学员分享：如何严控城中村长租公寓运营/改造成本

10月23日，天河同学会成功举办了由马棉杰同学主讲的《如何严控城中村长租公寓运营/改造成本》主题分享会。马棉杰作为广州市伊房物业管理有限公司核心运营人员，从实战角度出发，为学加同学带来了干货满满的成本控制解决方案。

马棉杰同学 伊房物业 总经理

学加10月天河同学会轮值会长

01 运营成本控制：人少钱少，如何高效运转

岗位优化与人力配置是控制运营成本的首要环节。对于分散式单门店，可采取岗位合并策略，将管家、招租、财务等职能合并，实现1人承担3岗职责，直接降低人工成本。

维修方面可采用“小修自理+大修外包”模式，培训管家掌握基本维修技能，大型维修则与周边水电工建立按次结算的合作关系。保洁工作可安排管家兼职或外包按月结算，房间深度清洁按需付费，避免固定人力成本。

智能化工具是降低管理成本的关键。智能水电表结合线上交租系统，消除了人工抄表和催租成本。

对于多门店集中式运营，可发挥集采优势，通过家具家电、耗材批量采购降低单价。以伊房管理7000+房源为例，通过精细化运营，其运营成本仅占租金营收的8%以内于。

马棉杰同学特别指出，在有中台支持的情况下，通常人房比在1：100~200之间，具体比例受房源分散程度，职责分配与中台支持内容影响。

02 销售成本控制：低成本获客之道

线上平台选择需量体裁衣。小规模公寓应优先选择“成交付费”或“固定充值”模式，如固定金额开通经纪人账号，找外部销售团队合作等；大规模公寓则可进行精准投流，每月统计ROI并优化投放策略。当前付费平台流量成本攀升，以往可免费招租的平台又进入变现阶段，必须掌握精准引流技巧。

现有渠道再转化往往被忽视却效果显著。马棉杰建议建立租客奖励机制，如推荐新客赚佣金、朋友圈晒图给红包等措施，激励老租客帮助引流。同时，可鼓励内部员工参与推广，对行政、财务等岗位设置发帖成交奖励，无需考核但给予适当激励。

续签率提升直接关乎利润。统计数据显示，续签成本远低于新签客户成本，加上空置期损失，挽留老租客的经济价值非常显著。马棉杰同学建议采取两项关键措施：一是通过续约时间调整，尽量让租客到期时间落在租房高峰期（春节后、毕业季）；二是做好相关续签、退租数据统计，提前对退租租客进行回访，了解离店原因并提供换房选择等替代方案。

建立金银铜牌制度，当月业绩决定下个月提成比例，提高销售状态稳定性，同时设置跨区域成交奖励，可有效保持销售团队激情和转化率。

03 装修成本控制：材料与工艺的智慧选择

地面材料选择需区分长短周期。长期项目首选贴砖，虽然成本较高但最耐用；短期项目则可选用卡扣地板，成本比传统地板低30%-35%，但易磨损、使用寿命短。

空间布局优化可显著降低改造成本。厨房和厕所最佳位置应设于入户处或阳台，以减少管道改动成本。厕所墙体推荐使用60公分红砖，贴砖高度控制在2.1米即可，在不影响实际效果的前提下节省成本。此外，马棉杰同学还从水电、墙面、其他部件做法和选材上提供了建议

工期管理必须严格把控，按五步法执行：制定详细工期计划表、提前订制材料、先做样板间试错、分层装修不影响现有租客、提前预售缩短空置期。这些措施能有效减少空置期，最大化工期使用效率。

总结：成本控制的核心逻辑

马棉杰同学在分享会结尾强调，省钱不是一味抠门，而是把钱花在刀刃上。成功的城中村长租公寓运营，是将现有资源进行更合理的配置。

通过运营上的岗位合并与智能化工具、销售上的低成本获客与续签率提升、装修上的材料优化与工艺创新，完全可以在不影响租住品质的前提下，实现降低整体成本的目标。

马棉杰同学分享完毕后，我们开启了天河同学会的聚会，没有刻意的议程推进，只有思维火花的自然碰撞；没有功利性的资源交换，只有真诚情感的双向流动。在美食的氤氲香气与轻快的交流氛围中，同学们不仅分享了成长路上的得失，更建立了超越业务往来的深层信任。

我们相信，最好的学习，有时发生在课堂之外；最深的链接，往往始于一次轻松的聚餐。

谢鹏 学加 创始人

樊兔同学 品宜物业管理有限公司 总经理

牛晓露同学广州牛犇科技有限公司总经理

张华同学 盛世集团 联合创始人

黄建荣同学广东粤能工程管理有限公司BIM负责人

易宏谋同学自由投资人

陈海文同学广州云迅技术有限公司总经理

谭润基同学广州炜基电子商务科技有限公司总经理

黎健业同学知间物业管理（广州）有限公司经理

朱明辉同学广东佰仕杰律师事务所总监

陈高鹏同学广州宏达工程顾问集团副总裁

程秀丽同学棕榈股份小镇业务总经理

罗非非同学安捷新能源公司（储能）副总经理

宁嘉雯同学新都会（清远）实业有限公司总经理

曾祥励同学广州创意公社文化有限公司总经理

陈将楚同学 广州凌峻旅游发展有限公司 董事长

杨润林同学 广州同道商业管理有限公司 董事长

陈睿智同学 广东辰睿设计有限公司 总经理

路泽智同学 广州华之垣实业有限公司 董事长

王菁怡同学 惠州大亚湾区科创产业园发展有限公司 招商运营部策划主管

冼丹丹同学 广东顺贷投融控股有限公司 董事长

陈锦明同学 广州启众 总经理

今天的活动就到这里啦，欢迎关注园区必读公众号，扫码获取更多活动资讯和报名详情，我们下次活动再会！