【三板斧第八期】产业园融资与创新？产业园区提升招商效率有几招？

9月13日下午， 由学加网策划主办，学加联合主办的第八期“三板斧”头脑风暴会来了。

第一个分享的主题是《产业园融资与创新》。由广州智联产融集团董事长兼广东省互联网金融研究会执行会长、学加13期优秀学员 汤志权同学，结合产业园区业务，亲自分享22年金融与产融结合的专业知识和经验。

|汤志权  广州智联产融集团董事长   学加13期优秀学员 

金融思维点滴分享

1、我们的生意与金融的关系？一 切生意均为金融，金融都是我们生意的一部分，只有我们有没有融合好的区别。
2、我们做不做金融？直接做金融很难赚钱，民营企业也不配做金融老板，95%以上民营金融老板都完了；但可以做带金融模式的生意，而且必须要把金融创新融入产业，优化产业发展模式
3、怎样用好金融？我们建议用金融和产业融合创新出新的生意模式或者业务模式，让金融在产业中发挥应有的优势；通过金融资本可以实现企业裂变，快速发展；顶层的民营集团不是做金融，就是靠金融上规模的
4、要让我们的事业永远不缺钱。运用好金融，提前做好金融布局，就不缺资金，这样才能在市场周期中把握机会实现成功（成功三要素：需求、人才、钱）

园区融资种类（强主体）

1、强主体+国有用地项目开发，用于运营：抵押物充足，贷款比例80%、期限最长20年2、强主体+国有用地项目开发，用于销售：抵押物充足，贷款比例80%、期限一般5年；匹配客户按揭还款，一般最高八成，10年3、强主体+集体用地项目开发，用于运营：无抵押物，强主体担保，贷款比例70%，期限最长20年4、强主体+集体用地项目开发，用于销售：无抵押物，强主体担保，贷款比例70%，期限一般3至5年，匹配客户按揭还款，一般六成，10年（有过20年）

园区融资种类（弱主体）

1、弱主体+国有用地项目开发，用于运营：抵押物充足，贷款比例70%、期限最长10年

2、弱主体+国有用地项目开发，用于销售：抵押物充足，贷款比例70%、期限一般3年；匹配客户按揭还款，一般最高八成，10年

3、弱主体+集体用地项目开发，用于运营：难点

4、弱主体+集体用地项目开发，用于销售：难点

5、弱主体+集体物业经营：第一，经营主体租金贷款；第二，租客的租金贷

6、私募基金配资购地模式：配资80%，市场价15%到18%，开发贷还土地配资

7、合作建设模式：物业分成

案例分享及融资方案

1、工厂自我改造
2、企业转型集体物业改造经营3、专业市场的客户租金贷4、集体物业经营收益贷款5、集体物业出售经营权贷款6、集体用地开发融资7、优质村物业经营贷8、工业用地购地与开发9、与国资混改开发物流园项目
（具体案例内容和融资方案，请扫文末二维码获取~）

另类融资办法分享

 1、私募配置购买产业用地：配资比例最高80%，风控采取股权控制方式，利率15%至18%，大湾区内，开发建设贷时分比例偿还。 2、经营性资产资产证券化（民间）：把收益性资产（无产权），例如租约或股权等，转让实现资金的融通，年化利率一般15%。3、搭建信用贷款的主体：高新科技企业、专精特新、农业农头企业等。4、融资与税筹的优势结合：融资成本的转嫁、不同业务之间成本的转嫁

第二个分享的主题是《产业园区提升招商效率分享》。由学加6期优秀学员 翁辉同学，结合多年园区招商实战经验，分享提升招商效率的套路。

|翁辉 学加6期优秀学员 

产业园招商操盘全流程介绍

一个完整的项目可以分为项目立项投决、前期筹备、蓄客/预招商、正式招商、项目交付五个阶段。

1 、立项投决阶段此阶段指从项目立项到投决会结束。招商营销在此阶段主要工作为配合开展土地调研、产品定位、投资测算等工作。
2、 前期筹备阶段项目投决会通过后，招商营销应立刻开始新项目的筹备工作。包括团队组建、全盘策略方案的制定、产品定位等。并以全盘策略案为依据，开展招商中心的选址、装修，宣传销售物料的设计印刷等工作。
3、 蓄客/预招商阶段（和政府已签署投资协议，方案外审口头通过，完成定价）在团队组建完毕，项目具备接待条件后，即可投入蓄客工作。在预约排号或预招商工作启动前，招商团队需完成培训考核、运营需完成系统房源维护工作、策划需完成招商营销阶段方案等工作。
4 、正式招商阶段在土地摘牌后，即进入正式招商阶段。将此前的蓄客/预招商成果正式转化。在项目开工后，招商营销需要根据工程进度完成项目现场的氛围包装、奠基、招商活动等工作。
5 、交付阶段/开工仪式策划等工作。在工程竣备后，需要将与多部门共同完成前期招商企业的入园交付工作。招商营销需要做好各项资料准备、面积补差、交房资料归档等工作。

产业园招商操盘里程碑节点

产业园招商操盘里程碑节点有4个：团队组建、产品定位、 预招商营销策略案、招商业务全流程管控。

1 、团队组建

（1）团队组建是项目一切工作的基础，团队组建期为一个月，最晚不超过投资协议签订后 25 天。

（2）项目招商负责人到岗后，核心工作负责面试组建招商团队，具体要求以审核通过的预算编制为准。投资协议签订后 15 天，招商策划和招商运营人员必须确定，招商业务员到岗至少达到满编的 80%，协议签订后 25 天，满编团队必须全部到岗。

2、 产品定位

（1）总部市场研究中心牵头组织进行产品定位工作，并于土地投资协议签订后 30 天内完成，招商营销中心参与评审。

（2）区域营销负责人和项目招商负责人必须参与产品定位工作，对竞品、市场和客户需求进行调研。

（3）项目招商团队和区域市场研究人员负责撰写项目产品定位报 告，相关定位报告的提报、评审机制参考市场研究中心发布的定位管 理制度。定位报告上会前，需与招商营销中心片区负责人充分沟通。

3、预招商营销策略案

（1）产品定位会后三周内，须完成预招商营销全盘策略案提报。全 盘营销策略团队组建、展示、推广、渠道、销售、费用规划等全盘方案案是招商工作开展的策略方针，是项目进行招商中心筹备、 方案，主 责人为项目招商负责人和策划负责人。

（2）全盘营销策略案由项目拟定、提报，招商营销中心招商策划 组进行全盘营销策略案的评审，方案评审通过，项目方可开展推广蓄 客动作。

（3）土地投资协议签订后 80 天，招商中心必须达到开放条件；招商中心开放作为业务员邀约客户，进行意向认购的核心逼定手段，时间节点尽量充分前置。

（4）项目规划方案通过政府审批及完成招商营销策略案后，即可 进行新项目定价工作，定价需全盘定价，项目发起并提报定价报告，经由招商营销中心评审通过后，由招商中心组织发起定价会。

（5）完整的定价报告包含：项目情况介绍、周边竞品及产业市场 调研、客户分析、推货策略、产品定价及折扣体系、税收情况及其他收费问题，形成一房一价一税表。

（6）项目定价会通过并走流程审批后，将价格导入明源系统，项 目即可推进认购、签约工作。

产业园招商重要管理制度解析

招商营销提成及激励管理办法（要点）

1、激发经验丰富招商员传帮带的积极性。

2、刺激新人招商员加快拓客激情，争取早日转正。

3、YCYA对赌机制。达成目标现金奖励，未达成现金负激励。

4、对赌机制可解

项目信息管理办法（要点）

1、所有来访的客户必须要录入系统，并在后期客户跟踪时， 进行不定期维护。销售系统是作为客户判定的最基础依据。

2、 已录入系统的客户，若超过 30 日系统无跟进记录，超过90天客商未到访，则视为无效客户。

3、 各项目根据本项目实际情况，对业务员的机会数量设置上限；如业务员客户数量超过上限，则必须丢失部分现有客户，否则无法录 入。

4、 签约当日起十五日（含）内发现撞单，信息、业绩及提成归先报信息者：超过十五日且在三十日（含）以内发现撞单，先报信息者因信息跟踪不及时，只能得到一半业绩及提成，信息归后开发信息者所有；

三十天之后发现撞单，信息、业绩及提成归签约人所有；发生撞单后，应以保证签约为前提，信息登记人不得以任何形式阻止签约人跟进客户，否则取消其相应提成；同时，签约人应遵循制度，保证客户签约，若有一方因私利破坏签约，公司将依据罚则给予严惩
活动现场照片今天的主题沙龙到这里就结束了~接下来我们还会有不同主题的沙龙，敬请期待！