国企新政频发，广州市城市更新市场生态将如何变革

由区属国企负责城市更新前期工作的区域—白云区，在该市场生态下，民营前期服务机构对技术性成果的影响力基本将被区属国企替代。

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城市更新行业的市场主体

继8月“广州市鼓励功能性国企介入城市更新”的文件后，9月坊间再次流出市城投集团的内部文件“加快推进广州市城市更新工作的实施方案”，对广州市城投集团参与广州市城市更新的路径与方案进行了细化，可谓重磅消息不断。
该文件明确市城投内部根据职能设置10个工作小组，并将广州市划分四个片区，由市城投集团统筹前期与后期工作一盘棋，按照之前功能性国企文件政策，目的是做实区属的城市更新平台，资金方面更提出由广州基金牵头设立专项基金用于城市更新，该文件一石激起千层浪，引发了不少服务机构的观望与热议。
讲到前期服务机构，就不能不讲到城市更新的行业生态。目前城市更新是多数大湾区开发商获取土地的重要方式，不同于招拍挂以及收并购方式对接当地政府，城市更新项目的地域性更强，具体到镇街甚至村一级以下，由于需要协调原业主的意愿和拆补问题，初次进入当地市场的开发商往往需要和熟悉当地原业主及其项目的市场主体来合作，以便推进城市更新的前期和后期动迁工作，这是早期前期服务机构的由来。
此外，房企需要合作的主体，并不止单纯的原业主方，还包括镇街区，以及提供技术性服务的企业如测绘公司和规划院等，协调如此繁复的市场主体，没有一个强有力和专业的第三方服务机构在前期进行统筹，势必很难推进。
02民营服务机构是否还有存在意义
上述第三方服务机构这个角色，在早期基本是由民营企业来做，在关系层面上主要协调多方市场主体的关系与利益，特别是原业主即村一级层面，而在专业层面主要是进行数据调查、方案编制以及地价评估工作，在目前产业导入背景下还包括产业策划方案等等。
而在功能性国企政策要求下，具有“具象性成果”的工作角色有被功能性国企取代的政策趋势，如白云区区属国企负责推进的数据、方案和地价评估工作等。在该背景下，民营前服机构还有存在的空间吗？
首先，微城更团队并不否认早期民营前服机构存在的价值，只要城市更新涉及到多个业主有条件的意愿表决和拆补标准等有弹性的谈判工作，那么民营前服机构的存在就难以避免，换言之，旧厂改造中，很多工厂主本身就是最大的单一主体了，大家也就自然很少听到工改项目存在民营前服机构的消息。
其次，有没有不存在民营前服机构的多业主项目改造呢？答案是有的。那就是北方早年由政府主导推行的棚户区改造，也包括深圳市近年由市属国企推行的棚改等，在棚改市场中，拆补标准由政府制定，由国企主导推行，原业主谈判空间大大降低，前服机构存在的空间也就被压缩了。
另外，即使技术角色被功能性国企取代，但推进拆补方案到80%甚至100%，要完全由国企或政府来协调推动，显然也并不现实，借助民营前服机构这种灵活的社会资本和市场力量也就自然无法避免。
03民营前服机构市场将如何变革
综合近期功能性国企以及其它相关内部文件，微城更团队认为民营前服机构的市场可能会加速优胜劣汰，有如下几点：
（1）增量市场来看，民营前服机构市场会加速行业出清。纯中介色彩的民营前服机构在广州的城市更新市场，特别是核心区将愈发艰难，相比省会，佛山市和东莞市的城市更新市场化程度相对高，不妨也是个备选。
（2）存量市场来看，加速民营前服机构建立对村的“抓手”。与其等待不确定的政策，不如建立强有效的联系。如何合法合规地“控村”将考验民营前服机构的“协调”能力。
（3）加速民营前服机构的整合，剩者为王。在新政形势下，即使像民营开发商，也愈发倾向与专业且有实力的民营前服机构合作，不仅要能协调多方市场主体，也需要懂行会办事，另外二级开发能同股同投参与，也是不少开发商筛选前服机构的一个硬性门槛。
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