广州产业用地市场洞察与开发策略：如何通过差异化定位价值翻倍

12月11日，花都同学会由熊华同学组织安排，本次活动我们去到湾汇产业发展有限公司。同时，熊华同学分享了《广州产业用地市场洞察与开发策略——如何通过差异化定位价值翻倍》。
湾汇产业专注于一站式拿地服务与代建项目全过程管理服务及产业用地投资开发。目前，公司股东投资开发及运营面积超 30 万平方米，代建管理面积超 100 万平方米
首先，熊华同学对同学们的到来表示热烈的欢迎，并进行了精彩分享。熊华 广州湾汇产业发展有限公司 董事长学加12月花都同学会轮值会长

熊华同学表示，广州，正以前所未有的决心和力度，从“制造大市”向“制造强市”迈进，坚定不移地走“产业第一、制造业立市”的道路。这场深刻的变革，首先就体现在土地的“经营”上。土地，不再仅仅是生产要素，更是城市发展战略的载体，是培育新质生产力的土壤。

那么，作为企业，我们如何读懂这场变革，并从中抓住属于自己的历史性机遇呢？他从三个维度来阐述：

第一，读懂趋势：广州产业用地市场的“变”与“不变”

首先，让我们看清大势。广州的产业用地市场，呈现出几个非常鲜明的趋势：

一是供应量“井喷”，政策导向极其明确。 广州正在以前所未有的规模向实体经济倾斜土地资源。数据显示，2023年全市供应工业用地10.4平方公里，创下过去10年的新高。

而2024年的计划供应量更是达到了13平方公里，同比增长26%。这意味着什么？意味着政府正在为制造业的未来，储备充足、优质的“弹药”。在2024年的土地成交中，工业用地占据了绝对主流，6月成交的26宗地里有22宗是工业用地，7月19宗，8月15宗。

这清晰地传递出一个信号：广州的土地资源，正在优先保障主导产业和重大项目。

二是价值分化加剧，“亩产论英雄”成为核心逻辑。 土地供应大增，但价值并非平均分布。我们看到，番禺、白云等区域因聚焦智能制造、美丽健康等高附加值产业，其工业用地楼面价位居前列。

而增城、南沙等区域，则通过相对有竞争力的地价，大规模承接如“东部公铁联运枢纽”这样的物流仓储、汽车零部件等产业集群。政府通过划定超过620平方公里的“工业产业区块控制线”，像保护耕地一样保护工业用地，确保好地用在刀刃上。

同时，大力推动“工业上楼”，修订计容规则，将高层厂房的层高基准值放宽，就是为了在有限的土地上创造更高的产值和税收。未来的竞争，是单位面积产出效益的竞争。

三是存量时代到来，“向地下要空间，向空中要效益”成为新常态。 广州中心六区约有34%的建设用地属于低效用地。因此，城市更新、村镇工业集聚区改造成为释放新空间的关键。政府鼓励通过“工改工”模式，让低效土地“再生”。

例如，增城区上境村改造后，预计年产值将从1.3亿元跃升至83.4亿元，税收从500万元增至3.34亿元，实现数十倍的提升。这不仅是空间的升级，更是产业能级的涅槃重生。

第二，把握机遇：从“土地思维”到“价值思维”的跃迁

面对这样的趋势，企业的拿地逻辑必须升级。过去我们可能只看重位置和价格，这是“土地思维”。而在今天，我们必须拥有“价值思维”——即如何通过一块地，构建一个产业生态，创造空间价值，甚至提供情绪价值。

同时熊华同学分享了几个实践案例：

案例一：广州设计之都——构建产业生态圈的超级引擎。 在白云区打造的广州设计之都，并非传统地产项目，而是一个总建筑面积达350万平方米的产业生态圈。

项目分三期推进，分别聚焦规划建筑与时尚设计、新城建智慧大脑、数字设计人才高地，并为入驻企业提前谋划产业定位，整合城市功能，使其成为区域产业升级的策源地。这体现了将土地开发与产业链构建深度融合，出售的是未来增长的平台而不仅仅是物理空间。

案例二：湾区供应链总部——在价值洼地定义新CBD。 在白云北部操盘的1650亩项目中，团队通过前瞻性的“价值思维”，为这片曾经的“价值洼地”注入了国际品牌酒店、大型时尚生活综合体、城央艺术公园等顶级配套，旨在打造白云北部的商务新中心。

这种通过配套先行、产业导入来重塑板块价值、实现土地价值倍增的模式，正是对“经营土地”理念的深刻践行。

案例三：金融城东区地标——打造超越功能的“情绪价值”载体。 在广州国际金融城东区参与谋划的标杆项目中，定位是“城市创新型超级地标综合体”。

团队深入研究目标客群——行业领袖与新锐企业家的深层需求，规划了可明火的空中企业会客厅、极致景观公寓等，旨在提供身份认同、圈层归属与顶级体验。这标志着产业空间开发已进入提供“情绪价值”的新阶段。

这些案例告诉我们，成功的产业空间运营，是在深刻理解城市战略、区域规划和产业趋势的基础上，进行前瞻性布局和创造性赋能。

通过分享会，我们不仅加深了同学们之间相互了解，也为未来的合作奠定了坚实的基础。

谢鹏 学加 创始人

杨阳同学 广东美嘉旅游投资有限公司 董事长

潘俊轩同学 轩诚投资点点文创科技园 执行董事

张强同学 道胜科技 董事

刘志权同学 润基公司 董事长

宋小军同学 广东粤能工程管理有限公司 总经理

谭润基同学 广州炜基电子商务科技有限公司 总经理

吴启鹏同学 新鸿泰（广东）投资控股有限公司 董事总经理

苏聪辉同学 广东德晖建设有限公司 董事长

单永雄同学 广州广尔数码供应链管理有限公司 总经理

朱明辉同学 广东佰仕杰律师事务所 总监

李雁辉同学 广东恒佳投资发展有限公司

黎广平同学 广州桔利新能源有限公司 总经理

郝群同学 广州欢喜财税服务有限公司 总经理

蔡盛和同学 海和产业园 总经理

今天的活动就到这里啦，欢迎关注园区必读公众号，扫码获取更多活动资讯和报名详情，我们下次活动再会！