集体土地，以为是合作开发，却被判为租赁合作的案例（二房东必读）

本文取自学加叶静律师授课的课堂节选。

先说重点：在实际判例中，有不少开发企业和村集体的签订的合作开发协议，最后被判为租赁协议，最后导致合同的有效期不能超过20年。 以下是三个发生在广东，开发企业和集体签订合作协议，最后被判为租赁协议的案例。 

案例一

 佛山禅城区某村集体与房地产公司签订了《合作开发协议书》。
合同约定：双方对土地合作开发的模式为村集体出让土地使用权给房地产公司开发建设，开发建设所需资金均由房地产公司负责，项目建设及竣工使用后所涉及的任何责任全部由房地产公司承担，村集体按照协议书的约定收取固定补偿款（土地损耗费、土地使用补偿款），期满后土地和地上建筑物及配套附属设施全部无条件归村集体拥有。 法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。” 双方签订的《合作开发协议书》约定村集体将土地使用权出让给房地产公司一定期限，不改变物权的归属，房地产公司向村集体支付一定数额的出让款。 上述约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同。 

案例二

 中山市某村集体和房地产公司签订《土地租赁合同》。 约定：房地产公司将租赁土地范围内拆除现有建筑物兴建不低于三层的楼宇用于自营或转租于他人经营百货、旅业、写字楼等商业服务领域项目之用。 该楼宇乙方计划将于5年内落成，该楼宇产权证办于村集体名下，该楼宇在上述期限内由房地产公司使用、收益（含出租及转租）和处分，村集体不得干涉乙方的自主经营权。在本协议期限届满后该楼宇主体建筑及不能拆除部分归村集体所有，剩余动产或其他财物由房地产公司所有及支配。 本协议期限届满后，固定装修、门、窗、水电设施、消防设施不可拆除，无偿给予村集体。村集体无条件协助办理兴建该楼宇所需一切工程立项、报建等手续及所需提供的土地产权证照、图纸及其它所需一切有关资料。 村集体在办理上述手续向政府行政管理部门缴交的行政费用，由房地产公司承担。所租赁土地于2011年3月28日办理了国有土地使用权证，土地使用权人为村集体。 村集体认为双方所签订的《土地租赁合同》及《土地租赁合同补充协议书》约定的租赁期限超过法律规定的最长期限20年，遂向法院提起诉讼。 房地产公司主张，《土地租赁合同》签订时涉案土地尚未办理土地使用权证，村集体通过土地投入，由房地产公司斥资兴建规模巨大的商业楼，产权归属村集体，期限届满后相关的主体建筑及不能拆除部分无偿归村集体所有。 房地产公司负责商业楼的经营管理运作，收益所得按比例以土地租金名义支付村集体，因此，法律关系应为共同合作开发的法律关系。 一审法院认为：从签订合同的目的出发，双方签订协议时涉案的土地尚未办理土地使用权证，土地使用用途及类型均尚未确定，且双方约定在延长期限的情况下，房地产公司才投资兴建涉案土地上的楼宇并且期限届满后楼宇的所有权及不能拆除部分无偿归村集体所有，应视为村集体投入土地，由房地产公司出资兴建楼房并按期支付使用费，在双方约定的使用期限届满后涉案的不动产归村集体，应属于共同投资开发涉案土地项目的合作关系，双方的法律关系不属于租赁关系，双方对期限的约定不适用合同法中关于租赁合同的有关规定。故本院认定双方约定的期限并未违反法律的强制性规定而无效。（一审认为是合作关系） 二审及再审法院认为：由上述合同约定可看出，村集体只收取固定租金，不参与任何经营活动和利润分配，不承担任何经营风险，双方约定租赁期满后楼宇主体建筑及不能拆除部分归村集体所有系房地产公司对地上附着物的自由处分，但不能说明双方之间为合作开发关系。 故二审认定本案符合土地使用权租赁的规定，双方之间为土地租赁关系并无不当。二审认定涉案土地租赁期限从2009年1月30日至2029年1月30日，超出该期限的部分无效并无不当。（二审及再审认为是租赁） 

案例三

 广州市某村集体与房地产公司签订《土地租赁合同》、《土地租赁合同补充协议暨合作开发协议》约定，由于原合同条款不够明确具体，不能真正体现甲乙双方“名为租赁，实为合作”的合作开发法律关系，为理顺双方的合作关系，双方一致同意签署本协议作为确定双方权利与义务的依据，如此前所签订的文件与本协议的规定相冲突，均以本协议规定为准。 合作方式为甲方负责提供集体建设用地作为合作投入，由乙方进行开发建设，并协助乙方以甲方的名义进行报建，甲方不参与项目具体建设、经营和管理。 本项目项下建设工程、建成的物业、配套设施以及与项目有关的资产的所有权全部归甲方，甲方授予乙方35年经营管理权，乙方按照本协议的约定向甲方支付经营使用费。 合作（经营管理）期满后前述资产和物业全部移交给甲方接管。合作期限为35年。 合作期间，甲方应将项目全部物业委托乙方经营，并承担委托经营管理期限内的物业使用、维护和经营管理费用及政府收取的各项税费，乙方需按季度支付经营使用费。 本项目建设期间和建设完工后由乙方负责经营管理，所有权利义务由乙方承担，甲方不承担乙方经营期间的法律责任。 法院认为：本案争议的焦点是案涉《土地租赁合同》、《土地租赁合同补充协议暨合作开发协议》的性质及效力。上述协议中关于地块的约定实质是村集体将涉案地块出租给房地产公司，村集体不参与项目具体建设、经营和管理，建设期间和建设完工后由房地产公司负责经营管理，村集体不承担房地产公司经营期间的法律责任，村集体在合作期内收取固定的经营使用费，合作期满后房地产公司将涉案地块及其所建的建筑物交还村集体，故上述协议不具有合作开发的法律特征，上述协议名为合作实为土地租赁。双方约定的经营使用费实质是房地产公司使用土地的对价即租金，房地产公司投资建设的成本实际上也是其承租涉案地块的对价。 至于双方合同期满后房地产公司将其所建的建筑交还给村集体，该约定是双方对添附后果的约定。 以上对三个案例的总结：在实际判例中，法院往往认为，如果村集体不承担项目的经营期的风险，并且只是收取固定的经营合作费用，不管这个合作费用是用什么对价进行支付的，比如租金，比如物业返还等，都会视为租赁合同，这也意味着，收到合同法租赁年限的限制。
注：因为法律法规经常更新，司法观点也会变化，所以不能一成不变的看这些观点。