产业地产模式变迁：从土地财政转变成股权财政！

今天，学加，请来备受学员欢迎的刘玲琳老师讲授《产业地产深度解读与趋势分析》。

刘玲琳  产业地产专家、上市公司产业地产发展顾问

拥有十九年实战经验，与国内外知名设计团队密切合作多年。曾先后任职华侨城集团、深圳海上田园、天津海加利集团。曾主持开发和策划顾问武汉、郑州、驻马店、天津、广州、昆明等地十余个项目。 具有熟练的全链实操能力(资源甄选—市调定位—项目策划—团队培训—市场营销—运营管理—品牌管理)。

当下社会经济形式

1、2023年⼀季度GDP数据：28499亿元，按不变价格计算，同比增长4.5%，比上年四季度环比增长2.2%；2、总基调：全力拼经济，经济复苏处于爬坡过坎阶段3、积极的财政政策加力提效，稳健的货币政策精准有力4、促消费，从提高居民就业和收入着手5、新的产业增长点，重点提到“新能源车及配套设施” 、 “通用人工智能”6、就业是解决内生动能不足的根本，在当前经济形势下更为关键7、提振市场主体信心，鼓励平台经济创新8、房地产软着陆、新模式，新提“城中村改造”和“‘平急两用’基础设施建设”9、稳外贸，加强对外合作、提高产品竞争力

产业地产商玩法分类 刘老师将产业地产商归纳为4类： 园区开发商：制造环境
1、辨别城市投资价值能力2、产品精准开发与标准复制能力3、产品配比、园区租售比例把握能力4、有效客户的辨别能力5、服务能力 此类企业诸如，联东集团、天安数码城、亿达中国、光谷联合、华南城、五洲国际、毅德控股、北科建等
 资本运作商：管理价值1、金融运作能力2、价值判断能力3、资产管理能力4、构建网络体系能力

此类企业诸如，华夏幸福、宏泰发展、中新集团CSSD、苏州高新、铭顺集团、益田集团等。 土地运营商：产城一体1、宏观政经形势解读能力2、产业发展把握能力3、区域产业城市规划能力4、资源整合能力和平台属性5、土地获取能力此类企业诸如，普洛斯、安博、盖世理、嘉民、维龙、易商、宇培、平安不动产等。 产业运营商：培育未来1、产业辨别和价值判断能力2、产业孵化与资源服务能力3、金融渠道能力4、软实力输出能力此类企业诸如，张江高科、东湖高新、清华控股、市北高新、中关村集团、漕河泾、湖北高投等 刘老师也举例讲解了不同产业地产商的盈利模式。
新型创新用地
各地区都不一样
产业地产除了产业还有地产，这个地产不是单指房子，原来的产业园区和现代的城市更新，和现在的地产结合，很大的契机点，国家给了M0的创新型用地，M1A等等一系列的创新用地，这些用地里面配套不只以前的5-7%，有20%甚至50%，这个是M0用地的特征。
所以这个给到很多企业进入产业地产机会。但是还有一个比较特别的地方，M0基本上每个城市不一样，深圳是每个区都不一样，除此之外一事一项一议，所以科技型企业进入特别多。然后生态智慧型的管理，还有产业社区的运营，文旅也有社区，其实产业也有，要变成产业的生态链才会形成。
国内首批产业园公募REITs解读刘玲琳老师通过临港东久智能制造产业园、博时招商蛇口产业园、华安张江光大园三个案例，总结出产业园公募REITs项目具有下列几个特点：
特点1：资产项目经营状况佳。首批产业园基础设施REITs项目无论是资产质量，还是运营维护能力，均处于比较优秀的水平。
特点2：产业园区项目经营表现具有较强区位政策导向性。在区位分布上，为国家及市级经济开发特区、自贸区试点城市及新兴产业城市集群区域。国家对具体产业、税收及区域未来规划的变化，也会影响近几年的产业园租金运营收益，进而影响REITs项目整体表现。
特点3：需考虑产业园区同期入驻企业租约到期影响。上述3个产业园项目在未来2-3年，存在同期入驻企业租约集中到期风险。若后续未能及时签约续租客户，会对产业园租金收益产生一定影响。
刘玲琳老师金句
简单、精辟
最后分享一下刘玲琳老师今天的精彩短句：
1、房地产的真正秘密是负债，通过土地和物业去融资，快速滚动。但是现在三条红线下来了，极致的管控，相当于戴上了紧箍咒。2、产业地产的商业模式的第一点：现金流和现金流速；第二点：自有资金回报率。就这两点。3、城市轮动的节奏一定要踩对，比如万科在深圳是向北部发展，就错过了南山的起飞。4、能快速奔百亿的企业，主要在地产和金融，我们脚下都踩着风火轮。5、产业地产核心三点：土地、产业、资本（金融)6、普洛斯模式：一定要学。它没卖房子也做的很大，是因为它用了基金管理模式。就三点：①开发部门负责开发项目，并进行初步招租  ②达到稳定后移交运营部门，进一步招租及完善服务 ③将成熟产业卖给旗下物流地产基金（普洛斯占股15-50%，属于私募基金，按年化7个点募资，在产业地产领域已经算非常高），实现快速兑现收入&利润，高杠杆、高周转、轻资产。7、将来的房地产很大一桶金在哪里：国家管控文件——解决大城市里的住房冲突问题。8、产业地产规模扩张凭什么？：建筑设计、产业规划、业态布局等，不能决定异地成功复制关键，真正决定的只有财务模型（周转、利润、现金流），大量自持是不存在快速扩张性的。9、国企模式：前3年猛跑规模（还有2年），后3-5年做精细化。10、产业地产到底是产业更值钱还是那块地在哪里更值钱呢？通常是后者。
刘玲琳老师总结：信息时代，信息不值钱，值钱的是对信息的处理效率。学习知识，是要创新知识，建立一个高效的知识体系。终身学习，给这个体系不断建立新连接，增加复杂性和增强解决问题的包容性。上课花絮

一天的课程结束啦，同学们的学习热情非常高涨，收获满满！期待下次的课程