东莞同学会分享：我填过的坑，都成了报价单上多一个零的底气

活动回顾 2026-04-16 学加 · 资产运营学习平台

4月16日（周四），东莞同学会活动由何亮组织安排，以他运营过的大大小小超过50万方的产业园的经验为大家分享他的心得，他更将化身“首席填坑官”，进行《我填过的每个坑，都成了报价单上多一个零的底气》分享。

何亮同学东莞市航诚物业投资有限公司董事总经理

东莞同学会轮值会长

“这场火，烧掉我300多万，也烧醒了我一件事：在这个行业活着，靠的不是运气，是教训。”

讲话的人叫何亮。他不是消防员，也不是事故调查员。他是一个“二房东”，一个“产业园老炮儿”，一个用真金白银和真实伤疤，换来一套生存逻辑的实战派。

2019年的一个深夜，何亮同学巡查园区时，在一个不起眼的角落闻到隐约的焦糊味。推开一家电子配件仓库的门，成堆的锂电池毫无保护地堆放着，像一排排沉默的炸弹。

“我当时就知道，必须清退他们。”

但租户规模大，合同未到期，清退意味着赔偿和高昂的空置成本。犹豫间，他采取折中方案：加强消防检查，试图逼退对方。

“人总有侥幸心理，觉得火灾是小概率事件。”

2020年6月，疫情阴影未散，那堆“炸弹”还是爆了。火舌从一楼窜上二楼，两家租户被卷入，其中一家手机店老板瘫坐在地，指着废墟说：“我的货，值几千万。”

何亮站在焦黑狼藉中，知道“侥幸”二字，价值300万。

消防认定是电池自燃。接下来的日子，是谈判、赔偿、安抚，以及面对可能存在的违建问题带来的更大法律风险。他最终赔了300多万现金，几乎掏空前几年积累。

“那场火之后，我立下三条铁律，刻在公司墙上：第一，凡涉电池、危化品，不租。第二，消防不过关，宁空不租。第三，见利忘险的事，一辈子不做。”

何亮同学笑称他的生意很“小”，也很“稳”：专注东莞南城、东城、万江，只接3万元左右的小型改造项目——商铺、小厂房、社区商业。不改写字楼，不碰住宅。

“我的租金天花板是30块/平，投资回报周期算到三年以上就不碰。单项目投资，严格卡在500到1000万之间。我知道自己能吃几碗饭。”

他称之为“小池塘里的大鱼逻辑”：不贪大，不求快，在能力圈内把效率做满，把风险锁死。

工业回暖，他就多做工改工；商业难做，他就试“工存仓”结合——仓库里隔出展示空间，给小微企业用。

“转型不是转行，是在自己的战场上，把护城河挖深。”

他正在南城试点一个综合项目，想请专家“号脉”。“我不怕项目小，怕的是节奏乱。”

如果说火灾教会他“物理避险”，那税务则教会他“规则求生”。

2014年初创业，他只觉得“有生意就接”，发票能省则省。2022年，他敏锐嗅到市场变化，成功将樟木头八个园区高价套现。正春风得意时，税务局一纸补税通知送到面前。

“客户没给我开发票，我自己就得补。去找房东，人家两手一摊，滞纳金你自己扛。”那一次，到手的利润硬生生被啃掉一大块。

“教训是，合规不是成本，是安全带。”

现在，他的合作门槛第一条就是：房东必须能提供合规发票，并结清房产税、土地使用税。否则免谈。

“一张正规房租发票，能抵企业所得税。但你要是贪便宜，收了张来路不明的票，到时候出事的可是你自己。”

他鼓励股东用小钱去试新项目，哪怕只占5%的股。“用可控的成本，去买认知，买可能性。这叫风险分散，也是组织活力。”

最后，他讲了清溪的一个小院子。

那个独院物业，因产权纠纷被法院查封了一年多。租金极低，一年才8万，还时常收不齐。团队多次劝他放弃，何必为这点钱耗着？

何亮坚持缴费，按时交租，主动维护。

很多人不解。直到解封那天，业主第一个电话打给他：“何总，院子你接着做，条件你开。”

“别人看到的是查封，是风险。我看到的是，在行业最低谷、物业最麻烦的时候，我没有跑，我扛住了。这份信用，比任何合同都值钱。”

那场300万的大火，和这个8万租金的院子，成了他在清溪站稳的两块基石。“现在我在这里看项目，心里有底。这底气管不是什么战略预测，是你真的在这里吃过亏，也守过约。

何亮同学在分享结束时再次强调了他的核心理念：“每个坑都有价值，关键在于你是否愿意花时间把它填平，并且记住填坑的方法。我现在的报价单上每一个附加服务，几乎都对应着一个我曾跌倒又爬起的坑。”