广州市城市更新（旧村改造）项目上位规划可行性分析手册

上位规划常涉及开发建设的难点，是投资方与开发商除了经济测算外较为关注的项目质素，图为某广州市属企业推进的旧村改造项目片区策划方案目录，相关规划一般都是必不可少的内容。

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土规：不涉及大面积农地林地
土规即土地利用总体规划，主要将土地划分为建设用地和不能直接用于建设的农地林地，其中建设用地一般为红色地块，土规在实操中调规难度普遍较大。
实操研判原则可概括为：改造范围内红色的建设用地比例越高越好，集中度越高越好。
【举个栗子】

• 图示：南沙区某村改造范围（白色区域）

• 打分：★★★

• 图示：番禺区某村改造范围（黑色区域）

• 打分：★☆☆（土规零散，需要土地整合）

02现行控规：要有相对成片的商住用地
控规即控制性详细规划，主要是按照用地性质将土地划分为住宅（黄色）、商业（红色）、工业（棕色）、绿地林地（绿色）和紫色（教育用地）等，一般还会包括容积率等信息。
实操研判原则可概括为：改造范围内的黄色和红色用地（商住用地）越多越好，棕色用地（工业用地）越少越好，绿色用地（林地农地）比例最好适中。
注意，用地在进行城市更新后，一般片区范围内的用地性质和开发强度都会进行变更，但通过上述原则可以对调规难度进行提前预判。
可以设想，如果改造范围及周边都为棕色的工业用地，要对改造范围内单独调规为红色黄色的商住用地，势必难度也会较高。
【举个栗子】

• 图示：南沙区某村改造范围（红色区域）

• 打分：★★★

• 图示：番禺区某村改造范围（蓝色区域）

• 打分：★☆☆（工业用地比例较高，涉及规划路需要政府征地）

03产保线：不涉及大面积保护线
产保线即广州市工业产业区块分布线，分为一级（红色）和二级（蓝色）控制线，如果涉及二级控制线尚有调整空间，如果涉及一级控制线特别是大范围涉及，则项目改商住方向基本不可能，或者进行大量产业导入来满足产业保护的要求。
实操研判原则可概括为：涉及工业产保线的用地因需要进行开发规避或产业导入，因此该比例越低越好。

关于广州市工业产业区块以及产业导入的相关政策，分别详见：广州市工业产业区块管理办法（穗工信规字〔2020〕8号，注释版本）和广州市城市更新产业导入政策及十四五规划纲要集锦（2021年8月更新）。
【举个栗子】

• 图示：黄埔区某村改造范围（蓝色区域）

• 打分：★★☆（涉及部分一级产保线，但比例很低）

• 图示：南沙区某村改造范围（红色区域）

• 打分：★☆☆（涉及大面积二级产保线）

04三区四线：不涉及大规模限制开发区
三区即禁建区、限建区和适建区，四线即蓝线（水源）、绿线（林地农地）、紫线（文物保护）和黄线（城市基础设施），三区四线都是城乡规划管理中用于区分建设空间和非建设空间的概念。
实操研判原则可概括为：涉及三区四线用地无法进行高强度建设，因此该比例越低越好。
【举个栗子】

• 图示：番禺区某村改造范围（黑色区域）

• 打分：★☆☆（涉及大范围限建区）

• 图示：番禺区某村改造范围（红色区域）

• 打分：★★★（基本不涉及三区四线）

05生态廊道：不涉及高速路等生态廊道
生态廊道指的是因受到绿化廊道等因素而对控规有限制性开发的情况，在番禺区和南沙区的旧村项目，受高速路生态廊道的影响较为突出。

如金山大道两侧100m内为严格保护地带，100m-500m为控制性保护利用地带，生态廊道内建设用地有强度控制：居住用地容积率≤0.8，工业及其它用地容积率≤1.0，建筑密度≤30%，建筑层数≤6层，建筑高度≤24m。
实操研判原则可概括为：因涉及生态廊道的用地因无法进行高强度建设，该比例越低越好。

【举个栗子】

• 图示：黄埔区某村改造范围（蓝色区域）

• 打分：★★☆（小范围涉及生态廊道）

• 图示：番禺区村改负面清单（政策出处）

• 打分：☆☆☆（大范围涉生态廊道或三区四线）

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