课程笔记丨土地痛点、棘手问题解决策略问题与实施路径

10月14日，我们邀请了于欣老师给学加产城研习社的同学们授课《土地痛点、棘手问题解决策略问题与实施路径》。
于欣老师曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人，任职于国内知名科技园区、科技城建设集团，负责众多开发企业项目用地土地政策咨询、规划修改，指导拿地企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，合法合规。
于欣老师从集体土地入市路径与技巧、存量盘活升值策略与风险规避、闲置土地开发风险与规避、设施农用地审批与利用、留用地开发问题讨论进行授课，接下来是老师精彩课程分享：
集体经营性建设用地入市
集体经营性建设用地入市是农村居民创收的一个好途径，但并不是所有的集体经营性建设用地都是可以成功入市，一般想要入市都是需要满足其条件：● 规划：符合土规、城规、生态规等● 规划为工业、商业、旅游等经营性用途，不含商品住宅● 依法：合法合规，土地权属清晰（集体土地所有权），已依法登记（现有存量集体经营性建设用地基本都已经进行了土地所有权登记，看证即可）● 每年土地利用年度计划要作出安排● 经三分之二以上集体经济组织成员同意（*决议书）● 具备开发建设所需基础设施配套等基本条件（实施条例草案新加内容）
除符合相关规划以外，县（市）自然资源主管部门应当会同有关部门提出产业准入和生态环境保护要求。此外，《修订案》鼓励乡村重点产业和项目使用集体经营性建设用地。丨符合各种规划
丨合法合规，土地权属清晰，已依法登记
在集体经营性建设用地入市前，是否符合程序的要求，经三分之二以上集体经济组织成员同意呢？
具体要求是这样的：（1）对于村民会议或村民代表会议的召集和表决程序，应按照《村民委员会组织法》的规定进行；（2）另外需要关注的是，目前的规定虽然未提及政府是否会参与集体经营性建设用地出让、出租的过程，但是政府肯定需要参与审批，比如审核规划、审核合法性、公共交易平台入市。
集体经营性建设用地入市决议书的主要内容包括： ● 载明集体经营性建设用地所有权人、位置、四至、面积、用途等；● 集体经营性建设用地入市有偿使用方式、使用年限；● 集体经营性建设用地入市交易形式；● 集体经营性建设用地入市起始价，采取招拍挂方式的是否设定底价；● 集体经营性建设用地入市地价款支付方式；● 集体经营性建设用地入市双方权利义务及违约责任，期限届满时土地及建筑物如何处置；● 其他。集体经营性建设用地入市的准确把握
一般来说，入市途径不同，土地取得成本也不尽相同。
过去宅基地虽然也被视作集体建设用地，但并不被看作集体经营性建设用地，不能直接入市。现在可以转为集体经营性建设用地直接入市，极大增加村集体在集体经营性建设用地入市过程中的灵活性和主动权。但要满足有偿退出、农民自愿、符合规划的条件，才可以真正入市。
入市途径一般分为就地入市、调整入市和城中村整治入市三种。
就地入市:同时具备符合规划、开发建设所需的基础设施、原址开发利用等条件的可以就地入市。
丨就地入市
调整入市:村庄内零星、分散的集体经营性建设用地复垦后，可按计划调整到本县（市、区）城范围内的产业集中区入市。
丨调整入市
城中村整治入市:历史形成的城中村集体建设用地情况则比较复杂，对于需要征地的，要依据规划开展土地整治，重新划分宗地和产权归属，对按规定不予征收的集体经营性建设用地，才可由农民集体入市。
丨城中村整治入市
农村集体经营性建设用地使用权入市主体应为代表其所有权的农民集体组织，包括：村集体经济组织，村民委员会，乡（镇）农村集体经济组织、街道办事处，农民集体委托授权的具有市场法人资格的土地股份合作社、土地专营公司等以及有关集体经济组织（合作社）联合设立实施主体（XX资产管理公司）。修订后的《土地管理法》，明确集体经营性建设用地的入市主体是集体土地所有权人。
利益分配上，集体经营性建设用地入市所获得的增值收益在政府（20%-50%）、村集体（20%）与村民（不等）三者之间进行分配。
一、集体经营性建设用地入市费用分配
（1）土地受让方：
①土地出让金：土地增值收益调节金、扣除开发全部成本、村集体与村民分红
②无契税覆盖区域，征收政府还会再按成交价款的3%-5%征收与契税相当的调节金

（2）土地出让、转让方：①入市或在转让，政府分享收益成果，缴纳土地增值收益调节金，未来政府财政的收入来源（土地增值部分20%-50%）
②或总价×一定比例确定调节金
二、集体经营性建设用地入市低价如何确定1、直接使用土地估价成果2、基准地价（正在编制)3、土地估价成果结合产业政策、土地市场情况、综合确定数值，确定出让底价4、价格商议建议（组成定价小组定价，不少于3人）注意：协商、谈判，但不得低于《集体经营性建设用地入市决议》确定的起始价的
我们该如何抓住【主动权】？① 想获取集体土地，项目地块应规划为集体经营性建设用地；② 想获取国有土地，项目地块规划为城镇用地，划入城镇集中建设区。
丨国有土地与集体经营性建设用地优缺点对比
宅基地解读新《土地管理法》完善了农村宅基地制度，在原来一户一宅的基础上，增加宅基地户有所居的规定，明确：人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，在充分尊重农民意愿的基础上可以采取措施保障农村村民实现户有所居。这是对一户一宅制度的重大补充和完善。 
考虑到农民变成城市居民真正完成城市化是一个漫长的历史过程，新《土地管理法》规定：国家 允许进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地，这一规定意味着地方政府不得违背农民意愿强迫农民退出宅基地。同时，在总结试点经验的基础上，新《土地管理法》下放宅基地审批 权限，明确农村村民住宅建设由乡镇人民政府审批
如何参与国土空间规划编制
解决土地痛点
作为开发商，作为投资企业，必须把握国家国土空间规划的时代机遇让项目符合规划。
在这里，我们重点讲讲「城镇开发边界划定」。
首先，城镇开发边界内可分为城镇集中建设区（成片开发区）、城镇弹性发展区和特别用途区。
城镇集中建设区（成片开发区）是根据规划城镇建设用地规模，为满足城镇居民生产生活需要，划定的一定时期内允许开展城镇开发和集中建设的地域空间。（新增建设用地+存量建设用地，建设用地总规模≥30公顷）
关于成片开发有几点必须关注：
① 划定范围：集中建设区（国土空间规划阶段稿），土地规划允许建设区、城市规划城镇建设用地，承诺函-保证划入集中建设区，城市、镇区划定。
② 编制时间：1/2/3年均可，最长不超过三年。
③ 要求：

• 村民签字、县市审批、省级备案；
• 连续两年无法完成征地片区开发方案，后续不可继续编制方案，直接影响后续征地；征地要严格按照编制审批；
  
• 政策出台之前征收地块、过渡期（各地政府承诺函）；
  
• 项目要求：发改立项、协议、保证金、承诺函等，看地方要求；
  
• 全国189个省级以上开发区征地无需划入成片开发区；
• 缩减建设用地总规模；从土地政策端影响地产发展；
• 一年可以连续编制好几个《成片开发方案》，即使目前没有划入集中建设区，未来也有可能被划入。

城镇弹性发展区是为应对城镇发展的不确定性，在城镇集中建设区外划定的，在满足特定条件下方可进行城镇开发和集中建设的地域空间。（弹性发展区面积不能超过集中建设区的15%，相当于有条件建设区后 期想建设需要修改规划、调整至集中建设区、有指标）
特别用途区为完善城镇功能，提升人居环境品质，保持城镇开发边界的完整性，根据规划管理需划入开发边界内的重点地区，主要包括与城镇关联密切的生态涵养、休闲游憩、防护隔离、自然和历史文化保护等地域空间。（原来耕地保留耕地用途；原来建设用地可以保留建设用地用途，比如原来的宅基地不拆可以原状保留，但是不会有新增建设用地）
永久基本农田红线划定操作
三条控制线——永久基本农田 长期稳定耕地
永久基本农田

• 以土壤污染详查结果为依据，土壤环境质量类别划分成 果中划定为严格管控类的耕地，且无法恢复治理的;
• 近期拟实施的省级及以上能源、交通、水利等重点建设项目选址确实难 以避让，且已明确具体选址和规模，用地已统筹纳入国土空间规划“一张图” 拟占用的(举证材料需明确项目名称、规模、批准文件并附项目矢量数据);
• 经依法批准的原土地利用总体规划和城市总体规划明确的建设用地范围， 经一致性处理后纳入国土空间规划“一张图”的;
• 《全国矿产资源规划(2021-2025年)》确定战略性矿产中的铀、铬、铜、镍、 锂、钴、锆、钾盐、(中)重稀土矿开采确实难以避让，且已依法设采矿权露天 采矿的。

土地问题盘点及风险规避项目与规划不符的有三种情况

• 土地规划：农用地/建设用地/未利用地
• 城市规划：建设用地——住宅/工业/商业/其他用途/绿化率/限高/容积率等等
• 生态规划：是否触碰生态红线（抓住机遇，生态红线能否调整）

产业用地基本原则：应当遵守国家有关法律法规规章和产业用地政 策规定，落实国土空间规划的管控要求，在保障产 业发展用地中坚持规划确定用途、用途确定供应方 式、市场确定供应价格的原则。

不符合规划，存在哪些土地风险：

• 不能征地报批
• 不能办理农转用
• 不能办理建设用地预审

不能合法出让，即使出让，也需要被收回
事实上，新增建设用地指标现在是逐年减少，国家未来是要鼓励挖掘存量建设用地的，是要控制增量建设用地，建设用地存量时代的已经到来了。
总结:1、研判土地问题，是否能解决；2、不能解决，放弃投资；3、能解决控制风险、把控手续办理能力
课程到这里就结束了，最后附上一张谢鹏老师的思维导图

上课花絮
一天的精彩课程结束啦，于欣老师授课深入浅出、引人入胜，同学们的学习热情高涨，课堂讨论的氛围非常活跃，同学们纷纷表示收获颇丰。