课堂笔记丨物业租赁纠纷处理和工改路径及模式

8月5日，我们邀请了彭鹏老师以及肖凯老师给我们授课，授课主题分别是《城市更新项目物业租赁争议解决》、《工改（含村镇工业园）政策、模式及项目研判》。
上午给学加产城研习社授课的是彭鹏老师，曾参与⼴州市潭村、琶洲村、沥滘村、⼤坦沙岛、⽕村、康乐村、鹭江村重点城市更新项⽬。彭鹏老师同时也是学加优秀学员，本次他上课的主题是《城市更新项目物业租赁争议解决》。
彭鹏 归藏事务所 合伙人 学加优秀学员
大湾区近五年物业租赁纠纷⼤数据研究报告彭鹏老师表示90%的物业租赁不存在纠纷，10%存在纠纷的90%可以通过协商解决，存在纠纷且不能协商解决的，只剩10%。同时通过大数据给我们讲了大湾区近五年物业租赁纠纷。
出租人权利瑕疵纠纷物业未经消防验收纠纷
《最⾼⼈⺠法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释（2020年修正）》法释〔2020〕17号。
责任分担原则1、出租⼈明知房屋未经消防验收⽽出租的，负主要责任。2、承租⼈未审查消防是否验收的，负次要责任。
实务裁判观点1、承租⼈以租赁物业消防未经验收导致其⽆法办理营业执照为理由，要求解除合同赔偿损失的，消防未验收必须是其⽆法办理营业执照的主要原因，否则不予⽀持。2、⼀次消防已验收合格，⼆次消防未经消防验收⽽投⼊使⽤的，出租⼈⽆责
实务建议：1、在租赁合同、意向书或其他⽂件中，明示消防验收情况，要求承租⽅签确，明确对消防验收情况已知悉。2、对未来可能出现的消防验收不合格导致的后果，作出预先的合理安排与约定，例如：出租⼈不承担⽆法办证的后果等
租赁物业存在抵押纠纷
实务建议：
1、出租⼈明确将租赁物业抵押情况告知承租⼈，保障其知情权。2、对已租物业新设抵押的，建议书⾯通知承租⼈，告知其优先权。
计租面积纠纷

实务裁判观点1、具体⾯积以相关部⻔的测绘报告显示的物业建筑⾯积确定。2、出租⼈原因导致部分计租⾯积⽆法使⽤的，承租⼈⽆需承担该部分租⾦。3、“多退少不补”原则，计租⾯积⼩于承租⼈实际使⽤的⾯积，出租⼈要求承租⼈⽀付差额⾯积租⾦的，法院⼀般不予⽀持。
实务裁判观点1、承租⼈对计租⾯积提出异议，必须提供相应的测绘证据证明。2、计租⾯积允许存在合理的“误差”范围内。3、出租⼈与承租⼈争议较⼤的，最终以相关部⻔的测绘报告为准
实务建议：1、“不规范”⾯积的合理安排（⽆产权证、不符合规划条件、加建等）。2、建议对⾯积测量误差范围进⾏合理约定。3、建议明确约定中⽴的房屋测绘机构，事先降低双⽅的争议成本。4、规范使⽤计租⾯积名词。
租赁合同无效纠纷大湾区只有15%的合同是无效的，主要原因是出租⽅未取得建设规划许可证、租赁期限超出临建使⽤期、临时建筑问题、转租期超出原租赁期限、租赁期超过20年、出租⽅违反规划⽤途这六个原因。
合同⽆效的法律后果1、出租⼈返还租⾦、保证⾦/押⾦、管理费、推⼴费、进场费等。2、承租⼈向出租⼈缴付实际占有使⽤租赁物业的使⽤费、物管费。3、租赁物业返还，装饰装修费⽤双⽅按过错⽐例承担。4、承租⼈预期利益损失⼀般不予⽀持
集体物业（无证）租赁合同纠纷全国集体经营性⽤地下租赁纠纷涉诉共计 27300 例。其中，⼴东省共计 10559 例，占全国38.8%，排名第⼀。第⼆名北京仅4056例，第三名上海仅2298例。在⼴东省的案例中，湾区九市共计10106例，占⼴东省 95.7%。

彭鹏同学也表示无证集体物业出租最大的矛盾是：租赁关系的稳定预期与合同无效导致的不稳定性之间的矛盾。所以这就导致了无证集体物业究竟是租还是不租？改还是不改？首先肯定的是租赁合同是无效的，从村的角度去看已经明确告诉承租人物业是无证的，承租人也到现场看过了并未提出异议，并且整个租赁都是在三资交易平台完成。
但是从承租人的角度去看无证不能对外出租的，为何还要租给我；第二，承租人已经投入了那么多，希望得到赔偿；第三，怎么和下游租户交代，这涉及到三个方面的损失。

彭鹏同学解答了以上大家关心的八大损失问题：
1、押金、保证金可以退，但一般会冲抵占用使用费2、租金转为占用使用费，标准通常为合同约定的租金金额，但各地法院也会根据双方过错比例分担。
3、租赁合同无效，自始无效，双方均无需承担违约金4、装修投入按以下原则处理：出租人同意：
（1）未形成附合的，出租人同意利用的，折价归出租人不同意利用的，由承租人拆除
（1）形成附合的，出租人同意利用的，折价归出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失
出租人不同意：由承租人负担损失
5、扩建、新建投入按以下原则处理：

• 办理了合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担
• 未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担
  

6、承租人公司开办费⽤原则上不补，但可以尝试向法院主张7、停产停业损失原则上归属于承租方8、由双方共同处理，次承租合同无效，次承租人不腾退场地的，需向出租⼈支付占用费
最后彭鹏老师给同学们提供了六点建议：1、你们双方不提，法院不主动审查，控村能力又一次成为关键2、合同无效是⼀把双刃剑，你可能被锤，但也可能是你的剑3、请保存好相关材料，特别是装修、设计、改建、扩建、新建、员工工资对应的合同及发票4、请多去村社⾥喝喝茶，该通知通知，该征得同意征得同意，该报告报告5、请完善程序，特别是集体表决、三资交易平台⼀个都不能少6、请将自己装扮的很惨，双方过错比例⼀般是1：1，但也有可能3：7开
租赁合同解除纠纷
不⽀持的原因1、租赁合同未明确约定，法院出于衡平原则考虑，不予⽀持。2、违约⾦与租赁保证⾦竞合。3、出租⼈存在过错，不予⽀持全部没收。
裁判观点1、装饰装修经出租⼈同意，因出租⼈原因导致合同解除的，出租人应赔偿剩余价值损失。2、装饰装修经出租⼈未同意，因出租⼈原因导致合同解除的，出租人不应赔偿剩余价值损失。3、对于合同解除双⽅均有过错的，按过错⽐例承担责任。4、中⽴机构的价值评估
裁判观点1、预期利益存在不确定性，裁判⽆确定依据。2、承租⼈的盈亏受市场、周期等各种因素影响，⽆法确定具体损失。3、租赁合同没有约定，⽆合同依据

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下午，给学加产城研习社授课的是肖凯老师，他长期聚焦城市更新与工改工领域，熟悉广州及湾区城市更新政策法规与操作流程，同时也是学加优秀学员，本次他上课的主题是《工改（含村镇工业园）政策、模式及项目研判》。
肖凯 中资产城更新集团 董事总经理 学加优秀学员
广州市工改政策重点

文件将工业产业区块范围按一级控制线和二级控制线两级划定：
一级线是为保障产业长远发展而确定的工业用地管理线。二级线是为稳定城市一定时期工业用地总规模、未来可根据城市发展适当调整使用性质的工业用地管理过渡线。
以下工业发展用地，原则上应纳入工业产业区块：（一）国家级经济技术开发区,国家级高新技术产业开发区,省级经济开发区，市、区级重点工业集聚区的连片工业用地；
（二）规模以上工业企业、全市百强工业企业、骨干产业链企业等重要企业的工业用地；
（三）规划新增连片工业用地、重点工业项目意向用地以及其他对未来国民经济和产业发展有重大保障作用的工业备用地；
（四）经各区研究需保障的用于支持工业发展的其他用地。
各区纳入工业产业区块的规划工业用地面积占全区规划工业用地面积比例原则上不少于80%。
这里要注意，在广州不存在「工改住」。根据《广州旧厂房更新实施办法》规定：

• 国有土地上的旧厂房改为保障性住房外的居住用地的，由土地储备机构收购，政府组织公开出让。

• 除花都区、从化区、增城区外，用地规划容积率在2.0以内的，按照土地公开出让成交价款的40％计算补偿款，超出2.0部分不再计算补偿款；

• 花都区、从化区、增城区的用地规划容积率（毛容积率，下同）在2.0以内的，按照土地公开出让成交价款的50％计算补偿款，超出2.0部分不再计算补偿款。

• 土地出让成交后因规划调整使土地价款发生增减的，收益补偿不再调整。

工业改商业，广州是欢迎的，但是核心区，以及产业不够的将进行收储。符合以下情形之一的，企业应当将地块交由政府收储，由政府依法收回土地使用权：（一）位于旧城区、重点功能区的核心发展区、重点生态敏感地区以及「珠江黄金岸线」等重要珠江景观控制区范围内；（二）位于地铁、城际铁路站点周边800米范围内；（三）其他市政府明确规定纳入储备的。
• 国有土地上旧厂房采取不改变用地性质升级改造（含建设科技企业孵化器）方式改造的，可由权属人自行改造。按规划提高容积率自行建设多层工业厂房的，可不增收工业厂房土地出让金；
• 对于纳入近期及中期全面改造计划的旧村庄改造范围内的集体旧厂房，应当纳入整村改造范围，按照旧村庄改造相关政策和要求执行。
6种常见的工改路径与案例
路径1：上位规划不支持全面拆除，国有用地微改造
轮胎厂项目地块共计5宗用地，全部位于炭步镇，总用地面积约为69万㎡，现状建筑面积共约为29.67万㎡，其中原广轮地块占地面积最大约为40万㎡。在现行控规中大部分为工业用地及林地，土规主要为非建设用地。
广轮珠轮园区核心区域厂房暂未完成资产处置，暂不具备出租条件，厂区内除工程胎成型车间、部分办公楼及部分宿舍出租外，其余闲置
丨花都项目广轮地块情况表
路径2：上位规划支持全面改造，国有用地「工改工」全面改造
现状情况：园区整体用地平整，已完成第一期物业的开发建设共建设厂房3栋、临建板房1栋、办公楼1栋、宿舍楼1栋、公辅设备房8间、生产辅助办公楼1栋，共计建筑面积约为51805㎡。
改造内容：一期项目用地面积约为95333㎡（约为143亩），按容积率2.5计算，计容建筑面积为238333㎡，其中标准工业厂房为164449㎡，研发楼、孵化楼为19067㎡，总部企业楼为28600㎡，员工公寓为19067㎡，其他配套物业为7150㎡。机动车停车位715泊，其中暂按40%地下停车位30%地面停车位、30%停车楼设置㎡。
路径3：村集体用地微改造，由运营机构主导
模式简介：在符合城市规划和产业布局的基础上，引入合适的运营机构参与园区的升级改造由运营机构负责园区的改造建设、招商和运营。
适用对象：此模式主要应用于「工改新」「工改创」的微改造项目。由运营机构作为改造主体，向村集体租赁土地，保留集体土地的权属和性质不变，仅对园区进行空间环境和旧厂房的改造，导入新的产业功能，打造主题鲜明的特色园区。
主要亮点：无需改变村集体用地属性；运营机构具有成熟的产业招商和园区运营经验。

路径4：村集体用地自改，由村集体主导
改造情况：项目通过白云区集体资产交易中心选定广东安华美博集团作为合作企业。主体建筑由广东安华美博集团（原承租单位）负责建造，建造费用由永泰经济联合社支付（在合作方交付给永泰经济联合社的租金内部分扣除），同时广东安华美博集团出资1.04亿用于永泰村95公顷微改造（整治），并为政府代建700米长道路防护绿带。
丨安华汇
改造成效：改造后，项目总体出租率达99.0%，进驻国际国内品牌500多家。通过产业升级和环境优化，打造为集建材、家具、影视文化娱乐中心、婚庆馆等功能于一体的城市综合体，为村民提供更多就业岗位，收入来源明显增加，驱动了村集体经济建设发展。
模式简介：由村集体作为改造实施主体自筹资金对园区进行整体升级改造，改造建设完成后进行自主运营或引入运营机构进行统一运营管理。
适用对象：此模式适用于具有一定经济条件且改造意愿较高的村集体。
主要亮点：村集体自主改造，土地使用性质不改变，村集体积极性最高可由企业合作改造，承担园区建设和后续运营，保障村民收益。
路径5：村集体用地政府收储，由政府主导
基本情况：白云设计之都位于白云新城核心区北部，其中核心区位于鹤龙街，土地权属黄边经济联合社，占地面积35公顷，建筑面积达119万平方米，由广州市白云城市开发投资集团有限公司投资建设。
改造情况：园区改造前为黄边村工业园，主要为村工业厂房、仓库等，通过「土地收储+旧厂房改造+旧村庄微改造+集体留用地开发」组合拳，打造成为以总部经济和创意产业等现代服务业为主导的产业片区，实现土地成片连片改造。
改造成效：项目定位为粤港澳大湾区最大的设计产业聚集的国际品牌摇篮、华南首个「一带一路」设计服务贸易中心，广州首个B2B设计服装共享平台，重点发展时尚设计、工业设计、建筑设计及其上下游产业，全力打造粤港澳大湾区设计产业国际品牌集聚地。
丨广州白云设计之都
模式简介：园区由政府作为改造实施主体直接参与改造。政府将地块收储后，负责土地整理规划建设、招商运营等工作。
适用对象：此模式主要适用于位于市区两级重点产业平台、对市区发展具有重大战略意义、已纳入政府土地储备计划的村镇工业集聚区，由政府主导改造，改变用地属性，打造重点、标杆性项目。
主要亮点：政府全面主导，化解土地整理难问题。政府统筹力度大，利于成片连片改造，片区整体提升土地效益最大化，产业招商效果最为突出。
路径6：做储结合，与国企合作关于村镇工业集聚区改造
广州村镇工业集聚区改造规模约占全市现状工业用地的1/3，占广州市旧厂房改造占地规模的60%，村镇工业集聚区自然成为了释放产业空间的重要方式。


上课总结＆花絮

一天的精彩课程结束啦，两位老师授课深入浅出、引人入胜，同学们的学习热情高涨，课堂讨论的氛围非常活跃，同学们纷纷表示收获颇丰。