产品的常见类型

单层

双层

四层

复合

产品类型考虑因素 1. 区域租金水平小于30元/平方米月介于30-35/平方米月高于35/平方米月 仓储园区就像做商业地产一样，楼层建得越高，单价成本就越贵，从商业上考量，对于仓储来说，只有租金更高，才能撑得起更高的开发成本。反过来说，租金越高的区域通常也意味着土地成本越高，需要考虑建设多层库增加建筑面积以摊薄楼面地价。 2. 市场供应量预期市场需求/空置率在建竞品 如果一个地方的它未来可能供应较多的仓储面积，供应量充足，那么如果你一上来要20-30万平方供应量，可能就会把租金打下来。你的预期租金是36块，等你建好时，市场上也出现了一堆的竞品，当你面向市场那一刻，你的租金可能就会掉回到34块钱。 从全国来看，在珠江三角地区的仓储空置率是最低的，平均空置率只有5%，华东大概8%，华北大概10%-12%，西部地区比如重庆、成都超过20%。 具体细分来说，珠三角的热门区域在广深莞佛，比如广州的黄埔、增城，东莞，佛山的顺德、南海等。热门区域基本不需要担心未来供应量问题，比如东莞，据统计现在在建物流园区总的平方米数已经有120平方米，但完全不用担心这个存量，可能6个月就全部消化完了。但是在非热门区域，比如江门或者肇庆，有一个在建50万平方的竞品，那么就要考虑未来的市场租金预期，产品选型上就需要适度保守一些。 3. 控规条件容积率（双倍/多倍计容）建筑密度 容积率和建筑密度是硬性指标。容积率限制了总建面，而建筑密度则会影响设计的摆布，会影响产品的面积实用率。 这里就需要介绍一下高标库的一项指标：净高不低于9米，通常层高则要做到11米。按照标准的建筑规范，工业建筑超过8米层高就要双倍计容。假设建四层库，建筑密度如果达到60%，实际上已经超过了4.0的容积率了，这时候就只能通过调整设计方案来适应，比如降低层高或者局部减少楼层。 需要注意的是，各地有时候还会有地区的容积率标准与国家标准不一致，有的地方允许超高层高单倍计容，有的却要求多倍计容。比如，广州和深圳现行的工业建筑容积率标准就比较苛刻，一楼二楼以下的即24米以下超8米的要双倍计容，超过24米以后的高度，6米一层往上翻，如果层高到12米，就等于一层变成了3倍计容。 尽管如此，现在各地政府都在鼓励提高土地利用率，有突破的空间，广州增城是最开放的，容积率允许可以做到6.0，而且很多时候不加收增容费。 4. 地质条件淤泥层；溶洞；山坡 淤泥层、溶洞、山坡是华南地区常见的地质问题。 淤泥层，尤其是一些水系比较发达的地方，有水塘或者滩涂的位置，淤泥层会非常的厚，需要去打深桩，或者是做一些额外的地基处理，比如结构地坪。 溶洞，在肇庆比较常见，有溶洞的时候就需要套管，然后打桩，这些因素会导致你的建造成本非常的高。比如总体的建筑单价，从理论来说本来两层是最经济最合适的，但是遇到像这种地基的时候，被迫要上三层，摊薄单平方米造价。 山地，清远、增城比较常见，土地平整的成本也非常高。 

物流园区产品设计规格 1. 层高：不低于9米净高净高的概念就是到灯线灯以下9米净高。如果算上消防管道，其他的管线、风道等等，层高一般在11米5左右，做得好一点可以压缩到11米，包括通风的全部算上，可能在控制在2米以内。很多客户希望能够做的立体化，高密度地进行一些存储和库内的操作，常见的比如说高位货架，能够接近于10米高，可以摆5层甚至6层的这个货物。 阁楼式货架，就是在一层里面搭隔板，能够走人的那种楼板，所以相当于租一层而实用率是三层。这种也是必须要高于9米，低过9米的话，人员在里面走动以及消防安全达不到。 现在业内已经出现了立体自动化，从安全和设计规范来讲，也需要这种层高。 因此，层高是所有的现代物流仓储园区第一条件，这是绝对重要的条件。 

2. 回车区/卸货平台：单边最低30米，对开最低45米

回车区就是车辆停靠月台的区域，也就是月台垂直线向外到其他建筑或者到地块红线之间的距离，最低不低于30米，这个距离是应对40尺货柜拖挂回转的最低距离。现在还有一些客户要提到35米甚至40米，主要是有些超长车辆的车身长度要比标准集装箱还要更长，所以需要有这个运输的空间。 对开就是两边月台共用一个回车区。45米刚好是两台车头对头停住的位置，中间还能留一条人行或者小轿车穿过的距离，这个是最小的一个距离。 

3. 库内承重：首层3吨/平方米，二层及以上2.5吨

仓储大部分首层都是3吨承重，主要是由于高位货架堆货比较多，因此承重相较于标准厂房就会高出不少。 

4. 平台/坡道承重：3.5吨/平方米

平台和坡道的承重3.5吨，因为车辆在行走的过程中不是静止的，楼板要承受的压力就不是3吨，所以我们的最低指标是3.5吨，这也是到目前为止，比较安全的一个数字。 

5. 柱距：11.5 X 11.5米

柱距通常不低于11.5 X 11.5米，这个是物流行业的下限。这个数字的来源是什么？11.5 X 11.5米刚好是两三排货架，留出叉车的通道就是这个宽度，这就是类似于我们的最早的为什么火车的轨道宽度是这样子？路径依赖，大家一直延续下来。从经济上的角度来讲也是最合适的，太窄，走不动，太宽，费成本。 

6. 用电：20w/平方米

仓储园区用电常规是20瓦/平方米，一般来讲会用这个数字去预估园区的用电量，包括电容的装机量，通常还会预留电柜和变压器的给客户增容使用。 

7. 消防：烟感、强排

常规的消防设施都必须安装，而且每年消防制度都在升级，因此越是新建的库消防标准越高。 

8. 月台：内置 vs 外置

传统月台外置式多，就是卡车能靠过来，月台而且是打通的，月台的深度，一般的标准是5米，高度是1.3米，客户可以把货放到月台上面，在货月台上面操作完再拉到库内，这叫做外置式的月台。 为什么现在大家普遍希望用作内置月台？第一个原因，提高库内面积，提高实用率；第二个原因，在实操层面，内置月台具有封闭性会更好，不受风雨影响，也能做到控温等需求。 

9. 门洞：标准 vs 超宽

标准门洞就是车靠到月台上来的时候是一个车对一个门，这是比较常见的模式。超宽门就是把原来标准的两个门打通成一个超宽门，对于一些物流周转率比较高的客户，高峰期的时候，这个门可以停三辆车。
两者怎么选择，要看园区预期的客户类型，以传统仓储为多一点的，那就选择常规的标准门洞，以电商作为主力的，就做超宽门。 10. 升降平台叉车进出、装卸货物就需要一个升级平台以匹配不同高度的车辆装载和卸货。 11. 办公区（夹层）物流园区是不会设太多的办公位置的，办公区绝大部分的时候是设在库内的边角位置。
办公区做夹层设计的原因一方面是考虑双倍计容的问题，做多一个办公夹层在那里面，也不影响容积率。在报建的时候，通常要报成的工具房，因为原则上物流园区仓库内是不允许人员办公的。 12. 停车位、充电桩停车位和充电桩要根据实际情况来做。停车位通常不会太多，因为对于物流物流员来说，因为办公人员不多，大部分的人或者大部分的车都是即停即走的。随着电动车的普及，基本上新的园区都有标配充电桩。 13. 内部道路：不小于12米；转弯半径：不小于16米道路宽度一般来讲是不小于12米的，这是刚好两台车错车的一个宽度，这也是因为考虑到大车的转弯。
多层库的坡度，国家标准是10度，但考虑的一些外在等安全因素一般会设计6度到8度。在这样的坡度下，通常坡道长度大概在110米－120米左右。 

报 建 

1. 物流报建

地块属性是物流用地，进行标准的物流报建，只要设计要点符合相应的建筑规范，图纸过审基本上不会有问题。 2. 工业报建地块属性如果是工业用地，要想盖成物流园区，就会存在难度，具体报建方案就需要进行个案分析。 3. 混合报建有的工业用地允许建仓储配套，这种情况下有两种灵活的处置方式，一种是我们不去申报哪个地方是厂房，哪个地方是仓库，由于仓库的消防规范和建造规范要比厂房的规格要高，因此就统一全部按照仓库的标准来建。还有一种就是如果指定30%或者40%的仓储，就需要跟相关部门去解释里面是有配套的仓储，然后报建的时候就写多少是具备仓储功能。