集体土地租赁超过20年是否有效？（二房东必读）

关于租赁期限相关法律法规政策

《 合同法》（施行日期 1999年10月01日）第二百一十四条 第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”

《民法典》（施行日期2021年1月1日）第七百零五条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”（《民法典》施行后《合同法》同时废止）

对于产业用地的租赁期限，根据2016年10月28日原国土资源部（现为自然资源部）办公厅印发的《产业用地政策实施工作指引》（ 国土资厅发〔2016〕38号）（下称“38号文”）的规定：“各类产业用地均可采取长期租赁、先租后让、租让结合方式使用土地。以长期租赁方式使用土地的，应按照《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔1999〕222号）执行，租赁期限按照《 合同法》规定，不得超过二十年。”

在集体土地租赁实践中，虽然各方在签约时，采用了“补充协议落款时间写20年后”，“同一日签署补充协议约定续租年限（即20+X年）”的方式，但上述方式在司法实践中一般都不被认可。

如下文案例1/2/3/4 为例：

案例一

案例所在地：东莞

基本情况：双方在签署《土地使用权租赁合同》时，又签署了一份《土地使用权租赁合同补充协议》，落款时间为20年后。 

法院认为，关于《土地使用权租赁合同补充协议》。虽然补充协议落款时间为2032年1月16日，但双方确认该补充协议与《土地使用权租赁合同》同一天签订，补充协议约定租赁期间与《土地使用权租赁合同》期间衔接，明显是为规避《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于租赁期限不得超过二十年的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项的规定，该补充协议无效。

案例二

案例所在地：广州

双方签署的《土地租赁合同（一）》约定租赁期限为二十年，同一日签署《土地租赁合同（二）》，约定租赁期限为十年，并载明该合同系涉案《土地租赁合同（一）》的延续。

法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”涉案合同与上述法律条款规定的租赁期间届满可以续订租赁合同的情形不符，故《土地租赁合同（二）》的目的实际是以分拆租赁合同租赁期限的方式来规避上述法律条款关于租赁期限不得超过二十年的强制性规定。因此，涉案《土地租赁合同（二）》因违反上述法律的强制性规定而无效。

案例三

案例所在地：佛山

双方于2007年签订的租赁合同约定的租赁期限为二十五年，此后双方在原合同期限未满时，于2017年即签订《补充协议》约定合同期至2042年11月1日。

合同约定的超过二十年的租赁期限是否有效。

法院认为，双方签订的《补充协议》不符合该合同法第二百一十四条第二款“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定。双方签订的租赁合同所约定的租赁期限实为三十五年。

佛山市顺德区大良街道农业和社会工作局已明确案涉土地未按规定的程序和办法办理相关手续，承租人又无证据证明其已依规定办理了案涉土地使用权的流转手续，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”和第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，双方签订的租赁合同约定的租赁期限超过二十年的部分无效。

案例四

案例所在地：深圳

合同签订于合同法实施前的处理情况。

双方签订土地租赁合同，约定租期自1993年3月至2042年4月。 

关于租赁期限问题，涉案租赁合同虽然签订于《中华人民共和国合同法》实施之前，但约定的租赁期限截至2042年4月止，合同履行期跨越了新旧法律，在《中华人民共和国合同法》实施前，法律和行政法规对租赁期限没有相应强制性规定，因此，在本案中，应当适用《中华人民共和国合同法》有关二十年租赁期限的规定。涉案合同二十年租赁期限应自《中华人民共和国合同法》实施之日即1999年10月1日起计算，即2019年10月1日之前的部分有效，在此之后的部分无效。

以上四个案例都是集体土地租赁超过20年无效的判例，

BUT！

如果集体土地的租赁都是按照20年来认定有效期，今天这篇文章就没有存在的必要。

 

以下几类情形，是司法判决认定集体土地租赁年限超过20年有效的案例：

主要有三类情形：

第一类：佛山地区，如政府或土地主管部门同意农村集体经济组织出租集体建设用地使用权的年限超过20年的，法院可认定当事人的租赁合同有效。（如案例五、案例六）

第二类：佛山南海区，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》（ 施行日期 2015年02月27日 ）的规定，佛山市南海区属于试点区县，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。简单说，佛山市南海区是整个广东集体土地管理最灵活的区域。（如案例七、案例八）

第三类：广州市中院及区级人民法院，从2021年的审判实践，就集体经营性建设用地的出租期限的法律适用问题，支持集体土地所有权者将集体经营性建设用地出租给承租人使用，租赁期限不超过同类用途的国有建设用地使用权出让的最高年限有效。（如案例九、案例十、案例十一）

案例五

案例所在地：佛山

一审法院认定《某村集体土地合作开发协议书》关于约定的地块出租期限超过二十年部分无效。

二审法院查明：佛山市自然资源局禅城分局同意案涉地块的集体建设用地使用权租赁期限年限为40年。

法院认为，关于案涉《某村集体土地合作开发协议书》中约定出让土地使用权的期限为40年的条款的效力问题，该约定没有违反《广东省集体建设用地使用权流转实施办法》第十三条第二款“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限”的规定，且佛山市自然资源局禅城分局同意案涉地块的集体建设用地使用权租赁期限年限为40年，故一审法院认定《某村集体土地合作开发协议书》关于约定的地块出租期限超过二十年部分无效不当，本院予以纠正。

案例六

案例所在地：佛山

法院发函询问国土部门的意见，国土部门复函对租赁期限三十年并未提出异议。

法院认为，至于超过二十年租赁期限的部分是否有效的问题，原审法院已经发函询问国土部门的意见，国土部门复函对租赁期限三十年并未提出异议，故某村关于超出二十年租赁期限部分的合同无效的上诉主张亦不成立，本院不予支持。

因涉案土地租用合同有效，且合同期限尚未届满，故原审法院驳回某村返还涉案土地及地上建筑物的诉请，处理正确，本院予以维持。

案例七

案例所在地：佛山南海区

佛山南海区集体土地租赁，合同约定合同期为15年，第十条约定期满后由承租人继续租赁15年，并附有为期30年的租金缴款计算表，补充协议也载明双方约定的租期为三十年及签订补充协议的原因为考虑到合同期限不能超过十五年，可见，签约双方真实的意思表示为30年租期。

一审法院认为：根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》的规定，佛山市南海区属于试点区县，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。 涉讼土地为工业用地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，工业用地的土地使用权出让最高年限为五十年，故涉讼合同及补充协议约定30年租期并无违反法律、行政法规规定。 二审法院认为：佛山市南海区国土城建和水务局于2017年作出《关于广东省佛山市中级人民法院调查函XXX号复函》，明确双方当事人签订的土地租赁合同不需经该局批准，按照《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》和《佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法》的要求，农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）的最高年限，不得超过同类用途国有建设用地使用权出让的最高年限，即该地块（用途为工业用地）最长租赁年限不超过50年即可。 据此，双方签订的土地租赁合同约定的租赁期限为30年，没有违反《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限”和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第二项关于工业用地使用权出让最高年限为五十年的规定，且佛山市南海区属于《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点会（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》规定的试点区。 因此，案涉土地租赁合同及补充协议应属有效合同。  

案例八

案例所在地：佛山南海区 双方签订的《场地使用合同》中有关土地使用年限自1996年5月5日起至2045年4月 4日止，为49年。 一审法院认为：民事活动应遵循诚实信用原则。 2015年2月27日全国人民代表大会常务委员会会议通过的《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》中，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。 广东省佛山市南海区在试点范围内，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，国有工业用地土地使用权出让最高年限为50年。 本案中涉讼土地位于佛山市南海区，已办理集体建设用地使用权证，该土地可作非农业经营性建设使用，双方签订的《场地使用合同》中有关土地使用年限自1996年5月5日起至2045年4月4日止，为49年，并未超过国有工业用地使用权出让的最高年限，《场地使用合同》中有关土地使用年限约定并不受《中华人民共和国合同法》中有关租赁期限规定的约束。 二审法院认为：涉案土地位于佛山市南海区，已经办理集体建设用地使用权证，该土地可用作非农业经营性建设使用。 2015年2月27日全国人民代表大会常务委员会会议通过的《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》中，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价，其中包括佛山市南海区。同时，参照《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（广东省人民政府令第100号）的要求，集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。 本案中，双方签订的《场地使用合同》约定的土地使用年限为49年，并未超过国有工业用地土地使用权出让最高年限50年，故主张案涉《场地使用合同》约定的租赁期限超出20年的部分无效，理由不成立。 以下是几个发生在广州的案例
 

案例九

案例发生地：广州 土地1997年3月8日经规划部门审核确定为工业用地，1997年3月25日经原国土资源部门批准作工业厂房建设用地，双方于2000年9月26日签订《租用土地合同》，约定：租赁年限共三十年。 法院认为：某联社以《中华人民共和国合同法》第二百一十四条，1998年8月29日修正的《中华人民共和国土地管理法》的规定为依据，主张超过租赁期限20的约定无效。 对此本院认为，《中华人民共和国民法典》第三百六十一条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。” 该规定以条款转介的方式将此类问题划归《中华人民共和国土地管理法》等法律规制，故本案土地租赁合同的租赁期限不应适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，某联社以《中华人民共和国合同法》的规定主张租赁期限超出20年的约定无效没有依据，本院对此不予支持。 至于某联社以1998年8 月29日修正的《中华人民共和国土地管理法》的规定为依据主张无效，即使该法律规定可以作为定案的依据，但案涉土地为集体经营性建设用地，并非农用地，该法律规定并不适用本案，本院对某联社该主张亦不予支持。 

案例十

案例所在地：广州 某村经济社以《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定为依据，主张土地租赁期限以20年为限。 对此本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十一条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”该规定以条款转介的方式将此类问题划归《中华人民共和国土地管理法》等法律规制，故本案土地租赁合同的租赁期限不应适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，某村经济社的上述主张欠缺法律依据，本院对此不予支持。 《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订）第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。” 《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订）第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。” 根据广州市规划和自然资源局向一审法院出具的《协助司法查询复函》显示，涉案土地性质涉及集体土地使用权和国有建设用地使用权，地上建筑物为幼儿园，巳办理《建设工程规划许可证》。也即承租人从某村经济社租赁取得涉案土地后，经合法许可建成幼儿园，已完成涉案地块的农用地转用审批手续、地上建筑物相关报建手续和建设用地规划许可，故该《土地租赁合同》不违反法律的强制性规定，一审认定合同有效依据充分，本院予以确认。 

案例十一

案例所在地：广州
案涉土地属于集体建设用地，租赁期限应参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确定。工业用地的国有土地使用权出让的最高年限为五十年，案涉土地为集体经营性工业建设用地，参照上述工业用地国有土地使用权出让的最高年限，最高租赁年限可为五十年。 案涉的《留地返租协议书》约定租赁年限为30年，从2005年1月15日至2035年1月14日止，没有违反上述关于集体经营性建设用地租赁期限应参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确定的规定，应为合法有效。 一审法院适用《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过二十年的规定，认定案涉《留地返租协议书》超过二十年部分无效，是适用法律错误，本院予以纠正。 非常重要：广州中院的认定依据 2019年8月26日修订、2020年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款规定：“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互 换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”但目前，国务院尚未出台上述具体办法。 在法律、行政法规没有授权性或禁止性规定的情况下，司法实践应注意探寻规范效力层级次之的部门规章和地方政府规章，作为认定合同效力的依据。 农村集体土地的出租、出让等属于国家宏观政策调整的范围，也属于《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第二款所规定的公序良俗。 只要当事人的民事法律行为符合有关规章规定，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，就应认定民事法律行为有效。 国务院1990年5月19日发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，规定了有偿使用国有土地的方式包括：土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权出租和土地使用权抵押，以及不同用途土地的使用权出让最高年限。 原国土资源部于1999年8月1日颁布的《规范国有土地租赁若干意见》第四条规定：“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过５年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。” 该规章系在《中华人民共和国土地管理法实施条例》已将国有土地租赁规定为国有土地有偿使用的一种方式的前提下制定的，对于国有土地租赁的最高年限有相应的约束力，是现行有效的关于国有建设用地出租期限的规定。 广东省人民政府2005年5月17日通过的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款规定：“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。”上述规章规定，国有土地最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期，集体建设用地使用权出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。 集体经营性建设用地租赁合同，虽然可以适用《中华人民共和国民法典》合同编的一般规定，但鉴于涉案租赁合同的标的物具有特殊性，《民法典》第三百六十一条因此规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。” 该条沿用《中华人民共和国物权法》的规定，以条款转介的方式将集体建设用地的流转划归《中华人民共和国土地管理法》等法律进行规制。 因此，当《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国民法典》就集体经营性建设用地的租赁合同有关的问题规定不一致的，应当适用作为特别法的《中华人民共和国土地管理法》的特殊规定。 还是那句话，每个具体的案件都需要依赖具体的证据来认定相应的法律事实，所以每个案件都会有不同的特点，并且法律法规经常更新，司法观点也会变化，因此不能一成不变的看这些观点。
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叶静建纬（广州）律师事务所 高级合伙人资深房地产律师房地产法律工作近二十年。专注于开发商、建筑行业的风险防控熟悉广佛城市更新法律实务