工业园区做产品规划需要注意什么？

干货观点 2022-06-10 学加 · 资产运营学习平台

这篇文章集合了翁辉、郭地福、陈琛、蔡岳、卓国兴、刘基贤、蒋昕颖等几位同学的智慧贡献。感谢他们的付出。

工业园区的空间产品没有统一的公式，没有固定的套路，甚至因为不同产业对物理空间以及配套条件的不同差异，产品都有很大差异。以下的某些标准也是同学的经验数值，对具体项目不一定适用。

工业园区的空间产品，根据能否分割销售，实际位置，周边配套，产业准入条件，税收要求，招商对象，后期运营要求，都有不同的产品定位，有些工业园区办公研发远大于制造，有些工业园区就是纯生产，而这些工业园区的产品定位也是完全不一样的。

在实际的交流中，我们发现就是这么几位同学的都是不同的观点的。

所以，这篇文章，只是想提醒大家一些产品规划的一些思考方式或者细节，

最大的可能是这篇文章，内行觉得呵呵，外行人看个寂寞。

最好的是，具体问题具体分析，我们也非常愿意为我们的学员组织类似的产品研讨私董会。

以下的工业园区产品设计更多侧重工业生产为准，对“工地类商用”的项目不在讨论范围之内。

01.

关于工商搭配
不要不伦不类，工业就是工业，商业就是商业，工商混合太贪心导致入驻企业谁都不敢来。当然如果位置区位好，工业类商用的不在此讨论范围。

02.

关于产业分析

要对重点引入的行业进行重点分析，分析客户的核心诉求，非核心的诉求也只能放弃，所有诉求都满足，成本太高。（我们正在组织讨论，不同产业对物流载体的产业特殊要求的文章）

03.

关于外墙

很多工厂是注重实用性，不需要太多玻璃幕墙，不要在外立面花太多钱，因为制造业企业还是以成本领先。外墙尽量不要用铺贴，后期有丢落的风险。一定要预留外部的空调位。一定要预留大型设备的吊装平台。

04.

关于动线

园区货车、客车、人行的动线能够分开。如果可以安排人车分流，园区就看起来高档很多。

05.

关于产品单元

有些不太好卖的单元，一定要考虑一些赠送的东西，比如顶楼附送顶楼天台的面积。

每个单元通风透光很重要，要注意进深。

最好每一层都有小平台，小阳台，可以作为工厂的抽烟区。

面积不宜参考写字楼（除非位置特别好），300-500一大堆，因为大部分工业厂房真正投产的都在800平以上。

06.

关于层高

在指标够的情况下尽量做高层高，需要的话，牺牲一些容积率，有些层高宁可用1.5倍容积率都要做高。一般首层8米计容，二楼6米计容（按照佛山的建筑规范），有时候不一定局限于计容的层高，宁愿实用1.5容积率也要把层高做高。

超过5米的产品尽量内部做到上下窗，内部做牛腿，企业进驻后搭建一部分夹层，也不会影响采光效果。

07.

关于标准层

如果您的产品可以多元一点，会给客户更多选择。

一般800-2000的标准层会比较好卖。

面积段不要太过单一，尽量可组合。

广东大部分园区，单层面积段在800-2000，独栋在3000-6000。

以上是经验数据，但是到具体项目不一定适用。

08.

关于独栋

尽可能优先排布独栋产品，能独栋就不要高层，高层产品太多了，去化慢。

独栋不要超过5层，太高层数导致企业不方便使用。

09.

关于配套

宿舍或者商业配套比例控制在10%以内，如果靠近城中村，就尽量在城中村来解决配套问题。但是如果周边很荒芜，有没有配套，工厂进来后他们也留不住，另外如果能配套一个大饭堂，对招商肯定有帮助。

10.

关于容积率

土地价值不高的地方，不要盲目追求容积率，容积率建到4.0，5.0，这个就过分的向空中要面积了。也有同学对此有不同意见，他认为，工业上楼，其实2楼和6楼没有本质的区别，关键还是解决垂直动线的问题。

当然也有同学认为，目前中国工业地容积率不计算地价，可以尽量争取高，但是，在实际设计中，可以做高层高，使用双倍计容来满足容积率要求，层高增加不太多成本，但是又对招商有帮助。

11.

关于柱距

柱距如果超过8.4米，做到12米，那么对招商有帮助。

12.

关于转弯半径

货车转弯半径要预留9米以上。

13.

关于产品总价

独栋产品总价不要超过3000万，类推面积不要超过10000平方，因为超过这个数的企业想法特别多。

14.

关于消防楼梯

消防楼梯最好设置在厂房外，增加厂房空间利用率，企业更好的布置产线。

15.

关于垂直动线

人梯和货梯尽量分开，可以采用3吨+5吨货梯形式，做到人货分流。

16.

关于停车场

地上能满足停车就不要建地下停车位，因为这会大大把1楼价值降低（一楼承重问题），如果地面无法满足停车要求，就需要建筑设计院充分考虑地下停车区域与一楼承重区域的兼容问题。

17.

关于承重

楼上承重根据地方产业决定，承重最少做到800以上。

18.

关于分割销售

如果目前政策不支持分割销售，建议还是在建筑规划的时候，做好500平方以上分栋分层分户的产品分割，给未来销售留下窗口。

19.

关于配电

每1000平方尽量配电要求在80KW左右，这个对普通写字楼肯定够，但是对有些工业来说还不一定够，这个要跟当地政府谈，不要跟供电部门谈。一般规划配电的时候，采用固定部分和柔性部分，比如先上多几台固定的变压器，前期只启用1-2台，后期再多用几台。