主题沙龙丨资产运营与数智化赋能—长租公寓市场的变革机遇

活动回顾 2025-08-18 学加 · 资产运营学习平台

8月18日，由陈敏同学和马棉杰同学分享《资产运营与数智化赋能:长租公寓市场的变革机遇》。广州市伊房物业管理有限公司，自2016年成立以来，深耕城中村长租公寓改造领域，以“全流程服务链”（房源开发→设计→装修→运营管理）为核心，累计完成450+栋楼宇改造，运营房源超7200套，覆盖天河区柯木塱、天河客运站、龙洞三大核心商圈。主题沙龙丨资产运营与数智化赋能—长租公寓市场的变革机遇 - 图2

陈敏同学伊房物业股东主题沙龙丨资产运营与数智化赋能—长租公寓市场的变革机遇 - 图3

马棉杰同学伊房物业股东
今天主要分享了以下内容：

1、长租公寓发展脉络

长租公寓行业历经几个阶段迭代，政策与市场双轮驱动：

批发零售的阶段：
优势：投入少、回本快。
劣势：不规范、管理混
合伙人模式：
优势：发展快，解决了人员和管理（成本和效率）的问题。
劣势：非公司化管理、凝聚力差、政策执行难度大
长租公寓阶段：
问题：产品设计问题、装修问题、贪污问题、租客习惯问题（公寓、品牌）
城中村批量改造阶段：
问题：商业打造和变现难、城中村协调问题、消防、税务。
平台化发展模式
问题：租客难后续变现
特点：蛋壳等平台公司

2、小体量经营者应对策略

针对资源有限的创业者，陈敏同学建议聚焦“小而美”模式：

区域集中化：在单一城中村（如广州龙洞村）密集拿房，控制范围在电动车20分钟可达圈内，降低管理成本并建立本地口碑。
与业主合作：与业主协议由对方承担装修费，运营商仅输出管理赚取差价，降低前期投入风险。
灵活租期组合：预留10%-30%房源作短租（如1-3个月），承接装修过渡、考试季等需求，减少空置。
数字化降本：通过短视频营销（单条投流100元触达3000+用户）替代传统中介渠道，降低获客成本。
案例：伊房将200套房设为“虚拟门店”，店长跟投15%-20%，公司统一提供设计、维修支撑，单店投资仅400万，3年回本。

3、行业问题聚焦

融资困境：无产权物业难获贷款。
合规风险：城中村产权复杂（违建、一户多宅），需长期深耕规避纠纷。
“N+1”分租模式涉违规改造，建议选择整租或合规分租。
竞争压力：房企系（如万科泊寓）与资本系挤压草根企业，但前者因运营成本高普遍亏损，为精细化经营者留出空间。

4、运营核心要点揭秘

陈敏同学总结伊房运营几大法则：

虚拟门店运营：5-10个门店组成区域，店长负责销售与房东关系，区域负责人统筹资源，对净利润直接负责。
成本极致管控：自建装修团队，改造成本压至2-3万/套（含打墙重隔、家电配置），比外包低30%。
跟投机制：店长跟投虚拟门店15%-20%，公司提供借款，分红与工资挂钩激发主动性。
全链条服务：独立设计、维修、销售团队，实现维修30分钟响应，出租率常年保持90%+。
运营效率对比：

5、行业未来新机遇模式探析

产品定制化：针对企业高管、自由职业者等群体设计专属户型（如静音办公房、宠物友好房）。
社群经济：通过公区打造（健身房、共享厨房）和主题活动增强租客黏性，续租率可提升20%。
低碳转型：应用环保建材、智能水电表（降低能耗成本30%），契合ESG投资趋势。
纳保红利：将项目纳入保障性租赁住房，获取税费减免（增值税1.5%）及REITs退出通道

在交流探讨的过程中，陈敏同学针对同学们提出的问题也进行了详细的介绍与解答，并指出长租公寓已进入“运营为王”时代，草根企业需深耕区域、绑定团队利益、严控成本，并抓住定制化、低碳化、金融化新机遇。政策与资本红利下，具备差异化产品力和资管能力的企业将突围。主题沙龙丨资产运营与数智化赋能—长租公寓市场的变革机遇 - 图5