广州“商改租”“工改租”“保障性租赁住房”能真正落地，这十个建议很重要！

在2019年广州出台了《广州市商业、商务办公等非住宅存量用房改造租赁住房工作指导意见》，该文件是为了响应《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》、《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》以及《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》(穗府办〔2017〕29 号)的任务要求。

以上这段话，就是

国家说，搞租赁住房！广东说，广州带头搞！广州说，住建赶快出个具体政策看怎么搞！

所以有了这个文件。

但2019年出台的文件的有效期是到2021 年12月 31日，活脱脱的过期文件。

目前，广州政府有点着急，因为自从2019年这个文件出台后，上报的商改租，或者工改租的项目凤毛麟角。

因为广州和中央拍着胸脯要在2025年，完成66万套租赁住房，其中包括3万套共有产权房、3万套公租房，60万套保障性租赁住房，2021年底自己一查“作业”，发现，还缺好多！

所以，广州正在讨论意见的文件，是把市场的租赁住房如何纳入保障性租赁住房的问题。

简单说，就是把“商改租”“工改租”，全纳入“保障性租赁住房”，只要认定为“保障性租赁住房”，也就给予了“商改租”“工改租”的窗口。

大概意思就是冲个量，但是给市场主体的租赁住房一些优惠条件。

比如原来商业可以改租赁住房，工业可以改租赁住房等。

具体包括：

1.集体经营性建设用地新建；

2.企事业单位自有存量土地新建；

3.产业园区配套用地新建；

4.非居住存量房屋改建；

5.新供应国有建设用地新建；

6.城市有机更新项目配置；

7.城中村住房等存量房屋整租运营；

8.其他途径，包括中央财政支持住房租赁市场发展试点、发展政策性租赁住房试点建设的租赁住房以及闲置棚户区改造安置住房、公共租赁住房等政府闲置住房用作保障性租赁住房等。

保障性租赁住房的制定标准，项目认定和考核职责主要在广州市住建，区住建负责推荐项目给市做认定，并制定自己的“业绩目标”，市住建来考核“业绩”。

根据征求意见稿，现正探讨保障性租赁住房的认定标准也相对宽松（为了冲刺“业绩”）。

1.面积标准。以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。

2.租金标准。租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，具体由市场主体按照“企业可持续、市民可负担”的原则，结合享受的优惠政策及企业运营成本综合评估确定。租金每年涨幅不超过5%，且不高于同地段同品质市场租赁住房租金同期涨幅。（中文博大精深，地段品质各花入各样）

3.对象标准。出租对象应当为在本市工作或生活的新市民、青年人等住房困难群体。通过企事业单位自有存量土地建设、产业园区配套用地建设等方式筹建的保障性租赁住房项目可优先向本单位或者本园区符合条件的职工定向出租。（嗯，我觉得我就符合！）

4.规模标准。采取集中式租赁方式，且房源规模原则上不少于 10套（间）。

5.建设标准。按照《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔2021〕19号）要求执行。

6.运营标准。运营期限（含建设时间）不得超过经批准的土地使用年限和租赁合同年限。

认定成为保障性租赁住房有啥好处：

1.自有存量土地新建的，允许变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；（存量改造方面的更大权限在各区，这可能需要等各区的响应政策）

2.非居住存量房屋改建的，允许不变更土地使用性质，不补缴土地价款；（存量改造方面的更大权限在各区，这可能需要等各区的响应政策）

3.新供应国有建设用地新建的，以出让或租赁方式供应，将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。

4.财政扶持资金。

5.税收优惠。

6.商水商电改为民水民电。

7.隐藏的好处是“消防适当放宽”。

BUT

任何政策的出台都涉及到多个“婆婆”协同监管和协同作业的问题，在中国经常出现张婆婆说“搞！”李婆婆说“违反我的现行法规”，谢婆婆说“没得到上级通知”。

现行下“商改租”或者“工改租”还有有很多的约束。

1.保障性租赁住房的物业合规性至今没有执行细则，且需多个部门协同配合，推动起来举步维艰。由于物业合规性涉及土地权属、消防安全等问题，需国土、规划、消防、街道等多方协调，程序繁琐，而且推进过程中各个环节需要纵向打通，缺少专门为“商改租”或者“工改租”的一站式报建窗口。

2.银行等金融机构由于物业合规性没有相应细则，且需控制投资回报率，难以发放贷款。由于银行只能发放贷款给产权方，但由于历史遗留问题广州老旧存量物业多数没有房产证或存在违章问题，银行不能放贷。能放贷的物业，银行也要考虑运营商的经营能力，是否能有一定的投资回报率，控制投资风险，也增加了放贷难度。

3.保障性租赁住房普遍面临土地成本高、融资成本高、税率高、租金回报率低和回报周期长的难题，业主方转做保障性租赁住房的意愿低。相较于市场化租赁房，保障性租赁住房可以在土地、融资和税费等方面降低成本，但要面对租金低于市场价的要求，参与主体面临短期内难以实现资金平衡的压力，因此民营企业意向不大，但广州市能纳保（纳入保障性租赁住房）的村集体用地、产业园区用地、城中村住房等存量物业多数在民营企业手上。

要解决以上问题，有以下建议：

1.历史遗留问题的国企物业的处理

老旧非住宅存量物业，包括很多国企的出租物业，早期没有做土地有偿使用手续或不动产登记手续，继而没有房产证，无法参与到此次租赁住房项目中，造成了很多优质存量物业无法通过“工改租”盘活支持发展住房租赁市场。

建议：纳入保障性租赁住房前，预先确保房屋权属前提：首先确保权属清楚，房屋面积登记在册，其次确保结构安全，从而降低保障性租赁住房的认定标准。

2.无报建集体物业的处理方式

灵活审核土地和物业所有权，住建与国土双部门协调，村委、街道与完工物业完成登记后，根据物业上网进行公告，确认无异议，则视为无其他权属人及占有单位，确认为实际占有单位后，通过声明承诺制确认其拥有“物业占有使用权”。

其中涉及违章建筑的处理建议：街道办有关部门确认物业事实后进行登记，在往后如果出现租赁纠纷的时候，司法一般会判决成“合同无效”，但是应该支持出租方对承租方的“物业占有使用费”的诉求，而评估“物业占有使用费”的标准应该视同“租金”。

3.国企物业租赁协议的灵活处理

对于国有物业出租，按照国资委相关规定，必须通过“三资平台”等机构进行公开招拍挂流程，且所有文件必须公开不能修改，且不能指定摘标方和摘标用途。

而根据“工改租”的要求，合同中必须有一些条款明确，如“允许转租、分租”“允许承租方居住”“使用用途是租赁住宅”等，若加入这些条款进入合同，出租方作为国有企业会担心指向性招标等审计问题，而即便同意修改合同，按规定又需要重新进行招拍挂流程。

建议：针对“工转租”物业，鼓励国企在招租时优先用作“租赁住房”用途，租赁住宅作为独立的类别拟在合同模板里，或由国企住房租赁企业直接与国企业主方签订协议。

4.国企物业租赁年限的灵活处理

国有企业物业的出租受国资委物业出租管理规定的限制，出租前流程长（需通过公开招标）、要走招拍挂流程等明确完善配套比例。出租年限超6年，二级公司需报集团公司审批，流程过于繁琐。

建议：建议保障性租赁住房政策制定过程中，考虑国有存量物业认定为保障性租赁住房的审批流程、租期可不受国资物业出租管理规定的限制，由于考虑到保障性租赁住房比正常市场化租赁出租回报率低，建议二级公司有权限审批12-15年内的租期。

5.关于旧物业改造结构安全鉴定的建议

老旧物业因历史原因，多数无法找到原始图纸，在办理结构鉴定等工作上增加了额外的困难。

建议：建议尊重历史、实事求是，支持将部分因历史原因存在结构鉴定问题的房屋结构图以装修完成后的鉴定为准。

6.外立面改造的建议

改造外立面审批流程长、难以申请简化施工许可证。对于存量物业改造，外立面装修改造是十分必要的，但涉及外立面改造的项目除必须通过有资质的审图单位完成图审报告以外，还单独要求公示手续，增加了企业的资金成本和时间成本。

建议：针对施工证的办理，建议项目被认定为纳入保障性租赁住房，则准其申请使用简化施工许可证；如若外立面不发生较大变化，只发生功能性的改变的前提下，则无需进行外立面审查环节，简化施工证即可允许其对外立面进行功能性装修工程。如若外立面发生较大变化的前提下，建议成立专门审查小组，加快审批速度，跳过审图机构，不需要专项审图机构。

7.消防方面的建议

老旧非住宅存量物业由于历史原因多存在违建问题，且若是改造租赁住房租赁住房，几乎全部不符合今日的消防楼间距要求，亦无法通过内部装修改造达到标准。即便物业层高符合最低要求，也要全部改做自动消防窗，消防施工成本会大幅度增加。

建议：建议在满足结构安全和消防技术要求的前提下，制定针对保障性租赁住房“工改租、商改租”项目的消防指引，特事特办，对此类存量物业的楼间距或消防窗标准做特殊处理。

8.建议出台具体保障性租赁住房的消防指引

对于装修工程的消防验收或备案方面，由于在消防层面尚无明确的“工改租”项目物业报建性质，只是提出可以居住性质报建。但对于青年社区的产品来说，不管是“住宅”、“宿舍”还是“公寓”性质，都不是很符合，导致在装修工程造成了很大困难，提极大的提高了成本。

建议：制定针对保障性租赁住房（工改租、商改租）的消防指引。

9.公建配套方面的建议

对于单体物业，尤其是租赁型单体物业，按照土建项目标准要求6%的公建配套面积并不合理。

首先对于公建配套要优先交由街道运营，对于租赁物业项目本身运营会产生很多困难，对于住户也容易引起困惑；

其次对于单体物业，6%的硬性要求也有些苛刻；公建配套不宜全部设在底层，占用商业配套面积。

如无具体的规定，可能会出现实际操作过程中，配套比例要求过高的情况，这对项目方难以承受相应的成本。有个别区域配套比例达到了11%并不合理。

建议：各区统一改为6%以下的公建配套，了解街道对于保障性租赁住房公建配套的使用需求，提供给租户的公共区域可纳入公建配套范围。公建配套不强制移交给街道办，不强行要求设置在首层。

10.民用水电操作层面的建议

办理民用水电，虽有明确的文件指引，但在各区域电力公司、自来水公司的操作层面上，由于从没办理过，都对此类项目过于谨慎，需要提供业主方营业执照、法人身份证等附加要求，但迟迟无法办理成功，由于很多老旧物业权属在国企，要国企提供信息本身就已经很困难，在反复沟通期间内项目不得不一直承担商业水电的费用。

建议：一方面承认确定承租人为物业责任主体，承租人出示房屋所有人同意书即可办理变更手续，为便利承租人办理民用水电流程；另一方面，增加用电负荷的成本建议应由供电方承担。

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学加创始人  谢鹏