编者按：学加学员曹涛同学所在公司的品牌叫“爱物管”。但是，好像物管公司都“不爱他”，因为他们的产品让传统的物管公司“很难受”。“爱物管”提供一系列“人机”协同的物管技术，通过在物理空间上布设数码装置，来监察物管人员的“动作”。

“爱物管”有两种甲方，一种是希望通过引入智能科技来监管物管公司完成物业管理服务的业主方，一种是希望“自我革命”的物管公司。

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▌偷人头，偷工时，物业管理公司的常规套路。

曹涛：目前物管公司常见的收费方式有两种，一是按人头，通过人数是否到齐来认定服务的完成；二是按工时，根据工时的统计来认定服务的完成。不过，这两种收费方式对业主来说，都无法真正地“认定”服务已经完成。对于物管公司来说，吃空饷和偷工时是常规手段。但这不能怪他们，因为现在物业公司竞争太激烈了，有些成本已经压缩到了极点。即使是一些大公司，偷人头也是常态，方法多的是，业主防不胜防。02

▌保安70%的时间在休息区和抽烟区!

曹涛：我们有个医院的客户，大楼一共有21层，他的保安经理一直向业主反应，保安人员不够。而我们的技术和设备上线一个月，我们便建议，裁掉30%的保安人员。因为，在我们的数据监测下，保安人员每天有70%的时间停留在一楼和负一楼，而那里有休息区和抽烟区。如果由我们的系统来给保安规划合理的巡查路径和时间安排，完全用不了那么多工人。
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▌上班时间，保洁工人在干私活！

曹涛：有时候，物业公司会奇怪，为什么投入了那么多的保洁工人，还是觉得不够用？我以卫生间的保洁为例，很多人估算清洁1个卫生间的时间大约需要20多分钟，但用我们的大数据统计出的时间，平均可能只需要三分多钟。更何况，很多物业公司对卫生间的保洁次数，是远远达不到目标的。那么，时间都用到哪儿去了？我们在很多项目上线后发现，很多保洁工人的时间，停留在了保洁库房——他们都在里面整理纸皮，发展副业。还有些保洁工人大量的时间停留在大楼租户的办公室里面，因为她们接了租户的私单，帮租户做保洁。04

▌业主对物管公司的服务要求需要智慧迭代！

曹涛：很多情况下，业主签署一家物业管理公司，都会对其提出相应的服务要求，包括常规服务和专项服务等。然而，在我们看来，很多业主方的要求，不一定用在了最需要的地方。我们系统上线时，会先把原来业主方的服务要求全部导入系统，如每天卫生间的保洁次数、关键位置的巡查次数、工程设备的巡查次数等，简单来说即是各岗位员工在什么时间、地点来交付服务。经过一个月的时间，业主看系统所反馈的数据时，基本都是大跌眼镜的，因为他们所制定的对物管公司服务要求，物管公司的完成率都不足50%，有些甚至不到25%。另外，在不增加业主成本的情况下，服务要求也应该根据实际的服务需求来作动态调整。比如，有些商场要求保洁人员每小时清洁电梯一次。但我们的系统发现，其实客户对电梯的满意度很高，这种情况下如果降低对电梯的保洁频率，哪怕是半天一次，客户的满意度也是在的。这样就能把这些工时省下来，投入到一些客户不太满意的地方，比如系统反映的卫生间保洁等，做到在不增加成本的情况下实现整体服务质量的提升。观点：智慧系统，不应该是让业主多花钱，而是应该让业主多省钱！05

▌物业管理70%的时间是被自己浪费的！

曹涛：我们的系统发现，很多物业管理公司其实完全可以通过智慧化的系统来提升效率。比如巡查路线，很多保安巡查的路线是重复的，甚至项目自检也不知道该重点巡查哪些关键位置，哪些位置是业主重点要求的，哪些位置是经常有投诉的，哪些位置是别人巡查过的，他们的工时有大量的重复工作，或者是花在一些不太重要的工作上。这些时间都被浪费掉。此外，内部的流程没有设置好，也会带来效率的低下，比如物业的客服接到一个租客的投诉，她先要反馈给商场的经理，经理再根据投诉的情况，看看是派给工程还是派给保洁，还要看看今天的工程和保洁的排班表，看谁在值班，等工程或者保洁的人接到通知去处理租客的投诉，基本上都是一个小时后的事情了。我们是怎么处理的呢，我们的客服一旦接到客户投诉，就会录入系统，系统自动发单给当天值班并且在事发地附近的工程或者保洁人员，系统便会提醒他们要在15分钟内接单处理投诉，如果不及时处理，这些投诉就会马上上升到更高管理层次，也会对工程和保洁人员的考核有反馈。现在很多大的物管公司，还有全国性的品牌园区，他们原来内部制定了很多SOP（标准作业程序），但是都无法考核和监督实施，引入了我们的系统后，他们完全可以通过我们的系统来量化考核他们的SOP，甚至可以发现很多问题。比如某个品牌园区，发现他们的某个项目的保洁人员的单位人效远远低于其他项目，那就值得去研究了。06

▌物业管理公司应该挺讨厌你们的吧？

曹涛：又爱又恨吧。学霸喜欢，学渣讨厌。以前大部分业主付费，通过我们的系统来考核物管公司。其实现在不少物业管理公司来找我们合作，自己引入我们的系统，来进行自我革新。以前，物业公司给业主交付的服务就像一个“黑盒子”，不仅仅业主不知道做成什么样，连物业公司的管理层也不知道下面的人员到底做了啥，时间花到哪里去，效果如何，如何能够提高效率。引入我们这套系统之后，清晰多了，而且也能明明白白的告诉业主，我们到底做了哪些服务。07

▌目前能做到的机器人与工人协同？

曹涛：短期内能被快速取代的是清洁工人，现在新推出的清洁机器人成本很低（不到2000），基本上可以把整个大面积段的楼层的通道和公共区域都打扫一遍，不过，像厕所还有楼梯这些，目前还是无法低成本的实现，所以，我们现在在很多项目，都是采用机器人+保洁工人的做法。我们都是一层一个机器人，然后搭配保洁工人对一些卫生间楼梯间，还有卫生角落的打扫，基本上可以裁减一半以上的保洁工人的支出。但是，要提前规划好，清洁机器人充电的位置，给水的位置，以及排水的位置。