+制度设计”保障长效

坚持“资管分离”，由专业运营公司与投资方明确权责（管理费、水电费与租金分离），避免“重开发轻运营”；同时，打造“三个核心观念（资产观、服务观、专业观）+五项核心能力+十五项实用工具”的人才体系，确保从市调、定位到招商、服务的全流程专业可控。

蝶变：从“仓储孤岛”到“产业引擎”

改造仅用1年多，汇富实现了惊人蜕变：

• 产值飞跃：从不足5000万元增至超30亿元；
• 业态升级：从低端仓储转向“时尚数创”，聚集150家时尚企业总部；
• 就业质变：岗位从<700个增至3000-4000个，从业者变为设计师、主播、数字技术人才；
• 品牌：成为广州首个时尚数创产业园，入选黄花岗科技园合作园区，获评“新质生产力核心孵化器”。

老旧物业翻盘的“底层逻辑”

汇富的故事证明：大环境不是借口，专业才是答案。区域优势不明显的老旧项目，只要抓住三点，就能逆风翻盘：

• 战略借势：紧跟国家战略（如首发经济、新质生产力）与城市产业方向（如广州“12218”体系），找到“政策-产业-空间”的结合点；

• 系统破局：避免“头痛医头”，用“定位-产品-招商-营销-服务-运营”的全链条思维，重构项目价值；

• 专业致胜：交给懂产业、懂运营、懂资源的专业团队，用制度设计（如资管分离）与长期主义（给予信任与时间），等待价值兑现。

最后，张穗星同学总结：“道阻且长，行则将至；行而不辍，未来可期”。老旧物业的逆袭，从来不是奇迹，而是“专业+坚持”的必然结果

交流探讨环节，其他同学也各抒己见，都提出了自己的建议与看法，座谈会氛围非常活跃。

谢鹏 学加 创始人

周慧星同学 星河时代（广州） 创始人

陈伯康同学 中铼资管 创始人

潘俊轩同学 轩诚投资点点文创科技园 执行董事

张强同学 道胜科技 董事

余枭同学 安居 运营总

郑伟鸿同学 华南国际文体用品专业市场 总经理

许酌铭同学 广州市伊房物业管理有限公司 总经理

宁俐同学 寿星集团 

陈晏礼同学 广东恒兆建业投资有限公司 董事

段伟鹏同学 鹏贤产业园 总经理

陈方养同学 方凯集团 董事长

范小蔷同学 多宝体育 总经理

今天的活动就到这里啦，欢迎关注园区必读公众号，扫码获取更多活动资讯和报名详情，我们下次活动再会！