课程笔记丨专业孵化载体建设与团队运营&产业园穿越经济周期的好项目

4月13日，我们邀请了拥有十几年园区运营管理经验的刘青老师给我们带来《专业孵化载体建设与团队运营》，以及23个产业园区实操专家 陈君鄂老师带来《产业园穿越经济周期的好项目》精彩授课。

上午由刘青老师给我们带来《专业孵化载体建设与团队运营》精彩分享。刘青  拥有十几年园区运营管理经验 关于园区的服务

1、如何做到收益最大化：收入=面积×入驻率×单价

• 面 积：提高入驻率，调整使用率，物尽其用。
• 入 驻 率：如何从0-99% ，如何全年动态维持99%
• 产品单价：免租期，增幅，租期，产品规划，环境打造，园区服务。

2、园区运营等于产品开发：基于客户需求的硬件产品开发；基于客户需求的服务产品开发。3、一群有意思的人，在有意思的地方，做有意思的事儿，打造一个有意思的地方，共同做一件有意思的事，培养一个有意思的团队。

如何打造有意思的的地方

1、基于客户需求的硬件产品开发：

• 需要办公场地：精装卡位，精装办公室，简装办公室，具展示功能的办公室，loft...

• 需要生产场地：能通风能排水，能污水处理，卸货平台/吊装口，层高优势...

• 需要硏发场地：精装实验室，简装实验室，自装实验室，公共检测平台，危废处理...

• 需要......?

2、从“原材料” 到"产成”的开发，产品开发需要满足客户日益增长的专业需求，多种产品可供选择。
如：玉树创新园
办公司-实验室，租金40-100，用图纸就完成了招商
宿舍改成办公室，租金涨价。

3、谁都有短板，比如园区内无住宿配套，毛坯的很彻底，位置偏，交通不便等，短板也是服务机会！

4、好产品应该形象又精神，好产品需要好环境，产品形象很重要，比如有没有一个很有意思的园区大门。

5、有了配套才是产成品：园区图书馆，瑜伽房，运动配套，娱乐配套等，园区的小配套也可以帮招商，招商和配套完善同时进行，随着招商的进行，适配度也可以越来越高！

6、好的产品首先自己要喜欢，没人能拒绝惊喜，没人能拒绝感动！

7、关于技术研发服务—精准和创新就是再向前一步。园区交易会，远亲不如近邻，即讲交情也讲交易。举办新产品园区内部发布会，入住企业参观欢迎，用自己的努力对接别人的政绩。

8、关于市场营销服务—熟人社会。定期举办园区交易会，远亲不如近邻，即使有交情也要讲交易。园区电梯广告，商机交流会，园区企业开放日，内部企业的营销沙龙。

9、惊喜和感动不仅仅要给客户，更应该给团队，服务不难，坚持很难，认认真真地坚持更难（做好团友和做好园丁一样，用麻烦自己来方便大家，似乎很容易也似乎很难，用麻烦自己来节省别人的时间和精力，服务才有价值）

10、关于人力资源服务：比如园区招聘会，高校招聘会信息，政府招聘会信息，换个角度讲故事。

如何培养一个有意思的团队1、带团队就是让你的手和脚延长2、用你的麻烦换取客户的方便：比如合同相关问题，手续办理，场地巡查，租金催缴，客户需求办理，物业知识，应急处理，项目政策，招商相关等，每一项都要做到细致。3、合理运用智慧系统，任何事情的沟通都是一种生意的沟通。
4、培养团队能力：物业管理，产业招商，产业运营，项目申报。5、给员工创造惊喜和感动。
如何吸引有意思的人1、通过不断摸索和优化，形成园区特有的营销和招商渠道。先填饱肚子，再讲诗和远方!客户是你最好的招商专员!招商永远进行中!2、股东:盈利，可持续的盈利!超出预想的可持续的盈利!3、员工:做不了火车头，也不能做螺丝钉，要做动车组!4、园区:有温度，有产业的家园!5、服务:创业的心态服务创业,创新的方法服务创新!
最后刘青老师用一句话总结上午精彩的课程：一群有意思的人，在一个有意思的行业，做有意义的事。下午由23个产业园区实操专家  学加优秀学员 陈君鄂 给我们带来《产业园穿越经济周期的好项目》，今天陈老师主要分享了好项目选址的5要素 ，用产业客户选址五要素来指导园区开发运营的实操体系。陈君鄂  23个产业园区实操专家  学加优秀学员

区位优势区位就是效率、区位就是资源集聚，区位就是就是“好项目”的基础。举例：白云区ECAT文化艺术。
1、 公共交通：地铁走路900米、接驳车接通周边地铁站点、直达市区核心站点2、 自驾通行：每200平方/个、遮阳暴晒、停车费5-10-15元/小时、访客便捷性、1小时通行圈3、 人口/人流：有人就有消费力、有人就有就近工作的需求4、 产业基础与发展：成行方能成市、先挖存量再找新量、顺势而为事半功倍5、 生活配套：工作用餐、朋友聚餐、住宿、购物、娱乐、银行、休闲、运动

产业优势产业是一个园区最有故事性和想象力的要素，它传递了专业服务水平、产业政策、资源和上下游合作。不只是贴标签，不只是选产业，不只是拿贴补！举例：黄埔区华南新材料创新园。
1、 产业定位：产业资源拥有（华新园）、掌控、调动和创造&顺应区位发展趋势（同创/海智）2 、产业龙头：一龙抵百蛇（逸仙+完美日记/微信/今日头条）、政商招商、一企一策3 、产业政策：不要高大上、不要大而全、就要可落地可兑现，自行锦上添花4 、产业配套：定位什么、有点什么、像个什么，前期投入后期变卦5、 产业上下游：有凤自然百鸟来、园区自生态、发现物理空间更大的价值

产品优势产品是产业园区有别传统商务写字楼的，是客户看得见、摸得着、用得上的核心需求，也是客户可以直接拿来对比的有形因素。举例：海珠同创汇，番禺区西坊大院，平安增城科技硅谷，天河棠下智汇park，海珠区T28park公园里
1 、园区调性：修旧如旧、个性创意、商务B格互联网科技、绿植园林风、简约工业风、2 、产品参数：层高（2.8M）承重（办200、研400）柱距、走廊距1.5-1.8M、大堂电梯间3M客梯/电梯、空调（统一/自装/VRV）、3 、产品户型：大平层/小单元、门前庭院、联排独墅、总部小独栋、双层LOFT、阳台花园4、 交付标准：精装交付、简装交付、标准交付、毛坯交付、现状交付5、 业态划分：商务办公、商业配套10-20%、研发实验、生产厂房、人才公寓、仓储物流6 、公共空间：大小广场、大堂前台接待、访客等候区、休闲洽谈区、茶水间、厕所、运动区

价格优势没有标准、没有公式，“价格”是所有因素的综合价值体现。
1、感知价格：听渠道说（区位/产品类型/面积预算/交付要求）&看招商信息&实地走访2 、价格优势：区域中最便宜、区域中最“性价比”、区域中最“贵”3、 定价策略：合理利用使用率、价格拆分、产品户型定价法、一企一策4 、宣传策略：特价单元、区间报价、学会用“起”、突出免租等特殊优势、5、 讨价还价：租金不是唯一衡量标准、给招商人员多配些牌、让“砖家”教好过让客户教

服务优势
服务是一个园区能保持永久昌盛的关键法宝，好的服务可以为入驻企业降低运营成本或提质增效，包括：生活/商务配套、物业管理和企业服务、资源整合。举例：天河区时代E-PARK。
1、 基础服务：工商财税、专题讲座、人才招聘、法务咨询2 、物业管理：自建pk外包、干净清爽、该活的活、改补的补、解决日常之所需3、 政策申报：政策推送、政策制定、政策培训、申报辅导、政策兑现4、 产业服务：资源对接、业务对接、供应链对接、投融资需求对接、一企一策5 、生活/商务活动：智慧食堂、便利商超、美味私厨、会议室/多媒体、商务接待课程结束后，我们进行了15期班委任命仪式。
一天的课程结束啦，同学们的学习热情非常高涨，收获满满！期待下次的课程。