【三板斧第三期】线上分享丨如何控制园区改造成本

由学加网策划主办，学加联合主办的第三期“三板斧”头脑风暴会来了，本次活动将在线上进行分享，我们邀请了14位同学进行分享。

本次“三板斧”头脑风暴以《如何控制园区改造成本》为主题，每位同学分享三点，后面讲的同学不能重复，每个人都有自己的拿手三招，当然，这次活动我们也是秉着 “掏空” 学员家底的原则，只为给学员带来有趣有料的头脑风暴。话不多说，直接上内容。
第一位分享同学是乐飞家园 总经理 蔡岳同学：1、明确园区的主导需求，客户的核心需求是什么？2、列出解决需求的解决方式，并测算解决需求的成本。比如，污水处理厂，可以有，自建污水处理厂、车间级处理、存放容器定时运送等路径。比如，地下停车库，可以做环氧的地面，也可以做固化剂，固化剂的处理方式完全可以解决工业园区地下停车库的需求，而成本降低三分之二。3、把部分需求转给租户去承担。比如出售型的物业的供电，约定由小业主自己投资。
第二位分享同学是广州云端物业管理有限公司 股东曹涛同学：1、整体的设计规划，边规划边施工，会因为整体协调的问题，造成成本的增加。设计规划，做减法比作加法更重要。2、后期的运营团队和规划团队紧密沟通园区的规划方案，提前参与前期的规划，他们的意见很宝贵，运营团队对客户的需求更了解，比如动线，大堂，厕所的需求更了解。3、园区的数字化规划，需求前置到前期的整体规划。比如园区的人机结合的智慧化布局，比如清洁机器人的充电位置，水电位置等。
第三位分享同学是深圳心悦观开投资集团有限公司 董事长 吴增曙同学：1、甲方驻场设计人员在设计图确定后，要重点关注图纸的尺寸，比如平面图的尺寸校对，涉及到长宽和立墙的障碍，比如施工图的校对，涉及高度和天花板的障碍等，比如可利用结构尺寸位置确认。2、工程报价要注重单价，防止施工方虚报面积和虚报总价。尽量在保证设计外形的情况下，调整材料或者工艺，从而降低总价。3、施工最怕返工，不信任中间环节，要直接管理到现场施工人员，最好能现场指导施工草图，在多工序协作的情况下，驻场要负责不同分工的施工的协调，而不是让施工对自行协调。
第四位分享同学是德智创意园 董事长 陈莉萍同学： 1、先外后内，先把广告牌做好，然后是大堂、门面、招商办公室，这些工作可能引来客户直接来租赁。2、尽量只做公共区域的装修，降低整个项目的投入，走廊和通道甚至间隔，等客户来租赁再做。3、设计要服务于运营，有设计能力的装修公司，有施工能力的设计公司，有强设计能力的建筑设计院，各有优劣，甲方要和不同类型的服务公司沟通磨合，不同的人有不同的方法来降低成本。
第五位分享同学是您好科技 董事长 黄舰艇同学：1、策划网红打卡点装置，选择有成本控制经验的设计师。2、网红打卡点，可以选择旧有装置进行二次创作，可以大幅度降低成本。3、不要找艺术家，而是有一定艺术鉴赏能力的设计人员，对旧有装置进行创作

第六位分享同学是钧明投资控股有限公司 文旅总经理 周玮光同学：

1、要舍得花设计费

好的设计单位（师）不只是解决园区风格、美观等一般化问题，关键是能懂得园区未来营运所需的隐蔽工程、配套、动线等设计的专业性和合理性，从节能、易于维保、物业使用者及消费者的适配性等角度综合考虑，会给出最优化的设计方案，从而减少改造过程中的二次施工、运营期的不必要消耗甚至有可能的运营后的二次改造成本。

2、将工程的预算重点花在标志物以及满足物业使用者（及消费者）舒适度的地方园区不是大型购物中心、五星级酒店，单方改造成本必须严格控制，不可能每一处都足够亮眼，所以选取一些合适的节点做好设计形成视觉标志物很重要，这个解决了为控制工程成本不能让所有建筑物及配套设施都能一视同仁地保持高质量但保持了该有的项目识别度和整体上的好评度。
这些节点主要考虑出入口、四周主干道平视项目的制高点、周边高处俯瞰项目的重点区域，以及对应越来越多航拍视效影响下的屋顶与地面组成的鸟瞰视觉区域等。满足物业使用者（及消费者）舒适度的地方，从大的方面主要包括停车场、洗手间、主要步道、导视系统等。
除此外，在满足功能使用、安全、验收等需要的前提下，材料成本及非为满足上述功能、安全、验收需要的工程成本能省则省，这个只要选好的设计单位（师）并且设计任务说清楚了都应该懂的。
3、先做好整体规划，但尽可能地先招商再施工园区使用者大都有其使用建筑或空间的行业特殊性，先施工再招商会因物业不符合使用者所需而丢失了一部分使用者入驻的机会，或者造成二次施工成本的增加。
同时，先招商后业主方可只做外立面和必需的公共区域改造，让更多的室内部分甚至是部分公共区域的改造交由使用者完成。简单地说，一是不要造成二次改造，二是尽量减少业主方的改造规模。
4、施工单位的选择和管理这一点很重要。选择一家合适的施工单位，不只是考虑投标报价的最低，必需综合考虑其带资实力、行业口碑、过往案例等综合因素，以合理最低价为标准选择。
同时尽可能选取曾合作单位，并在采取主要材料封板的基础上尽量以总包、包干等方式与施工单位合作。施工过程中，业主方除应关注施工质量、施工进度等常规化情况外，特别注意在如五一、国庆、春节及政府重要会议召开前等重要节点时间，需与施工单位密切协商工人工资支付情况，必要时采取业主方进度款直接支付工人工资的措施。
5、确定选址时的前期评估这环节对成本极为重要周边是否已有市政配套设施接入、原有建筑物安全性及修复评估、地块内坡度落差是否影响土方开挖和回填平衡、地勘中是否存在溶洞或临时回填物隐患、当地政策或市场对一般性施工成本的影响等等，都是需要慎重而慎重地考虑的，也必须列入成本预算中，很多项目在投资决策前由于没有充分评估成本科目，或评估值按一般市场而非实地，导致后期成本急剧增加，这点尤其需要注意。

第七位分享同学是深圳七星级科技有限公司 总经理 曾辰同学：

1、案例：3.5万的园区的改造，包括大堂，玻璃幕墙，艺术装置，阳光房等，只花了380元每平方的改造成本，而且只花了一个月的改造时间。

2、设计层面要做到精细化设计，比如案例提到的园区的玻璃外墙，我就有6种做法。设计要做到只化妆不整容，很多拆迁，要考虑如何从设计上进行改造，比如一些老旧的墙体，第一考虑不是推倒，而是如何在不推倒的情况下，进行设计改良，变成园区的景观墙。

3、现场的管控非常重要，甲方驻场在现场安排所有工程人员进行现场会。

4、把重要的东西先做出来，分好轻重缓急。
第八位分享同学是广东百达商业运营管理有限公司 总经理 曾祥励同学：1、减少公共区域的投入和面积，只做动线和主街，外立面可以给租户去改，包括某些靠近租户的绿化区域，这种做法适合独栋较多的园区。尽量做1-2楼复式的面积的户型，可以增加二楼的租价的同时，还可以减少一楼公区部分的投入。2、多利用一些性价比高的材料和节节省人工的方法去做改造，能用成品就尽量不要现场组装，减少人工和时间。可以大胆用一些颜色色块的去代替和减少那些装饰类的东西，颜色用的好，租户就会忽略很多工程不到位的细节，装饰方面可以多采用一些园区的二手材料。

3、通过园中园或者合作的方式来降低自己的改造成本，比如用租约来抵扣改造成本的方式，比如通过合作引入一些带有网红特质的商业场景，比如咖啡厅等，或者餐车，来提升园区商业氛围和自身的景观投入。

第九位分享同学是道胜集团有限公司 董事长 王明洋同学：

1、园区的谈判和寻找项目上的懒惰会导致成本的增加，免租期的谈判，建设期的谈判都是省成本的关键，多花时间找项目，和多花时间去业主谈判。2、不要谈情怀，把钱都花在客户看得见的地方。从项目的区位出发，符合客户需求的实际需求就够了，好看不如实用。

3、招商优先，客户第一，把钱多花在营销和寻找客户上。如果自身拥有一个自己的主导产业的能力，那么园区的招商就事半功倍。

第十位分享同学是昌和建设 博士 朱昌宏同学：

1、项目因地制宜，根据实际情况调整产品进行成本管控，比如我的项目有很多起伏，我就设计了很多半地下室。2、设计的成本优化和施工材料的优化，比如减少大面积的玻璃幕墙，比如基坑的边坡，我都是采用的这个止水桩加上放坡的形式。

3、使用功能方面做好规划，把园区最好的位置面积给到园区的主要功能区域。

第十一位分享同学是广东粤能工程管理有限公司 董事长 宋小军同学：

1、方案和设计阶段，投资人要明确提出自己的成本目标，进行动态的管理。2、设计院更注重效果，但是对成本考虑欠缺，在选择设计院的方案不仅考虑美观，还有成本的比选。

3、投资人要强调设计的优化和深化，粗糙的施工图会带来大量设计变更，成本的剧增。

第十二位分享同学是广州共富金谷孵化器管理有限公司 总经理 郭甲卿同学：

1、量大的主材料要找到集产地，在集产地再选择3到5个较知名商家比价，珠三角装修建材的集产地离广州都不太远在中山的灯饰木材，佛山陶瓷管材家具，番禺东莞的智能化集成设备等等。水泥、涂料、钢材、地台等可以在网上（1688等）比价后选择几个靠谱品牌。对比包工包料报价可节省15%以上成本。

2、最好有信任长期合作的施工团队，但更重要的是有自雇的现场工程监理，如没有股东中必须有一人承担这个主要责任。材料利用率和工期进度必须把关，对比包工包料这样工期更可控，质量也能保证降低返工率，成本自然节省。

3、做好市场调研产品定位一切投入是为了更高效的招商。不能太过挤压节省前期设计的成本（特别水电消防），省小钱不合适后面很可能花大钱。
第十三位分享同学是广州珠江啤酒文化商业管理有限公司 雷光华同学：

1、合理的规划设计和功能配套，减少重复建设，补充建设和弥补性建设。

2、分区分阶段开发招商(边开边招商)，边收益边投入，减少业主投入成本。

3、简化的工作流程，提高工作效率，促进改造进度，提早经济效益

4、有效的组织协调，减少施工交叉和施工分散。避免造成责任不清和质量不保的情况。

5、招商的交付条件的这分(精装、毛坯、普装)，可以减少投入，变相融资投入。

6、引进战略合作方，降低大股东投入成本，将一些非重点项目改造交由客产投入，最终收益树归属生主（比如露天停车场、增加电梯等）。

7、合理的业态布局和发展规划,减少配套的基础投入成本(配电容号等）。
第十四位分享同学是神秘的X同学
控制这个词提得很恰当，也值得我们这一行业的从业者持续的思考。控制主要不是为了节约成本，是为了增效。打造高性价比产品的能力，就是运营企业的核心竞争力和生命线。
1、产品成本控制：在项目规划之初，我们会有一个初步的项目单位建筑面积改造成本的预控制线（如1500元/平方米）。然后结合规划定位方案，拟定改造的工程预算，并通过多次研讨修正，让改造成本更接近总预算支出成本。规划设计阶段的工程造价控制最为关键。方案阶段可影响工程造价的程度为75%。
我们思考的出发点是，钱要花在刀刃上：对于项目规划刚性需求的（建筑&消防安全防线、雨污分流、产业配套——停车、燃气管道等）和产品满足潜在客户品质需求方面（个别构筑物的移除、空间结构调整、景观规划、公共空间的优化、智慧园区物联系统等）的设计和改造投入，一点不能省，而且要确保出新出彩，提质增效。
在施工过程中，则可以采取一些有针对性的降本措施，以平衡总投入：

1、材料选择——在保证效果、安全、使用的情况下通过寻找性价比高的材料应用在项目上，例如原建筑设计考虑在实体外墙挂铝板，考虑优化成本，改为实墙喷涂外墙石头漆的形式。

2、施工技术的优化——通过利用市场不同的设施设备，减少人工的投入，缩短工期，例如：通过小型搅拌机、小型材料输送机现场搅拌、材料输送，缩短工期和减少人工的投入等。

2.财务成本控制：体现在空置成本和融资成本的控制。在每个招商年度，我们将设定年度的招租率作为运营效率的刚性考核指标。完成这个招租的目标，就要有针对性的招商策略，应对市场的需求变化，确保投入产出的动态平衡，从而控制物业的空置成本，这是最大的沉没成本。
另一方面，融资的需求，我们主要是通过经营性的货款来实现，前提是要保证有比较理想的客户进驻率，有充裕的现金流保证，才能向银行争取到比较优惠的融资方案。
3.运营的成本控制：在项目的运营期，运营的成本主要体现在服务人员的人力成本和运维成本。面对现在的劳动力结构严重不平衡，服务行业的用工成本不断高涨的情况下，人力成本支出占到总运营成本的60%以上。
我们现在采取的其中一个策略是，通过阶段性的智慧运维系统搭建（AI智能识别），实现从人防到技防的升级，减少人为的重复基础性工作岗位，提高管理盲区的覆盖率，最终实现减员降本增效的目前，也提前缓解未来招工难的困境。
-END-本次【三板斧】第三期线上分享就结束了，感谢以上同学的精彩分享，每次的分享也是一种成长，每次的分享也能激发同学们无限的思考，学习他人长处，认识自己的不足从而不断改进，拓宽视野，与优秀的同学交流，相互学习，思维碰撞迸发出更多的灵感，充实而愉悦！期待【三板斧】第四期同学们的分享！