课程笔记：园区定位规划与招商/集体土地租赁法律实务（内附大量案例）

3月19日，我们邀请了陈君鄂同学为我们授课《 “后时代”园区的精细打法》以及叶静同学为我们带来《集体土地租赁及留用地开发》精彩课程。
陈君鄂 沿线空间创始人 23个产业园区实操专家 学加优秀学员

本次课程分为上午和下午两部分内容，上午部分由沿线空间创始人、23个产业商办园区实操专家、学加优秀学员陈君鄂带来《“后时代”园区的精细打法》。后时代：客户为本

选址要素指导园区开发运营的精细体系


客户为本∶市场调研体系

用清晰、真实、有效、最新的数据和信息去协助你客观的决策。第一步，搞清楚我在哪里、长什么样、有什么，能调动什么，第二步，知道自己要什么。第三步，去看谁？第四步，聊什么？明确调研所需要采集的各项指标和具体行动要求。第五步，锁目标。
客户为本：优势定位策略。
用产业客户选址五要素来指导园区开发运营的实操体系

不只是选产业 不只是贴标签 不只是拿贴补。优势定位主要围绕5个方面开展：区位优势、产品优势、产业优势、服务优势、价格优势。总结一句话，所谓的优势定位，最后都是给客户一个为什么要选择我的理由
最后陈君鄂同学通过讲解海珠智科技园案例给我们详细的讲解了招商执行，首先对该项目进行了市场调研，由于免租期比较短，该项目都是边改造边招商。这个项目的业态也非常丰富，所以要对业态非常清楚才能抓住客户的需求，同时开启了很多渠道进行合作并且开启了线上线下的宣传推广。
2020年疫情期间，创造单一项目新签约5万M²的奇迹

陈君鄂同学通过对产业园区的深入分析和实践经验总结，让同学们了解到园区运营过程中的关键要点和精细打法”。
通过如何更好的扩展渠道、如何高质高效获客、如何提升人员的专业性和素质、如何良性招商等问题深入浅出的观点和解答，有助于园区运营者扩展视野、把更多好经验、好内容运用到园区的实际运营中去，提高园区运营效率。
下午的课程由资深房地产律师，专注于开发商、建筑商的风险防控，熟悉大湾区城市更新法律实务。学加网优秀学员叶静老师为我们讲授《集体土地合作之法律实务与风险防范》。
叶静 建纬（广州）律师事务所 合伙人，学加优秀学员土地相关基本概念我国土地分类

(1)  按所有权主体分：国家所有土地、集体所有土地(2）按用途分：农用地、建设用地、未利用地(3) 按土地利用现状分类:  12个一级类、73个二级分类
我国土地分类

基本框架
注意：农用地不等同于集体土地。“农用地” 是指用途，对应区别于建设用地。“集体土地”是指村民作为整体共同享有所有权的土地，对应区别于国有土地
农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会受本农民集体成员的委托行使所有权。合作主体（权属人）可以是镇（乡）、村集体或者村民小组。
叶静老师还分析了农用地的利用与开发是否符合国土空间规划和土地利用年度计划以及补充耕地情况，符合国土空间规划和用途管制要求。农用地转让手续的办理，集体经营性建设用地入市的方式，宅基地入市的利用方式等问题。案例分析
叶静老师在课堂上更多的用实际案例深入浅出的为我们分析了集体土地租赁的各种风险和应对方法。合作开发与土地租赁

实例1➢基本情况：佛山禅城区某村集体与房地产公司签订了《合作开发协议书》，合同约定，双方对土地合作开发的模式为村集体出让土地使用权给房地产公司开发建设，开发建设所需资金均由房地产公司负责。
项目建设及竣工使用后所涉及的任何责任全部由房地产公司承担，村集体按照协议书的约定收取固定补偿款（土地损耗费、土地使用补偿款），期满后土地和地上建筑物及配套附属设施全部无条件归村集体拥有。
➢法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
”双方签订的《合作开发协议书》约定村集体将土地使用权出让给房地产公司一定期限，不改变物权的归属，房地产公司向村集体支付一定数额的出让款。上述约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同。
实例二：➢中山市某村集体和房地产公司签订《土地租赁合同》约定，房地产公司将租赁土地范围内拆除现有建筑物兴建不低于三层的楼宇用于自营或转租于他人经营百货、旅业、写字楼等商业服务领域项目之用。
该楼宇乙方计划将于5年内落成，该楼宇产权证办于村集体名下，该楼宇在上述期限内由房地产公司使用、收益（含出租及转租）和处分，村集体不得干涉乙方的自主经营权。在本协议期限届满后该楼宇主体建筑及不能拆除部分归村集体所有，剩余动产或其他财物由房地产公司所有及支配。
本协议期限届满后，固定装修、门、窗、水电设施、消防施设不可拆除，无偿给予村集体。村集体无条件协助办理兴建该楼宇所需一切工程立项、报建等手续及所需提供的土地产权证照、图纸及其它所需一切有关资料。
村集体在办理上述手续向政府行政管理部门缴交的行政费用，由房地产公司承担。租赁土地于2011年3月28日办理了国有土地使用权证，土地使用权人为村集体。 
➢村集体认为双方所签订的《土地租赁合同》及《土地租赁合同补充协议书》约定的租赁期限超过法律规定的最长期限20年，遂向法院提起诉讼。（接下页）
➢房地产公司主张，《土地租赁合同》签订时涉案土地尚未办理土地使用权证，村集体通过土地投入，由房地产公司斥资兴建规模巨大的商业楼，产权归属村集体，期限届满后相关的主体建筑及不能拆除部分无偿归村集体所有。
房地产公司负责商业楼的经营管理运作，收益所得按比例以土地租金名义支付村集体，因此，法律关系应为共同合作开发的法律关系。 

➢一审法院认为：从签订合同的目的出发，双方签订协议时涉案的土地尚未办理土地使用权证，土地使用用途及类型均尚未确定，且双方约定在延长期限的情况下，房地产公司才投资兴建涉案土地上的楼宇并且期限届满后楼宇的所有权及不能拆除部分无偿归村集体所有，应视为村集体投入土地。
由房地产公司出资兴建楼房并按期支付使用费，在双方约定的使用期限届满后涉案的不动产归村集体，应属于共同投资开发涉案土地项目的合作关系，双方的法律关系不属于租赁关系，双方对期限的约定不适用合同法中关于租赁合同的有关规定，故本院认定双方约定的期限并未违反法律的强制性规定而无效。
➢二审及再审法院认为，由上述合同约定可看出，村集体只收取固定租金，不参与任何经营活动和利润分配，不承担任何经营风险，双方约定租赁期满后楼宇主体建筑及不能拆除部分归村集体所有系房地产公司对地上附着物的自由处分。
但不能说明双方之间为合作开发关系，故二审认定本案符合土地使用权租赁的规定，双方之间为土地租赁关系并无不当。二审认定涉案土地租赁期限从2009年1月30日至2029年1月30日，超出该期限的部分无效并无不当。相关案例
实例三：➢基本情况：广州市某村集体与房地产公司签订《土地租赁合同》、《土地租赁合同补充协议暨合作开发协议》约定，由于原合同条款不够明确具体，不能真正体现甲乙双方“名为租赁，实为合作”的合作开发法律关系。
为理顺双方的合作关系，双方一致同意签署本协议作为确定双方权利与义务的依据，如此前所签订的文件与本协议的规定相冲突，均以本协议规定为准。
合作方式为甲方负责提供集体建设用地作为合作投入，由乙方进行开发建设，并协助乙方以甲方的名义进行报建，甲方不参与项目具体建设、经营和管理。本项目项下建设工程、建成的物业、配套设施以及与项目有关的资产的所有权全部归甲方，甲方授予乙方35年经营管理权，乙方按照本协议的约定向甲方支付经营使用费。
合作（经营管理）期满后前述资产和物业全部移交给甲方接管。合作期限为35年。合作期间，甲方应将项目全部物业委托乙方经营，并承担委托经营管理期限内的物业使用、维护和经营管理费用及政府收取的各项税费，乙方需按季度支付经营使用费。本项目建设期间和建设完工后由乙方负责经营管理，所有权利义务由乙方承担，甲方不承担乙方经营期间的法律责任。
➢法院认为：本案争议的焦点是案涉《土地租赁合同》、《土地租赁合同补充协议暨合作开发协议》的性质及效力。上述协议中关于地块的约定实质是村集体将涉案地块出租给房地产公司，村集体不参与项目具体建设、经营和管理，建设期间和建设完工后由房地产公司负责经营管理。
村集体不承担房地产公司经营期间的法律责任，村集体在合作期内收取固定的经营使用费，合作期满后房地产公司将涉案地块及其所建的建筑物交还村集体，故上述协议不具有合作开发的法律特征，上述协议名为合作实为土地租赁。
双方约定的经营使用费实质是房地产公司使用土地的对价即租金，房地产公司投资建设的成本实际上也是其承租涉案地块的对价；双方合同期满后房地产公司将其所建的建筑交还给村集体，该约定是双方对添附后果的约定。
未经法定村集体内部民主程序决议的合同效力问题

实例一：“合同因违反了效力强制性规定而无效”
➢2013年7月19日，广州市增城区A合作社与B铸造厂的经营者签订《合同书》，约定由A合作社将甲村前厂地、厂房租给B铸造厂经营使用，期限自2015年2月8日至2035年2月7日。该 《合同书》落款处盖有A合作社的印章，和当时的合作社社长、会计、出纳等人签名确认。
该租赁事宜并未经集体讨论表决。2017年10月23日，当地农村集体资产交易中心向A合作社开具《告知书》载明：“你社未经农村集体资产交易的公开交易程序私自交易资产，直接违反了《广州市农村集体资产交易管理办法》（广州市人民政府令第119号）第三十一条规定，现责令改正”。后A合作社诉至法院请确认《合同书》无效，并要求B铸造厂的经营者交还涉案租赁物及土地。 
➢一审法院认为：签订合同时A合作社内部已经取得当时的使用权人的同意，而且对外A合作社是以合作社的名义与B铸造厂的经营者签订合同，并有当时的合作社社长、会计、出纳等人签名确认。（接下页）相关案例 “合同因违反了效力强制性规定而无效” 
➢因此，A合作社应保证其内部就合同的签订已经经过民主议定程序，这是其基于诚实信用原则而应负担的缔约义务。现A合作社作为缔约主体以合同未经过民主议定程序为由主张合同无效，是将自己没有尽到缔约义务而可能造成的法律后果让对方当事人承担，有违诚信原则。故一审法院不支持A合作社关于合同无效的主张。 
➢二审法院认为：根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，该《合同书》约定事项应当经村民会议或者村民会议授权的村民代表会议讨论决定方可办理。
但该《合同书》约定事项并无经过A合作社的村民会议或者村民代表会议讨论决定，故该《合同书》违反了上述法律的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项关于违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效的规定，应当确认该《合同书》为无效合同。（接下页）相关案例 “合同因违反了效力强制性规定而无效” 
➢广东省高院认为：《中华人民共和国村民委员会组织法》对村民会议、村民代表会议的决议形式、参会人数、表决方式以及“所作决定应当经到会人员的过半数同意”等，作出了明确规定。上述法律规定旨在保护村民在处分集体经济组织重大财产的过程中能够在集体讨论的基础上充分行使处分权，是对集体经济组织成员合法权利给予的保护。
本案中的涉案合同约定租赁农村集体经济组织所有的土地及地上建筑物，现并无证据证明签订该合同已经村民会议或者村民代表会议讨论决定。二审判决以该合同违反上述法律的强制性规定为由认定合同无效，并无不当
实例二：“合同因未能体现村集体真实的意思表示而无效”
➢因城镇发展需要，国家征用了从化市A村第七经济合作社（以下简称A村七社）的土地。征地部门按一定比例向其返还土地，返还的土地登记在A村村民委员会名下。2011年6月4日，A村七社召开社员大会，根据会议记录议论事项是：七社与黄 某 协议的办理事项和七社返还地建楼房投包给黄 某 承建的合作事情。
当天到会54户，每户到会一人，但会议记录上的签名是会议开始之前签署的，共有220个签名（除到会的54人外，其余均由到会人代为签署），会议总结是会后归纳，并没有公开。
当天黄某与A村七社签订了《合作开发建设协议书》，约定A 村七社将返还地交由黄某开发建设，建设资金由黄某负责。黄某与原A村七社社长是亲兄弟关系，会议记录由黄某负责。后黄某及原A村七社社长因犯职务侵占罪分别判处有期徒刑。
A 村 七社已就返还地另行签订了合作开发协议。黄 某 于2013年3月26日向原审法院提起诉讼，请求判令：确认其与A村七社于2011年6月4日签订的《合作开发建设协议书》有效。（接下页）相关案例 “合同因未能体现村集体真实的意思表示而无效” 
➢黄某表示：A村七社就涉案返还地出租和投包给黄某召开社员大会，并形成会议记录。社员在租地协议上签名人数为186人，按押指模54个；在会议记录上签名人数220人，按押指模54个，按押的指模代表一户。
A村七社收取黄某返还地款后已转发社员64200元（每人发300元），有214人收取了返还地补偿款。因此A村七社将涉案返还地投包给黄某，已超过了村民人数三分之二的村民同意，双方于2011年6月4日签订的《合作开发建设协议书》是A村七社社员的真实意思表示。
黄某就此提交了《返还土地协议书》、《合作开发建设协议书》、A村七社开具的收到返还地款的收据及社员收取返还地款的签收名单、2011年6月4日会议记录、穗从检刑诉xxx号起诉书、26份A村七社社员在公安机关的笔录等证据予以证实。 
➢A村七社表示：涉案会议的真实内容与黄某所提交的会议纪要不符，而且会议纪要上的签名多人笔迹一致，代签名现象严重，会议结论也没有向村民公示。
而且在公安机关的笔录中显示，会议纪要中的签名只是签到，村民均表示在会后没有看过会议结论，也没有按法律法规向村民公示，会议内容是黄某利用担任记录员的身份擅自添加上去的。（接下页）相关案例 “合同因未能体现村集体真实的意思表示而无效” 
➢法院认为：会议记录上有到会的社员或社员代表签到的记录，但对于作出同意签订上述协议决定的总结内容并无显示有社员签名确认。即使事后有个别社员认可签订该协议决定的总结内容，该同意签订该协议的社员还是未超过半数成员。黄某以会议签到来证明A村七社多数社员同意经济社与黄某合作开发返还地的结论，依据不足。
所以，签订《合作开发建设协议书》并非是A村七社多数社员的真实意思表示。同时，A村七社召开社员会议后，对会议的结果以及与黄某签订的《合作开发建设协议书》也未对社员公示，违反了村民委员会组织法等法律法规的规定。据此，A村七社与黄某签订的《合作开发建设协议书》应当认定为无效
土地租赁的年限问题
实例一：东莞
➢基本情况：双方在签署《土地使用权租赁合同》时，又签署了一份《土地使用权租赁合同补充协议》，落款时间为20年后。
➢法院认为，关于《土地使用权租赁合同补充协议》。虽然补充协议落款时间为2032年1月16日，但双方确认该补充协议与《土地使用权租赁合同》同一天签订，补充协议约定租赁期间与《土地使用权租赁合同》期间衔接。
明显是为规避《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于租赁期限不得超过二十年的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项的规定，该补充协议无效。
实例二：广州
➢基本情况：双方签署的《土地租赁合同（一）》约定租赁期限为二十年，同一日签署《土地租赁合同（二）》，约定租赁期限为十年，并载明该合同系涉案《土地租赁合同（一）》的延续。
➢法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
”涉案合同与上述法律条款规定的租赁期间届满可以续订租赁合同的情形不符，故《土地租赁合同（二）》的目的实际是以分拆租赁合同租赁期限的方式来规避上述法律条款关于租赁期限不得超过二十年的强制性规定。因此，涉案《土地租赁合同（二）》因违反上述法律的强制性规定而无效。
实例三：佛山
➢基本情况：双方于2007年签订的租赁合同约定的租赁期限为二十五年，此后双方在原合同期限未满时，于2017年即签订《补充协议》约定合同期至2042年11月1日。 
➢合同约定的超过二十年的租赁期限是否有效。
➢法院认为，双方签订的《补充协议》不符合该合同法第二百一十四条第二款“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定。双方签订的租赁合同所约定的租赁期限实为三十五年。
佛山市顺德区大良街道农业和社会工作局已明确案涉土地未按规定的程序和办法办理相关手续，承租人又无证据证明其已依规定办理了案涉土地使用权的流转手续。
故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”和第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，双方签订的租赁合同约定的租赁期限超过二十年的部分无效。
实例四：深圳➢合同签订于合同法实施前的处理情况
➢基本情况：双方签订土地租赁合同，约定租期自1993年3月至2042年4月。➢关于租赁期限问题，涉案租赁合同虽然签订于《中华人民共和国合同法》实施之前，但约定的租赁期限截至2042年4月止，合同履行期跨越了新旧法律，在《中华人民共和国合同法》实施前，法律和行政法规对租赁期限没有相应强制性规定，因此，在本案中，应当适用《中华人民共和国合同法》有关二十年租赁期限的规定。
涉案合同二十年租赁期限应自《中华人民共和国合同法》实施之日即1999年10月1日起计算，即2019年10月1日之前的部分有效，在此之后的部分无效。
违法用地的问题

➢实例一：佛山
➢出租的土地性质为农用地，用于建设永久性建筑，土地租赁合同的效力问题
➢双方当事人均确认《土地租用合同》所出租的土地性质为农用地。补充协议书开宗明义“为响应佛山市城市升级三年行动计划项目之一的XXX步行街二期改造工程。
拟在XXX河两岸的花场租地范围建造XXX商业步行街”“某物管公司协助承租人编制、整理、提交建筑物的报建报批资料，承租人的建筑物建设完成需要办理营业执照等相关证件时，XXX物管公司将提供必要的协助”，即双方明确约定在该农用土地上建造用于商业性质的永久性建筑物。
《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地；第四十四条第一款规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。但截至本案庭审之日，双方当事人均未向一审法院提交合法有效的农用地转用审批手续，案涉地上建构筑物亦未取得规划许可。
一审法院认为，双方签订的补充协议书中关于约定建设非农用临时建筑物的条款，违反了上述效力性强制性规定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条之规定，该补充协议书应认定为无效。
实例二：广州
➢农用地用于建设仓库和堆放场➢某社将涉案土地交给承租人用于建设仓库和堆放场，承租人向某社支付租金，故双方为此签订的涉案《某社（队）承包合同书》、《承包合同书补充协议》及《补充协议》实为土地租赁合同。
涉案土地属于农用地，其中面积为3763.93平方米的土地没有取得农用地转为建设用地的行政审批手续，某社将该部分土地出租给承租人用于非农建设，违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定；位于XX的面积为**1平方米的涉案土地的用途已经批准为建设用地，某社将该部分土地出租给承租人用于非农建设，没有违反法律、行政法规的强制性规定。

实例三：佛山➢**村委会、**村股份社上诉主张《**土地租赁合同》、《**土地租赁合同补充协议》所租赁土地中仍有146.41亩土地为农用地，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定的农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或出租用于非农业建设等相关强制性内容。 
➢本院认为，根据双方当事人合同第六条第4点约定，以甲、乙双方确认接收该土地面积的7年内负责办理该地块70%农业用地转变为建设用地手续，在未办理好农业用地转建设用地前，乙方不能在该地块上建设任何建筑物。
故双方合同约定只有取得建设用地批文等文件的情况下，乙方才可以进行建设，故该约定没有违反农业用地不得进行非农建设的禁止性规定，而且实际上**公司只是在已转为建设用地的土地部分进行建设，并没有在尚未办理农用地转用手续的土地上进行建设。
因此，在上述土地获取建设用地批准书等法律手续后，**公司在相应土地上可依合同约定进行有关建设及使用，没有违反前述法律的强制性规定。
原审法院认定本案所涉租赁合同是集体建设用地使用权出租性质的租赁合同，不是将农用地进行非农建设用地的违法用地行为，认定正确，本院予以维持。**村委会、**村股份社的前述理由不能成立，本院不予接纳。
实例四：广州
➢基本情况：2000年，双方签订《租用土地使用合同》，约定租用土地使用权，租用期限叁拾年。
一审法院依据双方确认涉案土地的《示意图》向广州市规划和自然资源局发函，该局作出《复函》如下，A、B、C区地块涉及《增城市XXX片区控制性详细规划》，其中B区涉及二类居住用地约916.4平方米、城市道路用地约12.91平方米。影像图显示地块上有建筑物，但均未查询到相关规划报建信息。
➢一审法院认为，关于《租用土地使用合同》超过20年部分的效力问题。根据广州市规划和自然资源局出具的复函可知，涉案土地系“二类居住用地”，故涉案土地应属集体所有的建设用地。
涉案土地系“二类居住用地”，居住用地的最高年限为70年。涉案的《土地有偿使用合同书》约定租期为30年，没有违反上述关于集体经营性建设用地租赁期限应参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确定的规定。
应为合法有效。因此，某合作社主张《租用土地使用合同》约定的超过租期超过20年的部分无效，一审法院不予支持。
实例四：广州
➢根据《中华人民共和国土地管理法》第四条“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。
严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”，第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”，第五十九条“乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设。
应当依照村庄和集镇规划，合理布局,综合开发，配套建设;建设用地，应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续”及第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；
但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外”的规定，涉案土地如果需要用于非农建设，必须是取得农用地转用审批手续或建设用地规划批准书的集体经营性建设用地。
➢《增城市XXX片区控制性详细规划》只是对涉案地块未来发展可能性用途的规划设计，并非涉案土地实际使用用途的批准审批材料，故一审依据上述控制性详细规划认定涉案土地属于集体经营性建设用地的理据不足，本院予以纠正。根据广州市规划和自然资源局发函作出的《答复》可知。
涉案地块并未有相关的规划报建信息，也没有相应的材料证明其是集体经营性建设用地，现被用于建造厂房，做非农建设使用，违反了土地管理法的相关规定，涉案土地租赁合同无效。
集体土地商品房买卖的相关法律实务和风险防范
实例一：佛山南海区
➢双方签订《商品房买卖合同（预售）》，在购房期间，房地产公司展示的广告宣传资料及样板房均宣称、显示房屋为“公寓”、“自住办公两相宜”，房屋内有卧室、浴室、厨房、饭厅、客厅、卫生间等居住功能的空间。➢业主支付了购房款、契税、印花税、专项维修资金。 
➢此后，房地产公司在售楼部张贴《XXX备注内容》，公告业主所购房产仅作办公用途，不得用作住宅，项目土地在出让年限届满后，土地及地上建筑物、附着物由作为土地所有权人的某合作经济社无偿收回。 
➢业主认为上述重要信息，房地产公司在签约时并未告知业主。房地产公司的欺诈行为，导致业主在违背真实意思表示的情况下与其签订了《商品房买卖合同（预售）》。
业主向法院提起诉讼，要求：1、撤销双方签订《商品房买卖合同（预售）》；2、退还购房款、契税、印花税、住宅专项维修资金；3、赔偿业主如下经济损失。
因撤销购房合同产生的一倍购房款、因支付购房款产生的利息、因支付契税产生的利息、因支付印花税产生的利息、因支付专项维修资金产生的利息、律师费；业主提供了宣传图纸复印件2份、样板房的照片打印件4页，用以证明房地产公司在销售过程中，对外宣传物业为“公 寓”、“自住办公两相宜”、“一居室单身公寓”，样板房以住宅用途展现；
➢业主主张房地产公司隐瞒了29年后房屋被无偿收回的重要事实；
➢房地产公司反驳关于虚假宣传双方所签的《认购书》第十条证明业主在签约前已阅悉《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，知悉全部收费项目、标准及物业其周边情况。《商品房买卖合同（预售）》第三条明确了房屋的具体情况，且约定“该商品房规划用途为办公”。
《补充协议》第九条明确商品房的情况以双方的约定为准。据此，足以证明业主知悉其所购房屋为办公用途，且对此无异议。无论如何理解房屋用途，但业主在签订买卖合同时已知悉房屋为办公用途，不可能认为其它用途。业主签约时没有违背其真实意思表示
➢隐瞒土地使用期满后如何处理地上建筑物的事实业主以房地产公司隐瞒了所购物业在土地使用期届满后将由案外人无偿收回、存在欺诈行为而行使撤销权，其主张纯属虚构。
物业在使用年限届满后被无偿收回根本不可隐瞒，土地使用权的取得（包括出让或转让）是在政府主导及监督下公开进行，需有包括合同在内相关土地使用权流转文件等，且须在行政部门备案，任何人都可依法查询，本案所涉土地使用权出让合同亦不例外。
业主所购房屋所在的项目是集体土地流转开发试点，购房者达1500多户，面对如此多的业主，没有谁敢或有能力隐瞒影响购不购房的重要事实。
➢价格是否公平，该区域相同物业（办公楼）的价格每平方米至少13000元，而业主所购房屋的单价仅8000元左右。因此，以低廉价格购房只能有两种情况：要么不敢要，要么充分了解物业。
➢并且，房地产公司提交了而南海区国土城建和水务局出具的《关于XXX销售纠纷信访问题的回复》写明“我局在暗访检查过程中暂未发现有隐瞒土地合同销售的行为……暂未发现XXX项目隐瞒应公示未公示的行为……未发现有违规行为”，充分证明房地产公司切实履行了公示义务，且未隐瞒土地合同进行销售。
 ➢法院认为：双方签订的《商品房买卖合同（预售）》应予撤销，理由如下：➢首先，讼争合同约定业主所购物业为办公用房，但房地产公司在售楼过程中，其广告宣传及销售人员的推介，均承诺物业可作公寓用途，造成业主误认为其所购房屋为普通的可居住商品房，据此，业主在签订讼争合同时存在重大误解。
➢其次，在对所购物业存在重大误解的情况下，业主以每平方米近8000元的单价购买该物业，而其后在房地产公司的公示中，明确业主所购物业不得作住宅用途，因此，讼争物业的成交价，对业主而言，明显不公平。
➢最后，经济社与房地产公司签订的土地出让合同中虽有土地使用期限届满后，若该经济社继续对该项目招商，按街道有关集体资产管理办法处理，在同等条件下，房地产公司享有优先权的约定，但涉讼房屋在土地使用期限届满后，能否续约、以何种方式、条件续约并不确定，业主以接近普通商品房的价格购买使用期限届满后、能否续期并不确定的物业，亦明显对业主有失公平。
➢综上，双方所签的商品房买卖合同既存在重大误解，亦对业主显失公平，故根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）、在订立合同时显失公平的。”的规定，双方所签的合同为可撤销合同。
佛山南海区某楼盘➢根据上述同一法律第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因双方所签的合同被撤销，房地产公司应将收取的款项返还给业主。即返还剩余购房款。
➢因涉讼房屋的物业维修资金、契税、印花税是业主向相关行政部门缴纳，故业主第2项诉请中的此部分款项应由业主向相关行政部门申请退费，房地产公司应提供协助义务。
➢因造成合同可撤销的过错在房地产公司，故房地产公司应依法向业主赔偿损失，而损失赔偿范围应以业主已付购房款的贷款利息为宜。应按中国人民银行同期同类贷款利率计算。
➢业主支付的物业维修资金、契税、印花税并非由房地产公司收取，故业主第3项诉请中要求房地产公司赔付上述款项利息的主张无理，本院不予支持。➢业主的损失以购房款的利息损失为限，故业主在第3项诉请中主张的律师费本院不予支持。
 ➢业主第3项诉请中要求房地产公司承担已付房款一倍的赔偿责任的主张➢根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，本案的商品房买卖不存在上述两项情形。
➢其次，根据该上述同一司法解释第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失。
并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”的规定本案的商品房买卖亦不存在上述三项情形。
➢因上述司法解释明确规定只有第八、九条规定的五种情形才属于“出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，而本案房地产公司的行为均不符合上述五种情形，故业主第3项诉请中要求房地产公司承担已付房款一倍的赔偿责任的主张没有法律根据，本院不予支持。
➢风险要点1、宣传物料和销售沟通过程中，对外宣传物业为住宅功能，样板房以住宅用途展现；2、没有如实披露物业的权属性质、功能用途；3、没有披露物业在土地使用权到期后，地上建筑物的处理情况。
调整：1、在《商品房买卖合同（现售）》中明确约定土地是以出让方式取得，用途为商服，土地使用权终止日期。并明确约定，权属人对地上房产的持有年限不超过宗地的出让年限，土地出让年限届满后，土地及地上建筑物、附着物全部由土地所有权人（村集体）无偿收回；出让期满，若土地所有权人继续对该项目进行出租或出售，须按法律法规及相关规定办理，在同等条件下，相关权属人享有优先权。
2、制作《商品房买卖预先特别告知书》，再次明确所购物业项目性质、土地性质、土地使用权终止日期等与合同正文表述一致的信息。由业主在该文件上签名并按指印。
3、制作重大风险的特别告知书，再次明确业主所购房屋属办公用房（非住宅），由业主签名确认。
集体土地上“以租代售”的相关法律实务和风险防范

实例一
➢本案二审的争议焦点是双方签订的《商铺使用权租赁合同》实质是买卖合同关系还是租赁合同关系。合同第十二条中约定“租赁期限为五十年，期满后，一切不动产无偿地归甲方（出租人）所 有”，且各方并无转移涉案商铺所有权的意思表示，不属于房屋买卖合同纠纷，而系房屋租赁合同纠纷。
➢因涉案商铺没有合法报批报建手续，上述租赁合同应当认定为无效。出租人要求承租人返还涉案商铺，应当予以支持。至于因合同无效导致的损失，承租人可另循途径解决。
实例二：深圳
➢合同实施前签署的租赁协议，从合同法实施之日计算20年内有效。 
➢本院认为，涉案租赁合同虽然签订于《中华人民共和国合同法》实施之前，但租赁期限截至2043年7月31日止，合同履行期跨越了新旧法律，因此，在本案中，应当适用《中华人民共和国合同法》有关二十年租赁期限的规定。
对于二十年期限的起算时间，本院认为，在《中华人民共和国合同法》实施前，法律和行政法规对租赁期限并没有对此做出强制性规定，双方对租赁期限的约定并不违反当时法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效。
《中华人民共和国合同法》实施后，应当按照该法的规定来处理涉案合同租赁期限问题，涉案合同二十年租赁期限应自《中华人民共和国合同法》实施之日即1999年10月1日起计算，即2019年9月30日之前的部分应认定为有效，2019年10月1日之后的部分应认定为无效
 物业未能达到使用目的之相关法律实务和风险防范
实例一：➢ 基本情况：① 出租方和承租方就一楼物业达成《房屋租赁合同》，承租人知悉房屋为工交仓储性质；② 租赁合同约定由承租方办理消防、环保、工商等审批手续，出租方给予配合；③ 承租方承诺房屋作为餐饮用途。④ 承租方接收房屋后进行了装修。
餐饮公司内部装修完成后，试营业阶段，消防大队进行内装修检查并出具了消防违法通知，综合评定竣工验收消防备案检查不合格。其中包括：1、该工程厨房使用未做防火处理钢结构作楼板。2、变电间未设置甲级防火门。3、大厅未设置排烟。
4、疏散走道未设置应急照明。5、机械排烟风机控制柜仅有设有一路电源。6、该单位厨房上搭建2层办公楼（约600平方米）未进行竣工验收备案；7、由于产权方不允许任何单位及个人进入其水泵房进行查看，致使本次验收无法确认该工程设置的室内消火栓系统、自动喷水灭火系统能否正常运行。
消防大队要求立即整改，整改完毕后向我大队申请复查。该工程未经消防竣工验收抽查合格不得投入使用⑤ 1个月后，承租人复查，经过复查，前5项进行了整改。装修工程大厅自然排烟虽已进行了整改，但大厅自然排烟窗的设置并未符合规范要求；
关于水泵房不能进行查看的问题，复查时消防大队承办人员并未被允许进入水泵房进行查看。根据现场事实，消防大队认为此次复查并未将问题全部整改完毕，因此维持原意见书的事实认定，判定复查不合格⑥ 之后，承租方未再申请消防竣工验收。复查的3个月后，消防大队进行检查，发现仍在营业，遂进行强制关停
➢ 争议情况：① 承租方以出租方违反标的物适租义务主张违约责任，起诉请求判令出租方赔偿其各项损失两千余万元。② 本案的争议焦点之一是：出租方有无违反适租义务，承租方被关停的责任应如何认定
承租方主张：出租方违反适租义务，将工业用房擅自改变用途，用于商业经营，不可能通过消防验收。
法院意见：在一般的房屋租赁关系中，出租方的义务是提供满足基本使用需要的房屋，即保证水、电、煤气等可以正常使用，房屋不存在安全隐患，在合同没有特别约定的情况下，出租人不负有确保承租人承租房屋后能够用于特定使用目的的义务。
消防部门予以了受理并进行了二次消防验收，未通过验收的原因与出租方提供的工交仓储用房并无直接关联。
关于案涉房屋的性质问题。承租方承租案涉房屋用于开设餐饮娱乐，其本应对物业性质是否能够开设餐饮娱乐尽到必要的注意义务承租方承租时已经知晓房屋的性质是工交仓储性质，其在承租之后再以此为由出租方违反适租义务依据不足。
在双方合同履行过程中，也没有其他相关部门以涉案房屋是工交仓储为由禁止承租方使用涉案房屋开办餐饮酒店，而承租方已经办理了酒店的工商手续，并且已经试营业一段时间，房屋性质并未影响承租方正常使用涉案房屋。
承租方主张：出租方不配合消防验收是导致酒店消防验收没有通过的唯一原因。
第二次消防验收时的排烟窗面积不够的问题，其已卸掉了一个玻璃窗户，已经达标，但因出租方不让消防验收人员进入厂区，其即便再次申请也不可能通过，才未进行第三次申请消防验收。
出租方应对消防验收未通过承担全部的违约责任法院意见：根据租赁协议的约定，由承租方办理消防、环保、工商等审批手续，出租方给予配合。因此承租方是申请消防审批手续的主要责任主体，出租方应承担配合义务。出租方作为水泵房的所有权人，实际控制水泵房，在消防部门对水泵房进行检查时，能够也应该予以配合。
第二次消防验收未通过的原因是排烟窗的设置不符合消防规定及消防复查工作人员未能进入水泵房查看。排烟窗设置不符合消防规定系承租方自身的原因所致，出租方两次消防验收时未能配合水泵房的查看，是导致承租方的消防验收未通过并被关停无法经营的原因之一。
根据[消防违法通知书的内容和消防竣工验收备案复查结果，第一次消防验收未通过的原因中承租方装饰装修不符合消防规定是主要因素。但即使消防人员可以进入水泵房查看，第二次消防验收亦会因排烟窗问题无法获得通过。
承租方称对第二次验收未通过的排烟窗问题已经整改，但因出租方未表示履行配合义务，故未申请第三次消防验收。但承租方系申请消防验收的责任主体，在其不申请消防验收的情况下，无法认定是因出租方原因导致消防验收最终未获得通过。认定承租方对损失自负70%的责任、出租方承担30%的责任。
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