学加课堂笔记：产业地产就是土地红利x行业毛利x管理净利x资本复利

今天，学加，请来备受学员欢迎的刘玲琳老师为学员带来《产业地产深度解析与商业模式》。

刘玲琳老师

产业地产专家、上市公司产业地产发展顾问

拥有十八年实战经验，与国内外知名设计团队密切合作多年。曾先后任职华侨城集团、深圳海上田园、天津海加利集团。曾主持开发和策划顾问武汉、郑州、驻马店、天津、广州、昆明等地十余个项目。 具有熟练的全链实操能力(资源甄选—市调定位—项目策划—团队培训—市场营销—运营管理—品牌管理)。

时势造英雄，而非英雄造时势

产业园区就是中国经济发展的缩影，每一个产业地产企业的崛起，都是一个中国区域经济发展的缩影。刘老师以华夏幸福、联东、天安、华南城、宏泰、普洛斯、传化智联为例，讲解不同产业地产企业在中国不同经济发展阶段所把握的机会。

刘玲琳老师指出做产业地产的十六字箴言就是：土地红利x行业毛利x管理净利x资本复利。

产业地产

先读懂中国的产业地图以及一哥意见

刘老师将中国各大核心城市一一做对比，并讲解在不同城市的不同产业优势以及政府“一哥意见”下衍生的不同的产业地产流派的玩法和商业模式。也让同学们一定要看中央1号文件：中国的城镇化要做到65%，涉及3稳，“稳房价”、“稳地价”、“稳就业”。

产业地产商玩法分类

刘老师将产业地产商归纳为4类：

园区开发商：制造环境

1、辨别城市投资价值能力

2、产品精准开发与标准复制能力

3、产品配比、园区租售比例把握能力

4、有效客户的辨别能力

5、服务能力

此类企业诸如，联东集团、天安数码城、亿达中国、光谷联合、华南城、五洲国际、毅德控股、北科建等

 

资本运作商：管理价值

1、金融运作能力

2、价值判断能力

3、资产管理能力

4、构建网络体系能力

此类企业诸如，华夏幸福、宏泰发展、中新集团CSSD、苏州高新、铭顺集团、益田集团等。

土地运营商：产城一体

1、宏观政经形势解读能力

2、产业发展把握能力

3、区域产业城市规划能力

4、资源整合能力和平台属性

5、土地获取能力

此类企业诸如，普洛斯、安博、盖世理、嘉民、维龙、易商、宇培、平安不动产等。

产业运营商：培育未来

1、产业辨别和价值判断能力

2、产业孵化与资源服务能力

3、金融渠道能力

4、软实力输出能力

此类企业诸如，张江高科、东湖高新、清华控股、市北高新、中关村集团、漕河泾、湖北高投等

刘老师也举例讲解了不同产业地产商的盈利模式。

新型创新用地

各地区都不一样

产业地产除了产业还有地产，这个地产不是单指房子，原来的产业园区和现代的城市更新，和现在的地产结合，很大的契机点，国家给了M0的创新型用地，M1A等等一系列的创新用地，这些用地里面配套不只以前的5-7%，有20%甚至50%，这个是M0用地的特征。

所以这个给到很多企业进入产业地产机会。但是还有一个比较特别的地方，M0基本上每个城市不一样，深圳是每个区都不一样，除此之外一事一项一议，所以科技型企业进入特别多。然后生态智慧型的管理，还有产业社区的运营，文旅也有社区，其实产业也有，要变成产业的生态链才会形成。

刘玲琳老师金句

简单、精辟

最后分享一下刘玲琳老师今天的精彩短句：

1、房地产的真正秘密是负债，通过土地和物业去融资，快速滚动。但是现在三条红线下来了，极致的管控，相当于戴上了紧箍咒。2、产业地产的商业模式的第一点：现金流和现金流速；第二点：自有资金回报率。就这两点。3、城市轮动的节奏一定要踩对，比如万科在深圳是向北部发展，就错过了南山的起飞。4、能快速奔百亿的企业，主要在地产和金融，我们脚下都踩着风火轮。5、产业地产核心三点：土地、产业、资本（金融)6、普洛斯模式：一定要学。它没卖房子也做的很大，是因为它用了基金管理模式。就三点：①开发部门负责开发项目，并进行初步招租  ②达到稳定后移交运营部门，进一步招租及完善服务 ③将成熟产业卖给旗下物流地产基金（普洛斯占股15-50%，属于私募基金，按年化7个点募资，在产业地产领域已经算非常高），实现快速兑现收入&利润，高杠杆、高周转、轻资产。7、将来的房地产很大一桶金在哪里：国家管控文件--解决大城市里的住房冲突问题。8、产业地产规模扩张凭什么？：建筑设计、产业规划、业态布局等，不能决定异地成功复制关键，真正决定的只有财务模型（周转、利润、现金流），大量自持是不存在快速扩张性的。9、国企模式：前3年猛跑规模（还有2年），后3-5年做精细化。10、产业地产到底是产业更值钱还是那块地在哪里更值钱呢？通常是后者。

最后刘玲琳老师总结：信息时代，信息不值钱，值钱的是对信息的处理效率。学习知识，是要创新知识，建立一个高效的知识体系。终身学习，给这个体系不断建立新链接，增加复杂性和增强解决问题的包容性

上课花絮 认真听讲

一天的课程结束啦，同学们的学习热情非常高涨，收获满满！期待下次的课程

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