4月8日，我们请来了王老师给我们授课《建筑设计的成本控制》，王老师曾任职甲方中高层10年管理经验，从事项目运营管理、成本管理，国内知名咨询机构合伙人。

丨王老师

下面是王老师精彩课堂分享：

结构设计优化之「含墙率」

结构的成本投入无疑是最货真价实的，且在项目建造成本中的比重极大，以刚需毛坯产品为例，其结构成本约占总建安成本的约50%甚至更多，故而做好结构设计无疑是控制项目成本的重中之重。

丨主流结构体系建造方式、用途及特点介绍

说到结构设计优化，可能您第一个想到的是钢筋含量与混凝土含量。可是，通常99%的从业人员忘记了一个非常熟悉而又非常陌生的词「含墙率」。

先理清几个关于剪力墙的概念：房屋或构筑物中主要承受风荷载或地震作用引起的水平荷载的墙体，防止结构剪切破坏，又称「抗风墙」或「抗震墙」「结构墙」。

什么是「含墙率」？用通俗的说法，就是整个结构面积中，剪力墙的面积占比是多少。换句话说，剪力墙面积越多，其结构成本很有可能就高，反之，成本就低。

众所周知，而过多的剪力墙是困扰销售与施工的重要因素。因此，控制剪力墙的含墙率，得从源头设计任务书上去表达。

结构优化设计的三个指标分别是什么？钢筋含量、含墙率、混凝土含量。

而「含墙率」，往往是我们忽略的地方！

含墙率如何计算？答案是有的，含墙率有其鲜明的行业标准。计算公式：含墙率=∑（剪力墙正投影面积）/本层结构面积比。

什么是剪力墙正投影面积呢? 我们尝试用两张图来描述：

假设上面是一堵剪力墙，其在灯光照射下形成的阴影面积，请问是正投影面积吗? NO！正投影面积是这样的，也就是俯视180度后的结果（下图）。

以上我们是从设计任务书上如何表达控制含墙率，接下来，设计院图纸出来以后我们该如何优化剪力墙呢？

剪力墙的优化方法之一：越承重、 越抗震，越要厚；下部承重，上部抗震。剪力墙在下部和上部受力有别，越是下部承载力越大，因而一般是下厚、上薄。如果上下一样厚，就浪费了大量的成本。

剪力墙的优化方法之二：住宅剪力墙厚度建议值（mm）。

丨标准层钢筋含量&混凝土含量&含墙率指标控制对比表

剪力墙的优化方法之三：大小开间的剪力墙面积要控制！异形剪力墙要控制！

■ 小开间（3~4m）：M剪力墙最后一层，截面面积/M规则内计算面积=6%~8%

■ 大开间（6~8m）：M剪力墙最后一层，截面面积/M规则内计算面积=4%~6%

剪力墙的优化方法之四：用构造柱+短肢剪力墙取代。

丨抗剪能力排序：十字形 > T型 > L型 > 一字型，一字型剪力墙尽可能取消或用构造柱+短肢剪力墙取代

剪力墙的优化方法之五：强内筒、强角柱墙、弱防水合围、无内墙。

丨实际案例

地下车位成本优化

地下车库设计原则：

■  严格控制车位规模和面积，在满足功能要求前提下，数量满足即可；

■  考虑后续维护成本问题，地下车库原则上不设机械车库；

■  地下车库尽可能贯通，避免减少出入口；

■  地上与地下尽可能相互贯通，贯通部位旁边尽量设置配电房等；

■  轮廓线不均匀之处尽量设置配电房或物管用房；

■  结合地形地貌及高差，尽量减少施工动土量；

■  满足要求情况下，尽可能减少地下车库层数；

■  大树种在无法加大种植顶板的厚度情况下，增加单个树种的用土高度；

■  尽量减少无效面积。

地下车位成本，影响因素很多，柱网尺寸是核心之一。那么，到底柱网尺寸极限值是多少呢？我们根据汽车设计规范，不妨来推算一下：

丨机动车设计车型的外廓尺寸

丨机动车之间与墙、柱、护栏之间最小净距

根据车与车、柱、墙之间的净距，结合车的尺寸，计算出标准小车位的设计尺寸为：5000（长）*2400（宽）。

丨地下停车位的成本控制——标准车位的控制尺寸推算

根据《汽车库建筑设计规范》，垂直后退式停车双车道为5.5m宽，为提高停车效率，一般都采用双车道双面停车，一般车道做到5.5~6m宽。

丨地下停车位的成本控制——标准车位的控制尺寸推算

虽然防火规范中为6.0m，但是该尺寸是考虑汽车紧急疏散的情况，实际上汽车无法在火灾的时候紧急疏散的，在此规范的条文解释中已有说明。

根据以上规范，我们不难推算出大柱网（两个柱子之间停三辆车）尺寸的极限值：

根据计算规范，停2辆车的柱间净宽应为4800，若采用500*500的柱子，对应柱网轴线间距至少为5300。

那么，地下车位柱网尺寸做到7800？7900？8000？8100？8200？，柱网尺寸做到极限值，成本是降低了，但是，停车不舒服，怎么办？如何取舍？不能一刀切，但是还要切上那么一刀：

为什么车位去化不难，成本能包得住的情况下，建议做8000的柱网尺寸呢？这里还推荐大家考虑一个隐形的成本，那就是模板周转效率的问题，请看：

综上所述，车位柱网尺寸到底得布多少，原则上不能「一刀切」，要根据实际的情况来决定。

地坪漆成本策划与控制解析

丨不同地坪材料特点与价格差异

▋ 影响地坪漆成本的三大因素

1、种类：常见是环氧地坪与金刚砂地坪

2、涂布厚度

3、品牌厂家

▋ 高端产品对地坪漆的要求

1、耐磨骨料为金刚砂

2、要求外观均匀，无结块；

3、抗压强度≥90MPa（28d）

4、抗折强度≥13.5MPa（28d）

5、抗拉强度≥3.9MPa（28d）

6、耐磨度比≥350%

7、硬度：8.0±0.5

8、耐油性：油泡三年强度不降低，油渗<0.3mm

9、防火等级：A级

▋ 金刚砂地坪与环氧地坪的选用差异比较

从实用性的角度来说，金刚砂地坪更耐磨损。因此，也叫「金刚砂耐磨地坪」。但是，不少开发商为了美观而放弃了相对的实用性，而选择了相对美观的环氧地坪漆。

这里稍微提一下环氧地坪漆质量辨别方法：

■  无刺激性气味

好的环氧地坪漆应该是气味很小的，目前市场上没有绝对的环保地坪漆的，因此再选购环氧地坪漆的施工稍微闻一下就可以知道是不是优质的。

■  看色泽度是否光鲜亮丽

优质的环氧地坪漆施工并投入使用后，用抹布擦拭可以很清楚地看到光亮如新，而劣质的不仅会掉色还会有退皮的现象。

■  耐水性高

好的环氧地坪具有吸水率低，耐水性好，耐微生物侵蚀能力强，抗渗透能力高。

▋ 不同品牌之间的价格差异

一线品牌：阿克苏诺贝尔、巴斯夫、立邦等等同档次品牌；

二线品牌：秀珀、西卡、长青藤等等同档次品牌；

三线品牌：美狮、晋丰等同档次品牌。

与其它材料不同，不同品牌的地坪漆价格差异并不大，一般在10%以内。

铝合金窗K值系数分析

所谓门窗（门窗装修效果图）K值，是指门窗的隔热系数;所谓门窗的隔热系数，说通俗些，就是门窗隔绝热量的能力，K值越低，门窗的隔热能力越强，门窗的保温性能也就越强。关于门窗K值，还有一个高大上的公式：k=1/(1/ai+Rw+1/ae)，其中Rw为门窗体玻璃本身热阻，ai及ae则分别为内外表面换热系数。

☆ 以上为严寒地区（A）维护结构热工性能参数极限值，包含不限于：东北、西北、内蒙等地区。因此，我们可以推断出严寒地带铝合金窗K值系数在1.2W/（㎡*K）~1.8W/（㎡*K）之间。

☆ 而一般民建项目窗墙比北向不大于0.25；东西向不大于0.30；南向不大于0.35。

丨铝合金窗节能设计原则

如何理解铝合金窗「断桥」这个概念？

断桥窗主要包括隔热断桥型材、玻璃、五金配件、胶条。其中最主要的断桥型材由三部分组成，即室内、外两部份合金型材，中间部分用一种尼龙材料连接成一体，中间连接部分叫「断热冷桥」，冷桥不仅是结构强度和抗老化性能满足门窗的要求是一种好的隔热材料，起到在冬天时暖流不向外流失热量，夏天外部热量不流向内部的屏障。

然而，道高一尺、魔高一丈，极少数断桥铝供货方开始利用「断桥」偷工减料、以次充好。

比如：用50系列的铝合金窗取代65系列的窗，并加大了断桥的长度。用尺量，确定是65mm宽度，实际呢？该铝合金窗根本不达标！

而「断桥」的长度国标呢？隔热型材的传热系数应满足门窗设计要求，并符合《铝合金建筑型材第6部分：隔热型材》GB5237.6中的相关规定，还应符合下列规定：

■ 穿条式隔热型材的隔热条截面高度不应小于14.8mm，应用于高性能建筑节能门窗的隔热条截面高度不应小于24mm；

■ 应用于高性能建筑节能门窗的浇注式隔热型材隔热条截面高度不应小于22mm。

如何辨别「真假李逵」呢？答案很简单，就是站在铝合金窗旁，用手推铝型材，如果推的过程中发现有明显的晃动，说明就是供货方刻意加大了断桥的长度。

关于「断桥」，我们还要牢记两个要点：

■  材质必须得PA66，不能用PVC取代；

■  隔热条国产一线品牌：优泰、源发、白云、信高等，进口隔热条品牌「泰诺风」等。

玻璃的成本策划&认质方法

玻璃，表面上看是四种，其实，只有三种。其中装饰玻璃就是在普通平板玻璃上进行压花、喷花、乳花、刻花等，起到装饰的作用，本质上还是平板玻璃。而安全玻璃在设计上是有强条规范的（强制性规范）：

■  7层（含以上）建筑物外开窗；

■  开窗面积大于1.5㎡的窗玻璃，单块玻璃大于1.5㎡，沿街单块玻璃大于1.0㎡；

■  玻璃底边离最终地面、装饰面、其它构筑物面小于0.5m的落地窗；

■  不规则形状的开窗，例如：扇形开窗等；

■  商业、医院等人员流动性大的公共场所，易受到人员和物体碰撞的铝合金门窗应采用安全玻璃；

■  无框玻璃门（且玻璃厚度不应低于10mm），有框玻璃门玻璃面积大于0.5㎡应使用安全玻璃。

丨影响铝合门窗价格的组成要素分析——玻璃材料介绍

【要点】

■  玻璃供应价＝原片价+深加工费+远程运输费+【国外采购运输费+关税+手续费】；

■  单就原片价格来说，一线品牌较二线贵大约5%~10%，如果玻璃在门窗单价中占比20%来计算，最终大约为1%~2%；

■  一线品牌：冰山、康宁、南玻、宝石、耀皮、台玻等；二线品牌：信义、长虹、洛玻、浙玻、北玻、亿瀚、东亚、格兰特、圣戈班。

玻璃的质量辨别方法与检验，其实不难。隔音效果上，几种玻璃的关系是真空＞夹胶＞中空＞单片玻璃。保温效果上，镀膜玻璃的保温效果比不镀膜好。

看钢化玻璃是否有「CCC」标志（非用单面胶粘贴）；玻璃的厚度是多少；中空/真空/夹胶玻璃的中间厚度是多少；看中空玻璃中间是否有灰尘和水汽；看镀膜玻璃有没有镀膜等等。

一般大多数人会选择断桥铝钢化中空玻璃，镀膜就镀low-e膜，其他膜会影响室内光线。双层中空推荐5mm+25mmA+5mm，三层推荐5mm+9mmA+5mm+9mmA+5mm，其中A表示玻璃夹层的厚度。

不过现在窗户的组合方式很多，有夹胶双真空隔音窗等各种组合方式的窗户。其价格是越厚、越复杂的越贵。最后的选择，要根据价格、噪音环境、光照环境等综合判断。

纱窗成本分析

住宅项目一般在房间外部或内部安装纱窗（最好便于拆装），公共区域部分一般不安装，公建看实际需要决定是否安装。如有安装，成本一般是门窗成本的5.77%~10.59%左右，同时受窗开启面积大小的影响及窗自身形状的影响。

窗框带磁性的纱窗一般固定或折叠式的价格要低30%以上，但磁性会随风压或自然作用力影响，最终消磁。

铝合金窗常见纱窗类型有：隐形纱窗、防蚊纱窗、防盗纱窗、折叠纱窗、 金刚网防盗纱窗、金刚网纱窗、防雾霾纱窗等，纱窗成本控制方案如下：

纱窗一般不做材料调差，但材料进场前需要做认质工作，这是大家经常忽略的地方。一般来说，材料与施工供应商会在「目」上做假，以低规格冒充高规格的纱窗，哄骗了开发企业。

「目」是网的意思，它是指一个网状的东西，网格的多少是纱窗质量一个非常重要的指标。它通常指一英寸【1英寸（in）=2.54厘米（cm）】的长度内有多少孔洞。一般来说，目数越小，说明网格越松，开洞较多，防蚊效果相对较差；一般来说，目数越大，说明网格越紧，开洞较小，防蚊效果相对较好。

认质方法：凭借经验目视孔洞数量与直径，低于18目是没有防蚊子的效果的；材料定版封样前拿一元钱硬币和一支铅笔，沿硬币画一个「圈」，取走该硬币，数数圈内孔洞的数量；实际送货时按照此方法比对一下定版封样的纱窗孔洞数量差异。

密封条&隔热条成本分析

据统计我国建筑能耗已占全社会终端能耗量的27.5%，透过封闭不严门窗四周缝隙损失的能量通常占建筑能耗的37-40%左右。

■  此部分在价格谈判中需要谨慎考虑，有高度密封条与次密封条之分；

■  无太多品牌差异，主要表现在地区差异与采购量的大小。

丨影响铝合门窗价格的组成要素分析——密封条、隔热条

【要点】

密封条为事后敏感性成本，密封条表面很容易出现油脂，在型材表面也染上黄色的痕迹，可采用以下方法降低成本：

■  提前做好生产计划，方便铝合金窗供应厂家在价格低洼时购买；

■  联合集中采购，可批量降低成本。但受生产进度的限制；

■  不做重点管控的范围，但避免高价低配。

为防止以次充好，用废机油，炼油厂剩下的油底子等代替优质增塑剂，或采用大量塑料替代，可采用以下方法判定品质：

■  闻：用鼻子闻一下是否有异味，正常的PVC材质会有一点点儿醇的味，几乎很小闻不到；

■  拉：两头用力拽，容易拽断的就不是好材料；

■  看：一些价格比较便宜的密封条填充剂会很多，于是表面不会很光亮，那些很便宜外观不光亮的不可取；

■  称：看比重，每公斤能出多少米。有很多厂家在使用填充剂方面大做手脚，为追求更大产量，（省一点电）采用滑石粉、重钙之类的东西做填充剂，大大增加了密封条产品的比重，（用户多是按公斤买进，按长度使用的）这样无形中反而增加了成本得不偿失。加入重钙的密封条，来回用手拉伸数次，其表面会出现少量白色的粉末。

入户（单元）门成本

入户门工程作为居家的门面工程，既要考虑到产品品质，也要符合相关的验收规范要求。因此，在房地产进入薄利时代，做好入户门工程的成本管理和控制也尤为重要。

丨防盗门材质与价格比较

丨入户防盗门防盗等级划分

☆ 说明

■  国家没有规定哪类建筑安装甲级？乙级？丙级？丁级？的入户防盗门；

■  门锁安全等级排序（由高到低）：C级＞B级＞A级，目前防盗性能最好的防盗门是甲级防盗门配「+C」级锁具。

门框分为「中装门框」和「外装门框」。中装门框就是门框在安装时固定在门洞的墙体（或立柱）的中间，外装是平门口的安装方式。

门扇是入户防盗门最主要的组成部分，包含前板、后板、填充物等。

材料主要衡量指标有抗冲击能力、隔音能力、保暖能力、抗氧化（防锈）能力。其防锈效果及成本由高到低排序为：铸铝门>铜门>锌合金钢板>镀锌钢板>冷轧钢板。

门扇厚度关系到整体的用料量和厂家的工艺处理体系，高端防盗门和入户门都是以每平方单价来算价格的，其效果及成本由高到底排序为：10CM>9CM>9CM。

丨防盗门填充物分类与成本分析

丨防盗门表面涂装与成本分析

丨防盗门五金件分类与成本分析

丨防盗门锁具分类与成本分析

防盗门开启方式与尺寸对比成本分析：

■  从开启方式看成本差异：双扇开启＞子母开启＞单扇开启。

■  门体尺寸：国标门一般有四种规格，高度为2050mm和1970mm两种高度，宽度为860mm和950mm两种，相互组合后可为：2050mm*860mm、2050mm*950mm、1970mm*860mm、1970mm*950mm。对于门体尺寸需要重点关注，非标尺寸门的成本差异现象比较大，请特别留意。

景观工程属于业主和成本敏感点,直接决定产品的形象，一般中高端开发商均比较重视，属于成本需要会重点投放的位置。部分开发商甚至不惜花重金打造。

景观工程的硬成本分析与控制

丨景观成本的策划与耦合（景观按5万㎡面积计算）

丨景观的成本控制原则：通用型种植覆土厚度设计参考值

停车位区域成本组价分析（混凝土等级降低与铺装厚度降低）

人行道区域成本组价分析（铺装厚度降低）

小区园路混凝土等级降低与碎石垫层取消对成本影响分析

 砾石区域成本组价分析（铺装厚度降低）

丨散置砾石成本控制

丨散置砾石采购成本分析

镀锌钢替换不锈钢对成本影响分析

镀锌钢是一种普通钢材，表面进行了镀锌的工艺，是一种经济而有效的防锈方法，效果可以近似不锈钢。

台阶区域成本组价分析（铺装厚度降低）

水景区域成本组价分析（混凝土等级降低与铺装厚度降低）

 景墙区域成本组价分析（混凝土等级降低）

树池区域成本组价分析（消除不均衡报价）

其他区域成本组价分析（消除不均衡报价）

仿石材分类与主要代表（取代天然石材）

王老师还讲了雨污水工程成本策划与控制、机动车充电桩成本策划＆设计、5G时代下综合布线设计&工程&成本三大协同关键要点......内容，由于内容太多了就不一一进行陈列，感兴趣的同学联系老师获取资料哦~

上课花絮

一天的精彩课程结束啦，王老师授课过程生动、幽默、深入浅出，激动人心、引人入胜，同学们的学习热情高涨，课堂讨论的氛围非常活跃，同学们纷纷表示收获颇丰。