给图纸“找茬”，为未来“排雷”：携学加众智为耀晖二期“号脉”

2026年8月4日，一场由蒋兴德同学精心组织的深度交流活动，在花都区狮岭镇耀晖·科技产业园成功举行。

活动伊始，蒋兴德同学对全体参访同学表示了热烈的欢迎，并作为项目的核心主导者，为大家系统、详尽地介绍了耀晖科技产业园的规划蓝图与发展现状。

蒋兴德同学 耀晖控股 董事长

花都同学会轮值会长

他介绍道，耀晖科技产业园总占地面积约200亩。项目分两期开发：其中一期占地约65亩，建筑面积约15万平方米；二期占地约135亩，计划建筑面积约35万平方米。

他特别强调，耀晖控股有限公司作为本土制造业企业，基于自身四次搬迁厂房的切身经验与深刻洞察，真正从制造业用户的需求出发，致力于“打造广州好厂房，做花都厂房的标杆”。

园区规划秉持“园城一体、产城相融”的理念，旨在打造集生产办公、娱乐休闲、员工宿舍、商业配套于一体的现代化时尚智造产业园区，彻底打破传统工业园区的刻板印象。

蒋兴德同学指出，该项目的标杆意义远不止于物理空间的升级。它作为广东省首宗纳入低效用地再开发并获政策支持的地块，开创了区域产业空间提质增效的全新模式。

项目前身是新庄村南坳工业园，因早期粗放式发展导致产业附加值低、配套设施不全。通过“政府引导、市场运作、村企共赢”的创新改造路径，项目实现了从“旧厂房”到“新标杆”的华丽蜕变。他提到，项目从取得土地使用权证到实现主体封顶仅用时180天，创下了广东省“拿地即开工”村园项目的最快速度，为全区村镇工业集聚区升级改造按下了“加速键”。

耀晖·科技产业园项目一期3.89公顷招商率已达95%，预计2026年全面投产后将新增3000多个就业岗位。这一反差的关键，在于蒋兴德同学主导的“预招商”模式。

“我们的逻辑与传统房地产开发模式不同，核心是制造业更懂制造业。”蒋兴德同学表示。

传统产业园多采用先建后招模式，即按统一标准建成厂房后再招商。这种模式在土地与政策红利期尚可运行，但如今已显露出空间与产业脱节、空置率高、补贴依赖、改造成本大等弊端，本质是以房地产逻辑运营产业，重资产属性在经济下行期风险凸显。

耀晖控股的“预招商”则反其道而行之：工程动工前即完成招商。“一期建设前，入驻的企业我们都谈好了。二期预计10月动工，目前已锁定10万平方米签约面积。我们要求二期35万平方米体量在开工前完成80%销售，分批次推进建设，确保招商到位后再动工。”蒋兴德同学解释道。

此行不仅是一次工程进度的实地考察，更是一次关于未来的头脑风暴。我们针对二期战略蓝图展开研讨，各位同学从专业视角“找茬挑刺”，让每一处设计都经得起未来运营的检验。 

一、成本：别瞎花钱，花对地方

 1. 设计阶段就控本：图纸上先算好账，电井尽量挨着配电房，省下几百米电缆钱。

 2. 按企业“身材”建房：五金厂要结实、层高高；电子厂标准可降。按一个标准建，就是浪费。 

3. 外立面少花冤枉钱：少用昂贵玻璃，多用质感涂料，好看又省钱。

 4. 税务上“捡钱”：按证件分期算税；给供应商晚点付款，利息能抵税，别为了小折扣付现金。

 5. 别因小失大：现在行情，抢时间更重要。适当留点夹层空间（如6米层高）当卖点，比死抠成本划算。

 二、质量：死磕细节，一次做好 

1. 地面：楼上用原浆固化剂，一楼用金刚砂，不起灰不开裂。 

2. 防裂：用好模具（铝模）、振捣密实、专人养护48小时，少返工就是省钱。

 3. 防漏：窗框塞缝要“二次挤压”，外墙孔洞专人封堵，解决大部分漏水隐患。 

4. 施工便道：临时路直接当永久路基层，雨季能干活，还能省一遍修路钱。 

三、规划与运营：留好余地，避开坑

 1. 楼间距别卡太死：现在13米快到消防极限，企业以后要装设备，留点富余，别堵了消防通道。

 2. 合同写清楚：企业后期装修、改消防，责任自己扛，别连累园区。

 3. 收费讲策略：制造业怕贵，水电按（厂房/宿舍/商铺）分开算，物业费定亲民点。 

 核心就一句话：按企业需求定制，质量细节盯死人，税务筹划做在前，规划留足余量，剩下的就是抢工期、快回款。

这种坦诚的交流不仅加深了同学间的相互了解，更在碰撞中发现了诸多潜在的业务契合点与协同可能，为未来的跨界合作与资源整合奠定了坚实的基础。

蒋兴德同学的介绍不仅勾勒出产业园的宏伟蓝图，更揭示了其背后“制造业更懂制造业”的运营初心，以及通过政策创新推动土地集约利用、产业升级和乡村振兴的深远意义。

谢鹏 学加 创始人

骆炽盛同学 广州鼎盛智谷产业园开发管理有限公司 总经理

肖斌同学 广州钜盛投资有限公司 执行董事

李少洲同学 智湾城实业 总经理

邱有超同学 广东达华建设集团 集团董事佛山分公司总经理

陈映珊同学 乐飞物业 董事长

宋小军同学 广东粤能工程管理有限公司 董事长

黄建荣同学 广东粤能工程管理有限公司 BIM中心经理 

柳俊璇同学 广州花之木化妆品有限公司 总经理

张丽姗同学 亿诚科技 总经理

今天的活动就到这里啦，欢迎关注园区必读公众号，扫码获取更多活动资讯和报名详情，我们下次活动再会！