【三板斧第十二期】商业物业租赁清铺收回全流程法律合规解析

本次活动我们邀请广东恒生律师事务所 黄京穗律师 结合案例深入解读商业物业租赁清铺收回全流程。

广东恒生律师事务所 合伙人 黄京穗‍

收铺方式不当的法律风险

1、收铺方式不当的法律风险

（1） 钉子户拒绝搬迁，妨碍物业重新出租

（2） 引发过激行为对抗，破坏整体运营形象

（3） 出现维稳性事件，无法正常经营

2、承租人提起民事索赔纠纷，双方矛盾激化

（1） 主张出租方单方收铺（解除合同）的依据不合法，导致解约违法，引发损失赔偿

（2） 主张出租方对物业内存放的承租人财产处置不当，收铺变成侵权，引发财产毁坏损失赔偿责任

3、引发治安管理行政处罚责任、刑事责任

涉及强行阻止正常经营、发生肢体冲突引发暴力事件、以打砸等方式毁坏财物，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员：对扰乱公共秩序的行为进行治安管理行政处罚

商业类物业自行收铺案例实操

由案例分析拟被收商铺情况，为制定收铺方案及计划打基础

商业类物业合规收铺具体操作
一、对合同解除/终止的合法性审查1、租赁关系建立后，出租人收回商铺，前提须是承租人占有使用商业物业的权利消除，即租赁合同已经解除或者终止。（1）基于租赁合同约定享有解除权商业地产中的租赁合同一般都会约定合同解除条件，例如承租人欠租达到一定金额或期限时，出租人有权解除合同，即行使约定解除。（2）基于法律规定享有解除权例如：承租人无正当理由拖欠租金的，出租人应先行催告承租人在合理期限内支付，承租人未在该合理期限内清偿或者承租人以实际行动明确表达其拒绝履行合同的，才能解除合同
2、解约事由是否成立，是否存在争议（1）拖欠租金争议 双方对于欠租金额有无分歧（有无催缴、有无对账）欠租违约情形是否达到根本违约程度逾期15日、30日交租则解除合同的合同条款约定是否公平合理（2）租赁面积争议交付的租赁使用面积不足公共区域面积分摊（外摆区）不合理部分面积依法不得出租或不能使用（3）租赁物业合法性争议租赁物业未取得合法产权证明、未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设 （合同无效）（4）未通过消防验收根据物业承租使用情况不同，以未通过消防验收为由拒缴租金，后果不同：a.承租人实际使用物业并且经营未受影响b.承租人实际使用物业经营过程中遭受停产停业行政处罚措施c.承租人刚装修完，消防不过无法开业经营（5）政策因素（6）间接租赁关系（出租人-承租人-次承租人）
提示：租赁合同、交付手续文件明确合同当事人对于租赁物当时的状态，包括物理状况以及各项审批、验收情况均已明知并认可，则承租人后续主张消防验收影响其正常使用租赁物，不予支持。
二、出租人收铺的条件是否具备1、出租人行使解除权（1）符合合同约定解除条件的，出租人有权行使合同解除通知权（2）解除通知的送达：邮寄、电子邮件、微信或短信、留置送达（店铺公告）等；注意按照合同约定的有效送达地址（3）实际占有使用人为次承租人现行司法审判实践一般支持优先保护业主的权益，认定转租合同随出租人解除与承租人之间的租赁合同而同时解除，业主有权收铺，实际使用人则通过向承租人（二房东）主张违约责任另行维权。（4）承租人明确表示拒绝解除合同，是否提起诉讼主张确认解除合同违法并要求合同继续履行。
2、收铺条件成就租户自行返回物业的合理期限是否已过，物业是否尚未交还，是否有催告交还物业（1）应当给予承租人合理期限限期交还租赁物业（合同有约定最好）（2）实务中法院认定交回物业的标准交接手续、交钥匙/解锁、单方声明（3）避免陷入“协商”陷阱出租人通知解除合同之后，又提出允许出租人寻找商户顶手、允许继续经营或继续收取租金
三、实施自行收铺1、事前通知，严格履行催告义务，并做好证据留存合同解除通知函→限期退场函→清退场通知函明确期限、明确告知承租人拒不搬迁的后果及损失责任，并做好取证工作
2、收回租赁物业控制权的工作部署收回物业全流程录像取证的必要性：财物损坏责任划定清晰、证明评估物品数量价值程序合法，增加评估结果的公信力，证明收铺工作合法无侵权行为。
3、收铺时间及收铺流程4、商户遗留装修物、设备物品的清理与处置
5、对承租人阻碍收铺的应对6、在收铺后与承租人协商谈判
四、单方收铺与民事诉讼相结合（1）同步提起民事诉讼，可以告知行政和司法机关该纠纷通过合法途径解决（2）同步提起民事诉讼，可以把除收铺外的拖欠租金等其他纠纷通过诉讼途径解决（3）在民事诉讼中，对单方收回物业时搬出异地保管的有价值物品还可以申请法院诉讼财产保全，便于将来强制执行拖欠租金判决时拍卖或抵债。
其他类型清铺收回注意事项
一、引发合同解除原因不同1、征收（1）合同解除事由：不可抗力政府行为（租赁终止双方均无过错），租赁合同无法继续履行自动终止，出租人有权单方收回租赁物业并交付征收单位。（2）补偿范围： 国有土地上房屋：被征收房屋价值的补偿；搬迁、临时安置的补偿；停产停业损失的补偿；补助和奖励。集体建设用地及地上房屋：土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物（建筑物、构筑物等）等补偿费用。（3）补偿分配：租赁合同有约定的按约定处理；没有约定的根据款项性质及承租人受影响程度，按照各区征收补偿规定及公平原则处理。
2、升级改造、经营业态调整属于出租方违约，出租人无权单方强行收回物业，需协商一致解除或单方解除并履行补偿后收回商铺。补偿项目：员工经济补偿、装修补偿、解约违约金或经营损失、搬迁费等。
二、物业用途不同1、工业厂房注意处理收回厂房，导致工人下岗的劳动关系解除及欠薪、经济补偿工作。关于机械设备、货物是否可以以物抵拖欠租金：如承租人工厂欠薪后，员工已经提起劳动争议仲裁，出租人不得扣押设备，将来法院拍卖处置设备，应优先偿还工人工资。
关于达成了以物抵债协议，但承租人面临资不抵债破产情形：法院首先审查所涉基础债权是否合法，及抵债行为是否合法：（1）不存在可撤销情形且协议履行完毕（交付、过户登记）的抵债房屋不属于破产财产。（2）破产受理前未履行完毕，因债权人未享有优先受偿权，即仅享有普通债权，因为其享有的抵债物的债权在破产程序中如果无优先事由，不应继续履行，否则将构成对个别债权人的清偿,从损害其他债权人利益。（租金属于一般债权无优先受偿权，与其他一般债权人按比例分配）
2、酒店、公寓注意妥善处理酒店、公寓住客：提前在租赁物业经营场所明确告示租赁合同解除并要求限期撤场的通知，尽到必要提醒和通知义务，避免引起群体维稳事件发生。

黄京穗律师分享完毕后，同学们纷纷进行提问，也对同学们的疑问进行一一解答，座谈会氛围非常活跃。今天的活动到这里就结束了，每一次活动都能让学加产城研习社同学接触和了解不同的行业，不同的文化，拓宽视野，与优秀的同学交流，相互学习，思维碰撞迸发出更多的灵感，充实而愉悦！