闲置土地抗辩之降龙十八掌（大纲）

一  起始时间抗辩

认定闲置土地，通常以有偿使用合同或划拨决定书约定、规定的开工日期为起算时点，但也不尽然，有时可能以实际交付土地之日（交地确认书）为起算时点，有时也可能以核发土地使用权证之日为起算时点。在具体案件中需要灵活分析。

案例1：招银公司诉文昌市政府无偿收回国有用地使用权案

案例2：鸿扬公司诉定安县政府、海南省政府无偿收回土地使用权行政处罚及行政复议案

思考题：实际交付日与交地确认书记载的日期不一致的，咋办？

二 土地性质抗辩

闲置土地查处的对象为国有建设用地，国有土地的用途登记不明确的，应根据有关合同、用地批准文件、立项批准文件、当时规划条件要求、土地价款数额及缴交等情况来确定，而不能根据土地现状及土地实际使用情况来认定。农用地（集体or国有）、未利用地（集体or国有）、集体建设用地不属于闲置土地查处范围。

案例3：绿丰公司诉澄迈县政府、海南省政府无偿收回土地及行政复议案

三 统一规划抗辩

首先，闲置土地查处应当以宗地为单位，而不是以整体项目为单位，其他相关当事人在另外宗地的投入，不能作为本案当事人在本宗土地上的投入，项目整体开发建设的事实不能否认本宗地未开工的事实。以下案例供您参考：

案例4：龙成开发公司诉琼海市政府、海南省政府无偿收回国有土地使用权及行政复议案

案例5：鸿扬公司诉定安县政府、海南省政府无偿收回土地使用权行政处罚及行政复议案

其次，特殊情况下，也不一定以宗地为闲置土地查处单位。如根据控规、规划条件要求多个地块需进行整体开发建设，政府部门也为项目整体颁发规划许可证的情况下，闲置土地的认定应当以项目整体规划用地面积为单位。以下案例供您参考：

案例：文昌市人民政府与文昌昌都房地产有限公司行政处罚二审行政判决书

四 审批迟延抗辩

企业按规定履行了规划报建义务，但政府部门未给予回复的，属规划报建受阻，为政府原因造成的闲置，是阻却闲置土地查处的有效抗辩事由。工规证、施工许可证等，任何一个环节的审批迟延，都应计算在内。以下案例供您参考：

案例6：三亚三余房地产开发有限公司与海南省三亚市人民政府土地行政复议纠纷再审案

思考题：如何收集政府审批迟延的证据？

五 无规划抗辩

宗地所在位置没有总规、控规覆盖，亦无具体规划用地指标，不具备开发建设的条件，或政府停止办理规划报建手续的，属政府原因造成的闲置。以下案例供您参考：

案例7：海口农商行诉海口市政府、海南省政府无偿收回国有用地使用权及行政复议案

案例8：环海公司诉三亚市政府、海南省政府土地行政处罚及行政复议案

六 规划调整抗辩

政府规划变更或调整导致企业无法按照约定用途、规划和建设条件进行开发的，属因政府原因造成的土地闲置。

案例9：皇苑公司诉文昌市政府土地行政处罚案

思考题：如何收集政府调整规划的证据？

七 政府施工抗辩

政府因规划调整、市政道路建设、政府道路施工而占用或影响土地使用权人小宗土地的，对项目规划报建、动工开发不构成实质影响的，不属于政府原因造成的闲置。

案例10：环海公司诉三亚市政府、海南省政府土地行政处罚及行政复议案

八 军事管制、文物保护等抗辩

见《闲置土地处置办法》第八条第一款第（五）项。

九 毛地出让抗辩

“三通一平”是政府出让土地的随附义务，政府未提供动工开发所必须的基本条件造成企业无法开发的，属因政府原因造成的闲置。

案例11：琪楠陵水公司诉试验区管委会土地行政处罚及行政赔偿案

案例12：国祯公司诉儋州市政府土地行政处罚案

思考题：毛地出让经常出现在什么供地案中？

十 闲置后政府审批行为抗辩

相关政府部门对案涉土地建设行为（如颁发《施工许可证》、《规划临时许可证》等）及商品房预售颁证行为构成对企业建设开发行为的认可，属非由企业原因造成的闲置，不宜收回。

案例13：渔业公司诉儋州市政府及海南省政府土地行政管理及行政复议案

十一 信访（争议）事由抗辩

见《闲置土地处置办法》第八条第一款第（四）项。此事由在实务中较多存在，大多是征地遗留问题导致，或者相邻关系紧张导致。

十二 查封抗辩

查封需要区分原因，非企业原因引起的查封才能中断闲置期的计算，但也不尽然，要具体考察各地的具体规定。

十三 不可抗力抗辩

这个就不多说了。

十四 情势变更抗辩

情势变更能否适用于闲置土地查处，是有争议的。律房律地认为是可以的。

十五 混合原因抗辩

如，《水乡功能区国有闲置土地处置工作实施细则（试行）》第八条第五项就非常细腻地规定了混合原因造成闲置的情形。

十六 征地留用地抗辩

征地留用地是农村集体经济组织的土地，各地关于闲置土地的政策文件大都不将该类土地作为闲置查处的对象。

十七 不具备施工条件抗辩

囿于土地狭小或不规则或地质条件等原因，虽然规划部门颁发了规划条件，但无法落地，或者虽然领取了建设工程规划许可证甚至施工许可证，但现场无法施工。

思考题：无施工许可证的动工可否阻却闲置？

十八 止损义务抗辩

临近开工日期而未开工的，出让方有义务发函提示或督促开工。没有此动作的，可以相应顺延起算时点，但有不同案例。

以上简单列举了律房律地总结的十八种常见抗辩事由，但闲置土地抗辩是一项非常系统复杂的工作，我们在实务中还遇到过由于受政府收回毗邻地块的部分面积用于扩建道路的影响，而阻却闲置认定的情形。这说明闲置土地抗辩一定要结合具体情形具体分析，开拓思路，创新应对，才能获得非闲置或非企业原因的认定，从而最大限度保障自身合法权益。