学加开发区同学会沙龙丨那些年花在园区设施设备的冤枉钱

5月19日，学加开发区同学会将由学加开发区同学会副会长：广东美安实业股份有限公司总经理郑少雄同学以及广州凯基建设集团有限公司董事长郭昌同学共同组织安排。
本次活动也得到了学加开发区同学会副会长乐飞物业管理董事长陈映珊同学以及乐飞物业管理总经理蔡岳同学的场地支持，我们走进乐飞家园，并邀请蔡岳同学分享《那些年花在园区设备设施的冤枉钱》。
首先学加 联合创始人 汪力老师上台致辞。（汪力 学加 联合创始人）

接着本次活动组织者学加开发区同学会副会长，广东美安实业股份有限公司总经理郑少雄同学对本次活动致辞并进行介绍。（郑少雄 广东美安实业股份有限公司 总经理）
本次活动我们也邀请了乐飞物业管理有限公司 总经理蔡岳同学为我们分享《那些年花在园区设施设备的冤枉钱》，以下是蔡岳同学的精彩分享：（蔡岳 乐飞物业管理有限公司 总经理）

每位园区方都希望把园区租户招进来，顺利实现当时的投资目标。说明招商很重要，这个没有错，没有租户，一切白搭。但租户招进来后，实现了万里长征第一步，然后什么最重要，运营最重要。
运营中有一个很重要的环节，就是如何保障设备设施的正常、高效、安全的运转，否则租户可能会索赔，严重的搬离，最严重的可能因为管理失职导致入刑。
租赁厂房或购买园区，面积、层高、荷载等硬情况容易获得，但作为房子的配套的设备设施的具体情况，很容易被忽略，甚至可能一不小心掉进了大坑。蔡岳同学通过案例来说明经历过的弯路：
设备设施运营的“理念坑”
案例1：供电的保障问题，芯片老化试验，2000个小时一个批次，意味着连续84天不能有任何中断，如果不能保障，意味着生产研发任务的延迟，意味着市场交付的延迟，可能面临巨额的赔偿。
案例2：公寓，住宿的是普通的一线员工 ，上班12个小时，回来要好好洗澡后休息，结果发现热水是凉的。这宿舍怎么住呀？第二天还要赶工呢。人也是需要好好休息才能有生产力。如果长期这样，员工还会住这个宿舍吗？
案例3：这个消防系统失效，导致房东被承担部分赔偿的事件。悟道：赚到钱，还得防范风险，否则可能钱没有啦，可能自由也没有啦
上述的生产、生活、安全的3个案例，蔡岳同学认为的先进理念是：意味着设备设施的运营，是一个专业活，不是随便找两个人就可以完成的，需要找到专业的人，而且要形成一套完整的运营体系，从而达到”“质量、时间、成本、满意度、环保、安全”等维度的目标。
实际经历过的10种坑

避坑案例1：关于收取电费的坑：我想任何一个园区方都会很重视，因为，一个6万平方米的园区，每年的电费可能达到500万元，甚至更多，如果有10%的误差，可能就有50多万元的损失。

针对这样的情况，蔡岳同学指出出现的最主要的问题有:

1、计量电表的架构设置有问题，一个租户可能有几块电表；

2、电表的选型有问题，我们安装的是监测用电表，不是电能计量表，精度不足；其他的可能有问题，但不占主导。经过更换配电线路和配电柜，让每个租户从低压配电柜一条线路出来，在电压配电柜设置电表；同时更换符合精度的电能计量表，很好地解决了这个差异。

根究国家电力行业标准DL/T448-2016，首先根据计量用电等级确定是几类用电（总共五类用电，大部分属于3类和4类，10KV及以上属于3类用电用户；380~10KV以下是4类用户），再根据用电等级来确定电表的精度等级。如果属于3类用电，有功电表的等级0.5S级，如果是4类用电，有功电表的等级是1；

关于基本电费有3种类型可供选择。分别是按变压器容量计费、合同最大需量计费和实际最最大需量计费，这3种分别适用在不用的企业和园区类型上，如果是园区已经满足，且生产比较稳定，基本达到变压器的总容量的80%的，按照变压器容量计算基本电费是比较经济的；

如果是尚未招租完成，且入住率比较低，生产的弹性比较大，选择实际最大需量来缴纳基本电费是比较好的；如果如果是尚未招租完成，入住率比较低，生产比较稳定，选择按照合同最大需量来计费是比较好的选择（因为超出合同最大需要的105%基本电费按照2倍单价来收取）。

园区不可避免的涉及到转供电收费问题，所以，粤发改【2018】375号文的原则我们必须理解，就是园区一般都是一个账户向供电局缴费，然后再向租户收取电费回来。那就涉及到分摊。如果我们采用提高电费单价，就违反了政府的规定，面临被处罚的问题（没收非法所得，并处非法所得5倍以下罚款）。
基本原则有：1、供电局规定的单价不能调增（大工业供电采用平均电价）；2、可分摊损耗，但不能借此盈利（要求定期公示总分表的电量，分摊电费）；3、可收取服务费来取代之前的线损变损等损耗。借鉴意义：如果经过测算，采用一个固定的比例来收取费服务费（损耗）是可行的。
避坑案例2：关于水淹的坑，2018年、2020年5.22两次被淹，虽然5.22的特大暴雨是黄埔区历史的最高值，3小时288.5毫米；1小时167.8毫米，导致原来的租户损失巨大。
作为物业管理方，如果每次水淹时就去堵沙包，这样有用吗？是不是要从根源上找出解决办法，所以有了主动的防倒灌工程的想法。收集了一下资料，防倒灌工程在业内非常少见，咨询了很多老工程，也没有接触过类似的做法。
蔡岳同学采用系统思考的办法，天上的雨怎么接住，怎么排出；地上周边的雨怎么让它不倒流进园区；市政排水管、排污管如果产生倒灌时，如何放置管道市政排污管、排水管进一步的倒灌。所以有了三道防线。

避坑案例3：关于排水达标单元的坑，收到这个超标整改通知单后，我们根据超标的指标来判断，不严重，所以大规模的排污是基本可排除的。现场查勘管路，看是否有企业偷排，有非法的管道接入排水管；
果然发现：一个租户的清洗试剂的瓶子排水管接入了我们的排污管，由于清洗有部分超标的物质。截断这个排污管。同时我们对所有的化粪池进行清疏，避免满溢外流，导致超标。并避免同类事件发生，与每个租户签订了排污承诺书，约定如果超标或偷排等导致的经济和法律责任由租户自行承担。
一个小建议：如果一个园区就一个租户，建议可将排排水许可证的管理单位转为该租户，从而让租户权责对等，也减轻了业主的压力。
避坑案例4：关于停车的坑，关于停车位规划，有如下几个点分享：
（一） 关于停车位安排1、 停车位划线，确定数量；确定数量后，可以计算出每100平方米建筑面积配置的车位数量。按照园区可出租的/使用的面积比例，计算车位配比：如果是研发办公型的园区，达到100:1，停车位非常宽裕；如果小于500:1，停车位非常紧张。如果是新规划建设园区，建议不低于200~300:1。
2、 需要根据停车位的配比来安排月保、临保、VIP停车位的安排；整个园区别忘记有一定比例的临时来访车位（VIP来访车位），对这个园区的运转效率才高。
3、园区还有一个注意点：安排大车的停车位，且因为大车的转弯半径大，需要跟整个园区的动线结合起来，防止产生事故；
4、 确定停车位VIP位置和区域；企业的老板，希望有相对固定的位置高效停车；确定位置，只有每家大企业的一二把手才安排；否则就不是VIP了。
是否安装车位锁？利弊各半，如果没有养成习惯，经常被人占用，车位锁也是一个方式；但如果有适当的温馨提示，加上安保人员的定期检查，大家比较自觉，也不一定要安装车位锁。 
（二） 采用智慧停车管理系统如果车位划分好了，那就剩下日常的缴费、进出管理。有一个高效的智慧停车管理系统，就很有必要。比如：老板有多台车，哪天想换换车上班，如果没有系统，安保不熟悉，可能门口拦住，可能涉及到收费；如果有“一位多车”的功能，完美解决这个问题。
场景2，园区对租户的员工停车有优惠，还需要带资料来管理中心审核吗？只能工作日过来办理，这样是不是很不方便？智慧停车7*24小时服务；
场景3：园区企业老板说，我邀请的客户，我来付停车费，这样让客户显得很尊贵，可以吗？智慧系统都可以轻轻松松帮你解决这个问题；一个是你的访客邀请码，可以代为付费；二是给客户扫一扫二维码，就由你来代客户付费啦，账单还能月结。让这些琐事都可以高效快捷地完成。
（三） 增加机械停车位如果园区停车位的配比小于500:1，又远离地铁口，停车位的需求很大，有条件的可做机械停车系统。
1、 自己投还是找合作伙伴来投资？机械停车位类型选择？有的的高大上的，平均8万/个的造价。
避坑案例5：电梯管理及配置的坑
（一） 是维修电梯还是更新电梯电梯八大系统：曳引系统、导向系统、轿厢、门系统、重量平衡系统、电力拖动系统、电气控制系统、安全保护系统。电梯作为特种设备，对于垂直交通，有重要意义；如何判断是新购买还是维修？1. 电梯的使用年限；2. 电梯的残旧程度3. 电梯的零配件供应程度
3层3站的5T货梯（康力  5吨重载货梯，KLH (永磁同步4:1)5000/0.5有机房货梯、单开门、进叉车），更换的价格在30万/台
（二） 选择多大多重的电梯1. 载重量：（是否需要上叉车），很多时候要满足3.5吨叉车2. 电梯轿厢尺寸：比如满足5吨：轿厢3.2*2.6*2.8米；说明一下，如果是改造，很多时候电梯井的尺寸是固定的，基本上上轿厢的尺寸也就固定固定啦。这个是有边界条件的。3. 轿厢的地面承重（骨架和地板都要满足）：重型轿厢，将8条导轨改为T89实心导轨、轿厢结构加固
（三） 电梯配置的具体要求1. 需要到地下室吗？地下空间充分利用同样地下室的：中央空调主机、水泵房等设施，建议至少有一台货梯也能到地下室；2. 需要都一样大吗？考虑分租的话，尽量选择统一的大电梯，否则容易受限；如果是一个租户，按照主导需求来配置。  避坑案例6：消防系统管理哪些坑
（一） 日常维保的坑1、 有合法资质的维保公司；2、 每月要审阅维保报告，及时解决报告中存在问题
（二） 管理的坑1、 消防登高面的车辆停放，安排停放将违反消防法
2、 消防检测报告，特殊需要，增加费用消防维保、消防检测是两个不同事项；需要区别对待；如果有租户需要，可单独协商，由租户单独承担，单独做消防检测，并出具报告。一般情况下，用消防维保报告来代替检测报告，是可以通过很多评审的。
3、7*24小时消防控制室值守：双人持证上岗如何优化：跟门卫室的功能优化。按照最低配置5人计算，每年可以节省至少42万元；
避坑案例7：工业废气哪些坑
某园区位于顶楼的油漆类的环保设施，由于没有定期清理和清洗，造成火灾，需要做到：1、 定期维护  比如油漆类的，厨房油烟管道，定期须清洗，建档，否则容易引起火灾  火灾回到楼层2、清洗频率，根据生产的量有关，一般情况下，比如油漆类尾气的管道是每月清洗一次；
避坑案例8：园区访客的哪些坑
作为园区运营方，传统的访客大堂出示证件登记，然后办卡，疫情期间更加增加了接触，不利于疫情管控。这个场景很常见吧。
那我们能否变化一下，在现在万物互联的时代，用智慧系统，由邀请人7*24小时向邀请客户发出邀请，并可以与停车挂钩，给访客预留停车位；同时访客可以像回自己办公室一样，完全无感进入园区，无感仅需大堂闸机，跟租户见面。这个是否可以高效第提升前台的管理效率。同时更加提升租户的感受呢？
同时现在IOT的功能越来越发达，大堂的闸机跟梯控结合起来，在进入闸机的同时，已完成呼梯功能，我们又可以少按一次电梯按钮；是不是又有一点高大上的科技感在？

避坑案例9：园区空间布局哪些坑
生产型的园区，由于安装大型设备的需要，电梯很多时候不能满足要求，是需要预留吊装口的。
（一）关于设备吊装口有大型设备吊装 需要预留多大的口？尽量大 不低于2.5M*3M坑：卷帘门内侧安装1.1m活动护栏，上锁，专人保管
（二） 关于主干道路的材质选择我们很多时候要为了省钱，而做得不足。但有时，钱花多了也不是好事不合适：大理石地面+地面灯光带推荐：沥青柔性路面
（三）关于电动自行车充电桩和停放点1、电动自行车已充电的的安全隐患（电池 自燃 过充）2、诞生的商业机会：扫码充电（合作商  搭设车棚  充电服务费分成）
避坑案例10：园区重新规划设计
2006年开始出租，一直至2020年，收回，加层、改造优化园区  思路：（1）如何用最小的钱，实现最大的价值。电力负荷、电梯更新改造、消防更新改造、给排水改造、园区饭堂配套、小卖部配套；
（2）自己动手 实现工程团队动手的能力提升：比如步道，比如园区的机房油漆、水泵房的铺设瓷砖等、绿化，自动喷淋的改造等。都是团队自己做的。
最后小结

设备设施是我们的园区载体的有机组成部分，要少花这个冤枉钱，唯有：1、 请到专业的团队、专业的人员；2、 形成一整套有效的运营体系；3、 要有善于学习的团队，特别是有一个领头羊，因不断有新问题产生，需要实地去解决实际问题；新问题新思路新方法 要实现设备设施高效、安全运行目标，少花冤枉钱，有两种方式来解决，一个是自己找人培养，这个是可以的，缺点是时间比较长，团队需要培养和磨炼，中间可能不停地试错；
第二个是委托专业公司来干，专业公司有沉淀，有体系，有技术带头人，可以更容易实现这个目标，这个年代，可以用钱来实现的问题，就不是最大的问题。
精彩花絮
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