叶静律师在学加的课堂节选

案例一

 2013年7月19日，广州市增城区A合作社与B铸造厂的经营者签订《合同书》，约定由A合作社将甲村前厂地、厂房租给B铸造厂经营使用，期限自2015年2月8日至2035年2月7日。 该《合同书》落款处盖有A合作社的印章，和当时的合作社社长、会计、出纳等人签名确认。但该租赁事宜并未经集体讨论表决。 2017年10月23日，当地农村集体资产交易中心向A合作社开具《告知书》载明：“你社未经农村集体资产交易的公开交易程序私自交易资产，直接违反了《广州市农村集体资产交易管理办法》（广州市人民政府令第119号）第三十一条规定，现责令改正”。 之后A合作社诉至法院请确认《合同书》无效，并要求B铸造厂的经营者交还涉案租赁物及土地。 

【一审法院认为】

签订合同时A合作社内部已经取得当时的使用权人的同意，而且对外A合作社是以A合作社的名义与B铸造厂的经营者签订合同，并有当时的合作社社长、会计、出纳等人签名确认。 因此，A合作社应保证其内部就合同的签订已经经过民主议定程序，这是其基于诚实信用原则而应负担的缔约义务。 现今A合作社作为缔约主体以合同未经过民主议定程序为由主张合同无效，是将自己没有尽到缔约义务而可能造成的法律后果让对方当事人承担，有违诚信原则。 故一审法院不支持A合作社关于合同无效的主张。 

【二审法院认为】

根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，该《合同书》约定事项应当经村民会议或者村民会议授权的村民代表会议讨论决定方可办理。 但该《合同书》约定事项并无经过A合作社的村民会议或者村民代表会议讨论决定，故该《合同书》违反了上述法律的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项关于违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效的规定，应当确认该《合同书》为无效合同。 

【广东省高院认为】

《中华人民共和国村民委员会组织法》对村民会议、村民代表会议的决议形式、参会人数、表决方式以及“所作决定应当经到会人员的过半数同意”等，作出了明确规定。 上述法律规定旨在保护村民在处分集体经济组织重大财产的过程中能够在集体讨论的基础上充分行使处分权，是对集体经济组织成员合法权利给予的保护。 本案中的涉案合同约定租赁农村集体经济组织所有的土地及地上建筑物，现并无证据证明签订该合同已经村民会议或者村民代表会议讨论决定。 二审判决以该合同违反上述法律的强制性规定为由认定合同无效，并无不当。 

案例二

因城镇发展需要，国家征用了从化市A村第七经济合作社（以下简称A村七社）的土地。征地部门按一定比例向其返还土地，返还的土地登记在A村村民委员会名下。 2011年6月4日，A村七社召开社员大会，根据会议记录议论事项是：七社与黄 某 协议的办理事项和七社返还地建楼房投包给黄某承建的合作事情。 当天到会54户，每户到会一人，但会议记录上的签名是会议开始之前签署的，共有220个签名（除到会的54人外，其余均由到会人代为签署），会议总结是会后归纳，并没有公开。 当天黄某与A村七社签订了《合作开发建设协议书》，约定A 村七社将返还地交由黄某开发建设，建设资金由黄某负责。 黄某与原A村七社社长是亲兄弟关系，会议记录由黄某负责。后黄某及原A村七社社长因犯职务侵占罪分别判处有期徒刑。 A村七社已就返还地另行签订了合作开发协议。 黄某于2013年3月26日向原审法院提起诉讼，请求判令：确认其与A村七社于2011年6月4日签订的《合作开发建设协议书》有效。 黄某表示：A村七社就涉案返还地出租和投包给黄某召开社员大会，并形成会议记录。 社员在租地协议上签名人数为186人，按押指模54个；在会议记录上签名人数220人，按押指模54个，按押的指模代表一户。 A村七社收取黄某返还地款后已转发社员64200元（每人发300元），有214人收取了返还地补偿款。 因此A村七社将涉案返还地投包给黄某，已超过了村民人数三分之二的村民同意，双方于2011年6月4日签订的《合作开发建设协议书》是A村七社社员的真实意思表示。 黄某就此提交了《返还土地协议书》、《合作开发建设协议书》、A村七社开具的收到返还地款的收据及社员收取返还地款的签收名单、2011年6月4日会议记录、穗从检刑诉xxx号起诉书、26份A村七社社员在公安机关的笔录等证据予以证实。 A村七社表示：涉案会议的真实内容与黄某所提交的会议纪要不符，而且会议纪要上的签名多人笔迹一致，代签名现象严重，会议结论也没有向村民公示。而且在公安机关的笔录中显示，会议纪要中的签名只是签到，村民均表示在会后没有看过会议结论，也没有按法律法规向村民公示，会议内容是黄某利用担任记录员的身份擅自添加上去的。 【法院认为】会议记录上有到会的社员或社员代表签到的记录，但对于作出同意签订上述协议决定的总结内容并无显示有社员签名确认。即使事后有个别社员认可签订该协议决定的总结内容，同意签订该协议的社员还是未超过半数成员。 黄某以会议签到来证明A村七社多数社员同意经济社与黄某合作开发返还地的结论，依据不足。所以，签订《合作开发建设协议书》并非是A村七社多数社员的真实意思表示。 同时，A村七社召开社员会议后，对会议的结果以及与黄某签订的《合作开发建设协议书》也未对社员公示，违反了村民委员会组织法等法律法规的规定。据此，A村七社与黄某签订的《合作开发建设协议书》应当认定为无效。 

案例三

 2019年11月15日，甲村民小组与乙公司签订《改扩建租地协议书》，将甲集体所有的某土地出租给乙公司，租期为25年。该《租地协议》上甲村民小组的落款处为84名村民户代表。 

2020年9月2日，甲村召开村民代表大会，到会人数为88户。

会议表决通过同意原村民小组组长辞职，并选出新任组长和副组长，参加会议的村民均认可：租地协议书未经过村民会议讨论决定，在租地协议书上签名的村民为17人。 2020年11月3日，甲村民小组以《租地协议》没有召开村民会议，更没有经半数村民同意违反法律强制性规定为由诉至该院， 另外，法院查明，甲村集体共有112户。 甲村民小组表示：涉案土地系集体所有林地，出租给集体经济成员以外的企业，应当依据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条及第二十八条之规定召开村民小组会议， 《租地协议书》的签订违反了上述法律的强制性规定，属于无效合同。 乙公司表示：该协议已广泛征求村民小组方村民的意见，租地协议书上有84户代表签名，其 中有56人是本人签名捺印，其余的由成年家属或者亲戚代签代捺，为双方真实意思表示。但并未提供相应的授权委托手续等证据予以证实经授权代签。 【一审法院认为】《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条主要是关于民主议事程序的规定，是为了实现村民自治管理的需要而设置，没有规定违反将导致合同无效，合同有效不必然损害国家利益和社会公共利益，该规定应当认定为程序性、管理性强制规范，故违反该规定，合同不必然无效。另就本案实际情况而言，租地协议书已经时任组长和该组绝大多数村民签字或捺印，乙公司也已按照合同约定支付租金和青苗补偿。合同继续有效亦不损害社会公共利益，甲村民小组以违反民主议事程序为由，主张合同无效，不予支持。 【二审法院另查明事实】涉案协议书上加盖有甲村民委员会以及乡政府的印章。双方当事人均认可涉案协议书签订时甲村民小组有112户。甲村民小组表示涉案协议书签订时，甲村民小组有1名组长，4名副组长，协议中有1名副组长不是本人签字，另1名副组长没签，乙公司则表示以上五人都是时任组长，不分正负，除1名组长未在协议书上签字外其他四人都是本人签字。 

【二审法院认为】

甲村民小组的上诉请求不能成立，原因在于：

一、虽然涉案协议书签订时上面有部分人员并非本人签名，但甲村民小组认可在该协议书上的多个组长签字是本人签字，亦有多位村民在该协议书上签字，可见甲村民小组对该协议书知情。

二、涉案协议书上加盖有甲村民委员会以及乡政府的印章，且涉案协议书签订时甲村民小组有112户，而涉案协议书形式上有84人签名，形式上已达到三分之二（84/112=75%），故乙公司已尽到审查义务，甲村民小组以违反村民委员会组织法相关规定为由主张涉案协议书无效，本院不予支持。 

案例四

2002年4月26日，花都A村联合社与钟某签订《租用合同》约定：A村联合社将第三经济社的自留地（涉案土地）租给钟某使用。 土地租用期由2002年5月1日至2020年4月30日止为期十八年。 该合同落款处有A村联社盖章，第三经济社队长江某签字。 后第三经济社认为当时签订租赁合同并未经过村民会议表决同意，违反民主表决的法律规定，请求确认《租用合同》无效。 【钟某表示】涉案土地原为农用地，1998年由钟某出资办理土地性质变更并以A村第三经济社的名义办理了建设用地规划许可证，2008年国土部门发通知表示涉案土地可以办理权属证书，A村第三经济社表示资金不足，如果不及时办证，土地将会收回，遂由钟某出资20多万元办理土地使用权证。 钟某还表示2008年之间的租金已按合同约定通过现金的方式向A村联合社的财务支付完毕，2008年涉案土地办证之后，根据租用合同约定，扣除已付的办证费用，之后已向A村第三经济社付清全部租金，钟某认为办证之后，其与A村第三经济社之间成立土地使用权转让合同关系。 【A村第三经济社表示】钟某主张的2008年之前现金支付的租金没有收到，且认为A村第三经济社在2008年时账户资金充足，无须钟某代付办证费用。钟某支付的办证费及之后支付的一次性补交款项合计才100多万元，认为支付了100多万元获得涉案土地50多年的使用权，侵害了集体利益。认为二者之间是租赁关系，但该租赁合同并未经过民主决议，故要求确认合同无效并返还土地。 【法院认为】钟某在2002年之前已承租涉案土地并投入建设，之后因租赁面积、期限等条款的变更重新订立合同，且在2002年订立合同之后支付租金、继续投入建设大型的建筑物、构筑物，并利用涉案场地经营至今。 涉案土地位于A村××××经济社辖区范围内，A村第三经济社认为从未收取租金亦不清楚钟某在涉案土地投入建设以及使用的情况，明显与常理不符，本院不予采信。 涉案合同履行至今已有十七年之余，A村第三经济社未能举证证明其在该合同履行期间对于合同的签订提出过异议并造成履行障碍，在此情况下，A村第三经济社以涉案合同未经村民会议表决讨论为由主张无效，有违诚实信用原则，本院不予采纳。

总结

前面四个案例当中，案例一，被判合同无效。案例二，被判合同无效。案例三，被判合同有效。案例四，被判合同有效。 我们把案例二和案例三，做个对比。 其中，是否有证据反应集体成员对合同签署知情并同意对合同是否有效起到重要作用。而关于“集体成员知情并同意”的认定则较为灵活，法院并不一定仅因为涉案合同具备或不具备某种形式要件而径直确认或否定合同效力。 例如，案例二中，合同相对人主张涉案合同的签署确经过了集体表决同意，并提交了载有村民签字的《会议记录》，看似具备了“集体成员知情并同意”的形式要件。但是，法院根据本案其他证据认定：会议记录上的签名其实为签到记录，会议的结果和涉案合同均为对集体成员公示，同时，合同相对人自己参加了村民会议，并负责会议记录，应对流程的不合规完全知情。因此，合同相对人通过《会议记录》拟证明集体成员对涉案合同的签署知情并同意，依据不足。 

而案例三中，当事人并未能举证相应的《会议记录》来证明集体成员对涉案合同的签署进行了讨论和表决，看似不具备“集体成员知情并同意”的形式要件。

但是，合同相对人提交的涉案合同中，载有多位村民小组组长和多位村民的签字，且加盖了村民委员会和乡政府的印章。法院最终认为：合同相对人已经尽到审查义务，涉案村民小组主张涉案合同未经集体讨论决定的主张不成立。

与案例二的合同相对人不同，案例三的合同相对人并未参与村民会议，因此，其仅根据以上事实相信并主张集体成员知情并同意具有合理性。 可见，关于“涉案合同经集体成员知情并同意”这一问题，在合作开展过程中，要注意对相关书面材料的实质内容和效力进行审核和把控，不能盲目信赖某些形式条件；在发生争议时，要紧密结合实际情况来说明理由和组织相应证据。 值得一提的是，根据类案研究情况，合同相对方经常会主张：涉案合同履行期间，合同相对方对于合同标的物投入了大量的资源进行建设和经营，而集体成员对此从未提出过异议并造成履行障碍，以此来证明集体成员对于涉案合同的签订和履行都是知情并同意的，而也有法院对此表示认可，认为在此情况下，村集体主张对涉案合同不知情是不合常理的，有违诚实信用原则。 最后，还是那句话，每个具体的案件都需要依赖具体的证据来认定相应的法律事实，所以每个案件都会有不同的特点，并且法律法规经常更新，司法观点也会变化，因此不能一成不变的看这些观点。
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叶静建纬（广州）律师事务所 高级合伙人资深房地产律师房地产法律工作近二十年。专注于开发商、建筑行业的风险防控熟悉广佛城市更新法律实务