学加课堂笔记——土地政策与开发策略

7月3日，盛邀学加首席土地顾问崔元星老师，为我们讲授《土地政策与开发策略》，引领学员以全新的视角看土地问题，学习土地政策，土地开发的本质内核。面对不断变化的市场环境，我们都需要不断学习知识！

崔元星    
学加首席土地顾问背景
旅游地产分类
常规旅游地产分类VS大型文旅地产分类常规旅游地产分类：旅游景点地产、旅游商业地产、旅游度假地产、旅游住宅地产大型文旅地产分类：主题公园、文旅小镇、演艺街区、旅游古镇 敲黑板：常规旅游地产和大型文旅地产二者是密不可分的。
 

企业拿地的几种方法：
一级开发拿地（开发权转使用权）一级市场拿地（招拍挂）二级市场拿地（合作、合资、股权转让）
新城新区、产业园区、旅游景区、特色小镇等区域项目涉及用地规模较大，开发周期长，用途地类繁多，土地性质交错，土地使用权流转方式多样。

中国宏观经济发展的四大现代理论基石：
“两山论”辩证地回答了发展与保护的问题（2005.8.15.）“乡愁论”指明了发展方式和发展方向（中央城镇化工作会议（2013年12月12-13日）：让城市融入大自然，让居民望得见山、看得见水、记得住乡愁）“新型城镇化”解决了发展动力“乡村振兴”战略揭示了终极目标


中国宏观经济的真正新常态
崔老师认为“两个过度依赖”是目前中国宏观经济的真正新常态： ①中央政府过度依赖房地产行业：制造业过剩，创新产业需要时间培育，在没有新的替身之前，中央政府只依赖房地产。②各地方政府过度依赖土地财政：目前的依赖度是50%左右，除了像深圳这样的曾经靠大量卖地走过原始积累期的政府，以及有酒场、烟厂高地税的政府，卖地是生存之道，中央与地方的财税体制改革是唯一的出路，但需要相当长的时间。
敲黑板：迁都、新城新镇等成为眼下及今后一段时期的投资载体！中央炒城、地方炒地、百姓炒房！
关于土地的基础知识


每家最值钱的本本和政府最有用的权力都在这张表里！ 


土地性质
土地性质分为国有用地和集体用地，其中集体土地所有权是村民小组，国有土地所有权授权县级以上人民政府行使。搞清楚土地所有权人是行使一切跟土地有关权利/权力及经济关系的基础。要根据土地的属性去和相应的政府机关签合同。 敲黑板：区一级政府没有地权，没有财权，所有不要盲目相信区政府的土地方面的承诺，但是有3类区政府还有保留有地权：第一类：刚刚划为区的政府，一般会保留2-3年的过渡地权。第二类：和主城区不接壤的区。第三类：区里的国有存量用地是可以和区来直接沟通。

 

土地用途
土地用途分为建设用地、非建设用地（农用地）、未利用地
农用地是指直接用于农业生产的土地，依托土地的生化属性，主要利用土地肥沃度，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；
建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，依托土地的物理属性，即利用土地的承载力，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；
未利用地是指农用地和建设用地以外的土地
 敲黑板：未利用地  价值最大！


国土空间规划
国土空间规划是2019年5月23日，中共中央和国务院联合出台的文件，可见这个文件的高度和重要性，由于疫情的原因，各地国土空间规划纷纷延期了，这也给你的项目留下了窗口期和机遇期，如果你的项目没有在这次国土空间规划中纳入当地政府的规划，你以后项目土地运营的难度就很大了。2019年，自然资源部出台的《关于探索利用市场化方法推进矿山生态修复的意见》，提出鼓励发展旅游，支持把废旧矿山转化为经营性建设用地。废旧矿山的厂矿用地本来就是建设用地，这个用来做文旅在土地上的运营相对容易多了。
现有土地利用规划中有“风景名胜设施用地”，这个经常被政府用来忽悠当地的开发商，请注意该用地只能用于非经营性用地，不能用于酒店开发，住宅等。 
浅谈产业地产及门类
产业地产的认识误区：产业地产不是用产业挣来的钱搞房地产
也不是常规住宅业被调控后转向搞产业更不是把原有的产业小厂房扩大成大厂区 产业地产的传统认识：工业地产——为机器设备盖房子园区开发——政府主导或引入大企业参与多通一平，招产业商入园 敲黑板：产业地产的核心是“产业”，根本是“土地”！ 


产业地产方程式：传统方程式=工业地产（第二产业地产的二级开发）
常规方程式=区域经济+产业研究+土地运营（第一、第二、第三产业融合的一二级联动开发）敲黑板：产业地产就是在一定的区域经济背景下因引入合适的产业而使土地增值并能合法分享 
产业对地产的分类种数 商业地产：饱和文旅地产：成熟园区地产：常规物流地产：迅猛康养地产：热捧节事地产：青睐多创地产：火爆农业地产：潜力数字地产：暴利演艺地产：兴起 敲黑板：其中文旅地产、康养地产、节事地产、农业地产、演艺地产与文旅地产息息相关。文旅地产
文旅土地运营的过程就是土地调规变性的过程，经常是把非建设用地转化成建设用地，首先你要明白，哪一类非建设用地的转化成本较低，非建设用地主要包括4类，耕地、林地、草地、园地。
耕地转化成建设用地，需要完成耕地占补平衡指标，这类指标非常稀缺。林地转化为建设用地，不仅要成林地征占用手续，还需要缴纳林地生态补偿费。
草地如果转化成建设用地，暂时不用其他指标和补偿费用，草地在北方比较多，广东较少。
园地如果转为建设用地，也不需要其他指标和补偿费用，园地在广东还是比较多的，所以，大家如果手里的土地有耕地和园地，在调规的时候，还是先打打园地的主意，这个成本要低很多，也相对简单。 

乡村文旅选址的4个基本点：区域经济背景、原生资源禀赋、自身品牌能力、以及土地技术条件，意思是这块地调出建设用地的可行性可能性有没有。如果是禁建区，包括生态保护区、一级水源保护地、基本农田等，那这个项目天生就很危险。 战略指引

土地开发
土地一级开发的核心价值是调规模和找指标，调规模的时机有两个：第一个是15年规划期限正常区域调规及五年一次的中期评估优化（镇、县、市、省四级）。第二个是临时项目调规，包括报国务院的行政区划调整，以及省级以上重点项目等。请注意这里的省重点与是否立项没有任何关系。
 

土地一级开发技术流程的改变 

原	新
产业调研、研究及初步定位	产业研究
项目概念性规划	项目概念性规划
项目所在区域的三位规划（城市总规、土地利用总体规划、产业规划）的调整	项目纳入所在区域国土空间规划
项目所在片区控制性详细规划编制及审批，以便为供地提供依据。	项目所在片区详细规划，城镇边界内，由市县自然资源主管部门组织编制，报同级政府审批，在城镇边界外，以一个或几个行政村为单元，由乡镇政府组织编制国土空间规划下的实用性村庄规划，作为详细规划。
项目区市政、景观、水系等专项规划，以便为工程发包及施工提供依据。	项目区内各类专项规划（如果需要）

找指标的途径包括：
1、年度新增的指标2、本部存留的年度新增指标戴帽（重点项目等），3、成片存量用地改造（滩涂、盐场、国有水库、旧机场、老矿区等），请注意水库也是存量建设用地。4、城乡增减挂钩。5、批而未建建设用地空间置换。6、填海造地项目（申请海域使用权）。7、低丘缓坡试点（规模先用后补、指标单独下达、不列入卫星片区督查）。8、灾后重建特批指标。

拿地政策的红线包括：
1、土地出让收支两条线，直接约定土地出让金返还违法，2、经营性用地必须公开方式出让，3、规划项目红线：高尔夫球场、别墅、政府楼堂管所、跑马场（马术俱乐部），主题公园等4、生态保护红线及退线，基本农田及永久基本农田、生态林及林业生态红线、海岸线保护带及海洋功能区划、建设生态保护红线、水源保护区及退线、自然保护区、风景名胜区、河道整治规划及退线、道路交通规划及退线。 敲黑板：四荒地属于未利用地，每年国家要求每年新增的10%-15%的建设用地指标落在未利用地上，在很多地方这10%-15%的落在未利用地上的指标都是没法用完的，所以，如果你手里有四荒地，是个宝贝！

土地开发的做饼理论
 ①土地是面粉，决定了饼的品质②资金是酵母，决定了饼能发多大③产业是芝麻和馅（有的产业是高传唱度的，有的产业是高附加值的），决定了饼的品味、卖相，能卖多少钱④智力资本是妈妈的巧手，决定了饼艺的传承，能传多久、多远，以区别于邻居家的饼

草根企业拿地要学会几招：
第一、要甘愿娶村姑，就是那种不是明星项目，不是新增的处女项目的项目，要有耐心，陪伴村姑成长，同时要有把村姑培养成格格的实力。第二，要舍得慈善、假装大款，但是不能当冤大头。第三，要掌握弯道超车，学会技术性炫富，比如找一些所谓的国际大设计院做规划。第四，要有认干爹的心态和姿态。
课堂花絮
百战归来再读书！学习对于企业家而言是一个永远在路上的过程。回头看是为了更好往前走，温故而知新，与时俱进，在残酷竞争中脱颖而出，仍需不断学习和拓宽思维。
今天的分享就到此结束，感谢同学们百忙之中来参加我们的课程，我们下周再会！
（下节课预告：谢翅——主题商业街区运营）