第四届园区诉苦大会：走过最多的路就是被套路！

学加是学加网和学加金融地产国际商学院联合发起的深耕产城发展专业领域的教研机构。学加目前推出拿地投拓、文商旅、产业园区、城市更新四套课程，这四套课程针对中小开发商设计，课程实用，师资实干，已经得到了1165位企业家学员的认可和支持。

第四届园区诉苦大会由学加主办，前三届得到广大来宾的一致好评，意犹未尽。本次我们也邀请了12位分享嘉宾，为园区同行分享经验，不是园区推介会，也没有“凡尔赛”，只有分享教训，让大家避坑！

此次出席的嘉宾有：
邱代伦丨佛山创意园丨董事长刘志远丨益云科技丨董事长陈将楚丨凌峻旅游发展丨董事长梁宇腾丨博盛粤创丨董事总经理刘   堃丨和丰实业投资丨董事总经理陈义国丨番禺创新科技园丨总经理卓国兴丨盈富科技丨副总经理黄树辉丨神山一马工业园丨股东刘基贤丨新基百奥生命科学产业园丨董事长黄舰艇丨您好控股集团丨董事长盛   雷 | 中创盈科产业投资 | 大区总经理翁   辉 | 学加优秀学员汪力老师 | 学加 | 联合创始人 谢鹏老师 | 学加 | 联合创始人 
首先由学加联合创始人汪力老师、谢鹏老师进行致辞，对所有到场的嘉宾以及同学表示热烈的欢迎。（汪力 学加 联合创始人）
（谢鹏 学加 联合创始人）
分享嘉宾除了佛山创意园邱代伦董事长，其他11位都是学加的优秀学员，接下来让我们一起来听听他们对园区运营有哪些心得吧！

第一位上台诉苦的是广州市和丰实业投资有限公司董事总经理刘堃同学。刘堃同学为我们讲述了：优质项目= 合理的定位+ 五星的服务+ 匹配的硬件。

（1）合理的定位——决策阶段的避坑指南

• 充分调研（政策、市场、客户）；
• 多维比较（规模、内容、区域）；
• 充分沟通（政府、业主、团队）、反复论证。

（2）五星的服务——运营踩过的坑

• 前期定位不清晰，空间设计不合理；
• 团队组建节奏把握欠缺；
• 营销推广时机，推广模式不合适；
• 产品定价偏离市场。

（3）五星的服务——运营避坑指南（建设阶段）

• 运营团队提前介入筹建；
• 建设期成本控制；
• 物资采购成本控制；
• 团队搭建及培养。

（4）匹配的硬件——建设避坑指南

• 收集详细产证资料、建筑图纸、详细现场踏勘；
• 收集详细的建筑图纸、结构图纸；
• 了解当地的开发报建流程及验收政策；
• 获取项目后现场结构鉴定先行，第一时间出结构鉴定报告。

第二位上台诉苦的是佛山创意园的邱代伦董事长，这位商业地产耕耘者，用理想，用情怀，用干货，给众多商业地产人分享了一堂课，他教会予我们的不仅仅是实操功夫，更重要的是商业的“魂。
邱代伦董事长用佛山创意产业园给他带来的经验和教训给我们做分享，他说：过去盲打莽撞，给我最大的教训就是急于求成。希望一年内就把事情做完，结果什么都没完成。
因我用了十年试错，发现长期的规划、战略很重要。做商业地产，就是要像老中医一样学会把脉。把脉有四脉：人脉、地脉、文脉、商脉。这四脉都清楚了，你就知道要做什么。
第三位上台诉苦的是益云科技董事长刘志远同学，刘志远同学为大家分享了“M0的产品设计和规划”。刘志远同学也从自身的项目益云科创中心出发，对白云区的物流园区的改造升级提出了自己的想法。
第四位上台诉苦的是广州凌峻旅游发展有限公司董事长陈将楚同学，陈将楚同学表示：诉苦,不是宣泄悲观的情绪，而是共同寻求更理想的解决之道，为自己筑起更高的竞争门槛。
（1）所有合作框架协议都是挂在墙上的奖状
解决之道——必须用法定流程夯实合作基础

• 取得各级发改委立项或批文
• 务必要走正规的招投标流程
• 获得政府常务会议的备忘录
• 保持重要合作节点的会议纪要
• 尽可能多的申报各级荣誉称号
• 主政领导在任期间完成关键合作环节

（2）农村基层工作的难度难于上青天解决之道——大处着手，小处着力，形成利益机制

• 与地方政府、村委（村合作社）签订三方合作协议
• 必须由地方政府、村委成立工作组负责村民的协调工作
• 先开村民代表会，再进行全村签名表决
• 村公共用地、集体用地与物业给予合理的回报
• 村私人物业、私人用地签定流转合同
• 把工程业务及适当收益让渡给村内意见领袖

第五位上台诉苦的是广州市番禺创新科技园有限公司总经理陈义国同学，陈义国同学用实战经验列了五个点，为大家分享做园区的那些事。
（1）市场化要求高（2）产品很重要
（3）对象很重要
（4）专业性很重要
（5）一个人&一个团队

• 赚钱是个人关注的事
• 发展是领导关注的事
• 利润是公司关注的事

第六位上台诉苦的是博盛粤创董事总经理梁宇腾同学，梁宇腾同学说：我们曾经走过最多的路就是被套路！我们交得最多的学费就是没经验的浪费！梁宇腾同学与我们分享了做园区的一些经验：（1）别盲目信任上市公司、大型企业招牌（2）履约文件及风控措施要做足（3）与政府、国企沟通，应实事求是，整体工作做扎实。
第七位上台诉苦的是学加的优秀学员翁辉同学，翁辉同学围绕着三点，向大家分享了做园区的三个槽点以及讲述了拿地到投入运营整个过程的心酸。
（1）交地、地面建筑物、外审；（2）自杀式投拓：税收、大客户；（3）设计瞎眼：配套/货梯

第八位上台诉苦的是佛山市盈富科技有限公司副总经理卓国兴同学，卓国兴同学表示从17年开始接触地产行业，之前是在政府负责经济方面的工作。到了企业以后，感觉和体制内有很大的差别。特别是地产方面，一片空白，从零开始。通过以下两点来给大家分享了这些年遇到的“坑”。
（1）拿地条件多17年拍了一块150亩的地，当时拍地条件比较宽松，但是项目落成后又追加了一些补充条款，改变了后期运营和考核指标，增加了成本。

（2）建设过程中政府出台政策多项目建设过程中出台的政策特别多，政策变得也很快，而且因为是新文件很多时候政策也不知道怎么出具补充说明，导致项目一直在拖。

第九位上台诉苦的是神山一马工业园股东黄树辉同学，黄树辉同学给我们分享了两个小故事，讲述了自己做园区物业的辛酸路程，并总结了一点：做物业，除了要和气生财，还要懂最基础的法律知识！
第十位上台诉苦的是新基百奥生命科学产业园董事长刘基贤同学，刘基贤同学为我们分享了做园区的三个要点——天时、地利、人和。
（1）迎合旧改政策，建筑指标提升（2）顺德地方政策支持生物医药产业（3）圈内支持，以及政府招商站台
第十一位上台诉苦的是深圳市中创盈科产业投资有限公司大区总经理盛雷同学，盛雷同学给我们分享了：打造标杆做精品项目的四个维度和六个方向。
1、四个维度好产品—好客户—好服务—好品牌

2、六个方向
物业配套—企业—服务（物业+产业）—满意度—荣誉—品牌影响力最后盛雷同学总结了一句话：越是艰难，越要信心
第十二位上台诉苦的是您好控股集团有限公司董事长黄舰艇同学，黄舰艇同学先和我们讨论了一个问题：园区的底层逻辑是产业，不是物业，更不是房地产；园区的一切都是围绕产业进行服务的，所有遵循的原则和规律都是基于产业。另外还讲了：园区是个场，更是一张名片。
（1）实现差异化  IP具有鲜明的人设与性格，极具识别性，园区也需要一张专属名片
（2）价值体现  也就是价值观，与之匹配高度同步的理念
（3）自带粉丝力量  转化粉丝成为客户，提高品牌的认知度和好感度，扩大品牌的影响力，并助品牌   实现跨形态、跨时代、跨行业的延展。
（4）解决资产荒   为园区创新提供力量，例如产业之间的跨界合作  
（5）新的市场盈利点   线下与线上营销结合，系列衍生产品等。
下面是活动照片回顾：本次活动每位嘉宾都分享了各自的心得和体会，到场的众多学加的同学们和园区运营商都大呼过瘾，收获良多。最后感谢归谷科技园的陈庆华同学、冯子亦同学对本次活动的场地支持！
我们也会不断组织线下的主题沙龙以及活动！期待有更多企业家加入学加产城研习社与我们一起深入了解和探寻学习的奥秘。