1.15亿拿下6亿资产：存量时代，真正赚钱的人在做“化不良为优质”

别人眼里的“不良”，是他们眼里的“被低估的优质资产”。10月10日，学加学员走进中南商业发展（广州）有限公司，听董事长吴思义同学讲了一堂不太“温柔”的课：存量时代，不是没有机会，而是绝大多数人，只会看价格，不会看价值。

吴思义同学 中南商业发展（广州）有限公司 执行董事

中南发展是谁？

不是炒房团，不是法拍黄牛。而是一家立足粤港澳大湾区、业务遍及全国的特殊资产专业投资机构。

三块牌子，一条主线：

• 中南商业发展（广州）有限公司

• 中南特资发展（广东）有限公司

• 中南物业发展（广州）有限公司

两条主业，也很硬：

① 不良资产收购与处置

从银行、AMC拿资产，用司法、运营、改造把价值“养”出来。

② 上市公司破产重整

ST榕泰、ST步高、ST洲际、ST凯撒、新华联、ST傲农、ST东园……

深度参与十余家上市公司重整，最早进场，一路做到今天。一句话：别人处置“物”，他们还在处置“股票”和“信用”。

不良资产不是捡漏，是赚“三段差”

吴思义同学把这门生意讲得很直白：不良资产的利润，来自三件事——

价格差 + 时间差 + 运营差。

🔹 价格差

以不良资产价格买入，对标市场价定价。

决定利润上限。

🔹 时间差

缩短司法处置周期，提高资金周转。

决定年化高低。

🔹 运营差

改造、招商、内容注入、物业重塑。

决定价值深度。

所以中南发展最怕一种人：“只看便宜，不想退出。”他们内部有一条铁律：先想好卖给谁、怎么卖，再决定要不要买。出问题的项目，从来不是买贵了，而是——“以为卖得掉”。

大优煤炭项目：1.15亿，撬动约6亿资产

这一个案例，比十节总裁班都值钱。

2024年6月，中南发展通过京东司法拍卖平台，竞得广州大优煤炭销售有限公司债权。拿到手之后，不是等涨价，而是一套组合拳：

• 推进司法处置

• 涤除长租约

• 接管物业公司

• 珠水能源大厦 → 中南发展大厦

• 大堂、广场、办公区、电梯厅全面升级

• 分层出售 + 自持运营 + 物业赋能

一纸债权，变成一栋会赚钱的楼。这才是不良资产的真本事：不是“买便宜”，是“买完后，把它变成更好的资产再退出”。

为什么2026年，是特殊资产的时间窗口？

不是因为“暴富机会来了”，而是因为三件事同时发生：

• 资产错配：好资产因债务问题被甩卖，价格和价值脱节。

• 处置加速：金融机构化风险，资产包变多，议价空间打开。

• 稀缺为王：核心城市、核心地段、能运营的资产，长期还是硬通货。

中南发展2026年两个新方向也很明确：

• 专业市场类不良资产：有租金、有现金流，但要防二房东“做账”

• 酒店类不良资产：买入—修复—转让，修复的不只是装修，是经营和品牌

广园中路某酒店、某旧货市场，已经在雷达里。

学加同学能怎么一起做？

吴思义给学加同学留了三扇门，门槛从低到高：

 • 租赁抵押物：你出运营能力，中南出空间。产业园、公寓、商铺、写字楼，带租约处置，赚运营差价。

• 购买抵押物：低于市场价拿住宅 / 商铺 / 写字楼 / 酒店 / 工业物业。中南协助过户、腾退、权属清理、配资对接。

• 前端投资：出资金、跟项目、分利润。中南负责拿资产、尽调、推进司法、处置退出。

学加同学最值钱的，不是“有钱”，是手上有产业、有招商能力、有空间运营经验。中南发展把资产端和处置端打通，同学把运营端激活——最后一段“运营差”，就是利润放大器。

写在最后，存量时代，最贵的不是房子，是这四种能力：

• 拿得到一手资产

• 看得清法律风险

• 推得动司法处置

• 养得起资产价值

中南发展做的是“特殊资产”，但底层逻辑一点都不特殊：在别人恐慌退出时，你有没有能力把资产重新做活。这次学加参访最打动同学的一句话：“我们不追风口，我们修资产、养资产、退出资产。”——这，才是存量时代的长期主义。

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