分享：工业园区产品规划及配套产品设置

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今天，我们有幸邀请到了学加优秀学员，全方位给大家做关于智造园区规划及产品定位分享，希望同学们听完这次分享后，能对智造园区规划及产品定位有一个清晰的了解和认知。大家先看下面几组数据
1998-2020年

	广义货币M2	GDP	居民收入
增速	增30倍	增20倍	增15倍

 

	全国住宅售价	北上住宅售价	北上甲级写字楼租金
增速	增8倍	增20倍	增5倍

2010-2020年

	全国住宅地价	北上住宅地价	全国商服地价
年递增	6%	12-15%	5%

	全国商服地价	北上商服地价	全国工业地价
年递增	5%	6%	3%

 
在全国一片“涨声”中，写字楼租金、售价增速较低，20年前的甲级写字楼的主要客户是世界500强企业，今天甲级写字楼的客户大部分是国内企业。 再看看工业方面的数据 北上广深

人均GDP中位数	工业企业中位数	外企占比中位数
14.9万元	5645家	15.6%

 

一手工业用地供应中位数	一手工业用地楼面价中位数
3887亩／年	815元／平
	深圳达2024元／平

 8个强二线（天津，重庆，苏州，武汉，杭州，成都，南京，青岛）

人均GDP中位数	工业企业中位数		外企占比中位数
12.8万元	4817家		12.4%
一手工业用地供应中位数		一手工业用地楼面价中位数
14510亩／年		230元／平
重庆供应34000亩

2020年土地方面的供应情况 1. 2020年相比2014年，全国35个大中城市工业用地供应减少26%。2. 其中，一线城市减少18%（土地供应基数低），强二线城市减少34%，其他城市减少10%3. 重点城市工业用地供应减少，一手工业用地地价却几乎没有上涨，导致部分城市二手、一手工业用地之间的地价差额加大。4. 重点城市对工业用地采取总量控制、存量盘活的政策，导致未来可供应的一手工业用地稀缺。 由此我们有几个推论： 1. 经济增长时，住宅售价增速>厂房售价增速>写字楼售价增速2. 对于厂房，一线城市售价增速>二线城市售价增速>三线城市售价增速3. 针对生物医药等专业园区的租金会高于普通园区，这类园区的租金涨幅也会更快，物业也会更保值4. 工业地价稀缺性效应增强，地价地，可分割政策，主推工业地产高速发展。产业园区的三种模式 一般产业园区有三种模式：销售模式、产城模式、基金自持模式。销售模式，就是常说的商品厂房，一般也较少100%销售的园区，都有一定的持销比。产城模式，就是产业加住宅。基金自持模式就是把园区资产打包成资产证券化。 产业园区产品线设计 1. 大客户产品2. 纯生产制造产品3. 研发办公类产品 大客户产品： 1. 大客户产品面积段根据项目所处城市级别，容积率和纯产/研产功能来明确，可以提升到层数4~5层； 2. 大客户基本占园区总建面10~20%，布局在整体园区对内展示面最好，园区景观中央主轴两旁，便于政府参观；3. 根据大客户需求共性，纯生产考虑，特别装备制造业，生产量所需生产流水线布局，首层2000~2500㎡平面布局，还要考虑吊装口，二楼承重以及电梯设置和轿厢尺寸。 
纯生产制造产品： 大湾区土地稀缺、集约利用的特征，以及商品厂房销售政策在一些城市较早的普及，使高楼层的厂房有良好的市场基础和接受度。虽然楼层高，但功能仍为纯生产。1. 大湾区园区容积率在2.5-3.5，普遍在5~12层分层产品，单元面积适合生产，最小单元面积不小于1000㎡。2. 标准层的承重600-800公斤（具体根据主导产业，轻工600公斤/偏重800公斤）。 3. 需要吊装口和卸货平台，便于设备上楼以及生产原料和成品的货运。 
研发办公类产品：1. 一般为3、4层产品2. 单层面积适复合功能的布局，600㎡以上较为好用，600㎡以下偏办公。3. 首层6/7.2米，二层4.2米，500公斤承重，足以满足研发企业要求。4. 能够购买整栋用于研发的企业，通常已形成“研发中心”或“研发总部”规模，外立面要有“总部“特征。5. 有一定室外空间，如小阳台、露台等，满足科研人员的使用习惯。园区配套产品
主要包括食堂、公寓、少量底商（M0地块） 配套产品需要先预估未来园区的入园人数。按照我们的调研数据。

销售型园区	12人/1000平方
租赁型园区	14人/1000平方
纯生产园区	10人/1000平方
研发生产园区	15人/1000平方

大家可以根据以上数据测算未来入园人数，再来安排配套产品。 食堂的配套原则： 1. 到食堂的最远距离应控制在500米以内，项目占地规模决定食堂数量；2. 200亩以内规模的项目，建议设置1个食堂；3. 200－400亩地块规模的项目，建议设置2个食堂，并设于沿街正中；4. 低于600人就餐，食堂面积建议600-800平米。5. 1000人左右就餐，食堂面积建议1000-1200平米。 公寓的配套原则： 1. 公寓建议是单身公寓35平米，不建议做成多人普工宿舍，影响园区形象，不利于后期底商开发。2. 如无公寓运营经验，建议前期寻找公寓合作伙伴，前置招商。3. 公寓开发周期放在最后，优势在于可以根据企业需求以租代售。