学加课堂笔记丨城市更新中旧村改造的经济逻辑与投资测算＆广州市旧村更新改造项目拆补方案

2022年5月21日，我们邀请了熟悉湾区主要城市的旧改政策及流程，擅长“三旧”改造投融资模式及合作架构设计的肖凯老师给学加产城研习社的同学们授课《城市更新中旧村改造的经济逻辑与投资测算》。

以及拥有多年品牌房企工作经验的凌云老师给学加产城研习社的同学们授课《广州市旧村更新改造项目拆补方案》。

丨肖凯老师

所有的用地都能享受拆迁红利？

标图建库的标准

标图建库的一般政策标准：

1、2009年12月31日前已建设

2、符合土地利用规划

3、二调和最新土地利用现状认定为建设用地

4、上盖物基底面积占入库单元地块面积30%以上

单纯空地和农地林地，一般无法标图建库！

图斑与村改范围的关系

一般来说，片区策划范围=村域面积＞改造范围≥补录“三地”后的图斑面积≥现状图斑面积，右图就很好地体现了这个关系。

其中，片区策划范围指的就是编制旧村改造方案的范围；“三地”指的是边角地、夹心地、插花地等零碎地块。

旧村改造的一般步骤和周期

是否所有的旧村都能改造

能不能改？先看土地规划

土规即土地利用总体规划，主要将土地划分为建设用地和不能直接用于建设的农地林地，其中建设用地一般为红色地块，土规在实操中调规难度普遍较大。

实操研判原则可概括为：改造范围内红色的建设用地比例越高越好，集中度越高越好。

能不能改？再看控规

控规即控制性详细规划，主要是按照用地性质将土地划分为住宅（黄色）、商业（红色）、工业（棕色）、绿地林地（绿色）和紫色（教育用地）等，一般还会包括容积率等信息。

实操研判原则可概括为：改造范围内的黄色和红色用地（商住用地）越多越好，棕色用地（工业用地）越少越好，绿色用地（林地农地）比例最好适中。

限制性条件？看三区四线

旧村改造的可行性总结

• 不是所有的旧村都有“旧改”的基因和土壤！
• 要旧改必须至少满足土规、控规、三区四线和产保线等一系列的规划要求
• 老王的旧村是“敏感改造区”，所以不满足进行旧改的前提条件

旧村改造主题如何取得经济效益？

物业补偿标准：广州市政策
货币补偿标准：广州市政策

补偿范围主要是：村民住宅和集体物业（包括有证和无证）的临迁费、房屋拆运费、房屋建安成本补偿、搬家补偿和历史建筑修缮费用。
主要补偿标准速记：住宅临迁费每月20~40元/㎡，物业临迁费每月每平30~60元/㎡，搬家补偿4000元/户，房屋拆运费一般是一次性60元/㎡。
开发商成本：经济平衡逻辑（重要）

用地方案：如何布局复建和融资区
基本的房地产项目投资测算逻辑介绍

净利润分析
旧改拿地的特殊性：土地成本
掌握：入门粗算案例
旧村改造在今年面临的新挑战挑战1：产业导入难度加大
挑战2：民营企业暴雷与退出旧改
挑战3：国企合作趋势加钱
如何参与旧村改造获得城市更新红利

作为村民或市民：可关注旧改区位和进度

丨明确推进名单

丨前期研究名单

下午由拥有多年品牌房企工作经验的凌云老师给学加产城研习社的同学们授课《广州市旧村更新改造项目拆补方案》。

石头村村民的喜与忧

凌云老师通过广州市东部某城中村——“石头村”若干户村民在旧村改造中遇到的故事，来阐述旧村改造拆迁补偿安置中，不同类型房屋、不同人群及不同区域、不同村情下，补偿标准应如何制定。
故事一：小张的任务
村民老张家共有3栋房屋：1栋是老张祖父手上建造的祖屋，现状为砖木结构一层；1栋有宅基地证，且证载用地面积超过实测占地面积，另外老张老婆用该房屋首层开了一家便利店；1栋无宅基地证且现状为5层。
老张给其儿子小张下达任务，要小张先看拆补方案，再前往展示中心咨询工作人员，解答其补偿有关的疑惑。老张的主要疑惑如下：
Q1：只有1层的祖屋（A房屋）可以补多少面积？会不会只补1层？答：不会。根据《石头村个人住宅房屋拆迁补偿安置方案》，个人住宅房屋拆迁补偿安置原则是现状四层及以下房屋建筑面积拆一补一。
如现状四层及以下房屋建筑面积不足现状建基面积的3.5倍时，可按现状建基面积×3.5进行补偿；回迁安置面积超出现状实测建筑面积部分为权益面积，由村民按1500元/㎡购买。
Q2：宅基地大过房屋（ B房屋），多出的宅基地怎么补？答：根据《石头村个人住宅房屋拆迁补偿安置方案》，本村村民住宅房屋宅基地经过查册，且能与现状住宅房屋清晰准确对应空间坐落和四至，证载用地面积（不超过120㎡的部分）大于现状垂直投影面积的部分，视为证载未建余地，该部分面积不予以复建安置补偿，按1000元/㎡给予货币补偿。
Q3：首层现状用于经营（ B房屋），能不能回迁为商铺？答：可以。根据《石头村个人住宅房屋拆迁补偿安置方案》，住宅房屋在基础数据测量成果公示截止日前已办理了合法有效的营业执照、税务登记，实际用于经营的住宅房屋首层进深最高不高于15米的建筑面积，可按一定的折算系数回迁为复建区的商业面积。其中，一、二、三级三圈折算系数分别为0.8、0.7、0.6。
经了解，B房屋位于一级商圈，进深不足15米，可选择按1:0.8回迁为复建区商业。如选择住改商首层房屋全部回迁为商业，则补偿如下图所示。
Q4、：无证的房屋（C房屋）怎么补偿，会不会比有证的房屋补的少或者不补偿？答：不会。根据《石头村个人住宅房屋拆迁补偿安置方案》，个人住宅房屋拆迁补偿安置原则是现状四层及以下房屋建筑面积拆一补一。如房屋有房产证，且房产证证载建筑面积超过现状四层及以下房屋建筑面积拆一补一时，可按房产证证载建筑面积1:1回迁安置。有无土地证是不会影响住宅房屋的安置补偿。

故事二：庆叔的疑惑

村民庆叔家有一栋住宅房屋，现状6层。在他看完石头村住宅拆补方案后，发现了一个问题：邻居老张家有栋房屋只有1层，可以通过购买虚方（权益面积）补至3层半；而他们家房子6层只能补4层，另外2层只补每方1500元的成本补偿。他觉得这样不公平，为什么他们家的房子只能补4层，而不是按1:1补6层？

首先我们看看超建房屋如何补偿

针对庆叔的上述疑惑，该如何解答呢？

• 第一步：强调四层以上部分房屋是未经相关部门批准建设的，属违法违章建筑；
• 第二步：强调复建量的核定方式也是采用3.5层上浮10%（3.85层）进行核定；
• 第三步：强调现在的补偿标准，对于超出4层以上的房屋，已按最大的标准予以补偿；
• 第四步：说明1层房屋补足至3.5层是基本权益。

故事三：老曾的男女平等

村民老曾一家四口，大女儿已外嫁东莞，小儿子现今在城区工作，并已在城区买房，老吴对女儿和儿子向来一视同仁。现在手上有2栋房屋，这次改造想把其中1栋房屋让女儿签约，不知道行不行。

答：可以。根据《石头村个人住宅房屋拆迁补偿安置方案》，老曾家女儿属于“本村村民”中第三类，“在石头村改造范围内建有或继承合法房屋的原本土村民（本土村民是指出生时户籍为本村农业户口的村民，下同）及其合法继承人”，与其他村民同样享受本村村民的补偿标准。

如老曾给她女儿签约的房屋为有证房屋，则签约前应办理好继承公证，完善相关手续后方可签约。

故事四：朱大户的精细算盘村民老朱家手上房屋众多，根据补偿方案，算下来老朱这次拆迁可以拿回近3000方回迁房。他觉得手上房子面积有点多，可能舍弃一部分房子换钱。但不知道不要房子只要钱怎么补？划不划得来？答：根据《石头村个人住宅房屋拆迁补偿安置方案》，每栋房屋的弃产面积不得超过该栋房屋回迁安置面积的30%（权益面积不可用于弃产），弃产补偿标准为8500元/㎡。
鉴于石头村所在片区周边一手房楼价普遍在2.4-2.6万元，弃产补偿价仅为周边楼价的1/3左右，且石头村所在片区为广州东进桥头堡，交通便利，规划良好，发展潜力巨大，建议朱大伯尽量少弃产，方可充分享受到旧村改造和片区发展带来的红利。

故事五：小李心中的大石头

小李是外地人，15年前在石头村从村民老吴手中买下一块宅基地，并在其上建造了一栋4层的房屋。宅基地证在小李手上，但宅基地证权属人仍为老吴。现石头村进行改造，小李忧心忡忡，仿佛有块大石头搁在自己心里。小李心中的大石头：房子会不会补给我？如果补给我，老吴出来闹怎么办？

答：根据《石头村个人住宅房屋拆迁补偿安置方案》，小李的房屋可参照非村村民补偿标准予以补偿，并由小李签约。但需要注意以下两点：

一是小李在签订《石头村个人住宅房屋拆迁补偿安置协议》前，需签订《具结书》，确认并承诺该房屋权属归小李所有，如发生任何产权纠纷，均由小李全权负责；

二是该房屋宅基地证证载权属人仍为老吴，小李需在签约后与原权属人进行协商，说服证载权属人老吴配合办理宅基地等相关证件的注销工作，否则无法予以补偿

故事六：吴伯家的“鸡圈”风波

吴伯先前有个堂爷爷，膝下无子女，一直由吴伯照料。堂爷爷去世时，将村里原先居住的1栋10来个方的房子，口头赠与给了吴伯。吴婶觉得空置太浪费了，于是用来养鸡了。全村进入签约阶段，前几日工作人员带人复测，因为现状用途，现场认定该房屋为附属房。

吴伯一家人对此十分不满，他们要求重新认定，否则不予签约。这可把工作人员给急坏了，他们寻找相关政策和规范，并将实际情况反馈给测量单位，看能否重新对该房屋予以认定。

答：根据《石头村个人住宅房屋拆迁补偿安置方案》，附属建筑物，用途包括但不限于厨房、厕所、杂物房、鸡舍、猪圈、牛栏等禽畜房不作回迁安置，仅给予建筑成本补偿。复测初始依据现场情况，将该房屋认定为附属用房无误。

鉴于该房屋情况较为特殊，建议由吴伯个人提出申请，按住宅房屋予以认定和补偿。村两委和村民代表会议讨论通过后公示，公示期无异议即可按住宅房屋相关标准予以补偿

故事七：赵叔家的困难赵叔一家7口，住在一栋38方的小房子里。按照补偿方案，加上选房的调差面积，回迁房最大的面积只有143方。赵叔找到村书记说明情况，并希望能多补一些面积，家里7口人才够住。村书记找到村两委干部、合作企业的负责人一同开会，就赵叔家的情况进行研究，并制定针对性的解决方案。

答：

1、摸查基础数据，分析整村人均回迁安置面积分布的区间段（重点按＜30㎡、30-35㎡、35-40㎡、超过40㎡进行统计）；

2、分别按30㎡、35㎡、40㎡这三个数值作为人均回迁安置面积最低保障值，统计人多屋少部分补足至回迁安置面积最低保障值，需要多增加多少回迁安置面积；

3、尽可能选择复建量余量超过因人多屋少补足至回迁安置面积最低保障值额外增加的补偿量；

4、确定好回迁安置面积最低保障值后，由石头村联社对不足人均回迁安置面积最低保障值的家庭进行核实并公示无异议后，允许其购买权益面积补至人均回迁安置面积最低保障值。

故事八：村书记的困扰

自从石头村启动签约以来，村书记就一直忙个不停：组织召开补偿方案宣讲会、安排村社干部入户宣传旧改政策、组织村社进行集体物业清租、协调各方关系……

经过1年多的努力，石头村个人住宅房屋签约率接近100%， 集体物业也完成100%清租工作。近期村民非常关注回迁房的事宜，尤其针对如下两点提出疑问，村支书目前也无法一一准确作答：

 一是选中的房源和回迁安置面积不一致如何处理？

 二是复建安置房是保留集体土地性质，还是投票变更为国有土地好？

拆补方案编制经验小结
经验小结1：指导思想

经验小结2：充分准备

经验小结3：模拟拆补

经验小结4：利益平衡

经验小结5：注重对标

经验小结6：MECE原则

经验小结7：精准清晰

经验小结8：分析预判

经验小结9：分工与协调

经验小结10：复盘总结

课程花絮