学加线上分享丨蓝领公寓的改造与运营

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今天我们有幸邀请到学加吴秀青同学为同学们分享《蓝领公寓的改造与运营》。

吴秀青

学加产城研习社二期学员

YOU+国际青年社区与优智生活智能科技公司 

合伙人

长租公寓的产品分类与基础情况

根据集散程度分

按照可出租房间的集散程度，我们可以将公寓分为“集中式”，和“分散式”两种。

其中集中式是指将一栋或多栋物业的部分或整栋进行改造和开发，通过统一的设计、改造、装修，注入运营商品牌后对外出租，并提供一定的增值服务，单个项目的房间数一般大于100间，业主多为产权集中的大业主或政府、国有企业等。

一般来说，相较于分散式公寓，这种改造所涉及到环节和步骤较多，单间投入更大，但管理起来较为方便。在集中式公寓这类别中，YOU+、魔方、泊寓、冠寓等是市场耳熟能详的几个品牌。

与集中式相对应的，分散式公寓指以套为单位，从业主手中多以包租形式收来住宅，进行隔间改造及翻新后（一般为N+1，即将客厅通过增加隔墙来增加一个房间）对外出租，如自如、优客逸家、青客等品牌。

根据产品定位分

公寓的定位与目标客户的消费水平的匹配关联度非常高，根据目标客户消费能力的高低，长租公寓产品有着不同的档次和定位，由上到下可以分为：高端服务型，中端白领型和低端蓝领型三种档次。产品定位不同，消费人群不同，客户的需求点不同。与马斯洛需求理论相对应，设计的着眼点也就不同。

对于高档公寓来说，客户看中的是服务，白领公寓客户看中的是社区的圈层区分度，而蓝领公寓看中的是解决生活刚需问题。

1、服务式公寓聚焦市场头部用户，忙碌的商旅人士、公司高层、外企派驻人员可以有很好的居住体验，衣、食、住、行都可以在住处得到很好的解决。

该部分客户收入丰厚，时间宝贵，十分注重居住体验，希望在繁忙的商务活动的间瑕能否享受全方位的高档次服务。要求公寓私密，豪华，服务全，房间和配套设施均参照豪华酒店标准建造，单平方造价4000-8000元。

2、白领公寓定位于解决广大都市上班族的居住问题，带有一定的服务性内容，多数为自助性服务，对装修有一定要求，要符合新中产们的消费心理。该部分客户有一定的经济能力，生活稳定，多数受过良好的教育，对品质和健康有较高的要求。

同时，受到较多流行文化，消费主意文化的影响，在“让自己住的好一点”这件事上，普遍可以负担相对较高比例的房租。要求公寓干净舒适，有设计感，居住人群圈层相近，有较好的公共交通区位。单平方造价1000-3000元。

3、蓝领公寓锁定城市中的基层劳动者，一般专注于解决基本的居住问题，以宿舍间、多人间为主，一般不带公共区域，或者只具有衣物晾晒等具有生活补充功能的公区，虽然客单价交底，普遍在500-800元/月，但由于其空间使用率更高，投资相对较少，盈利能力往往相对较好。

该部分客户多为初到城市务工的年轻人，一般从事基础性工作，工作强度大，收入一般。要求公寓具有较低的单价和较高的性价比，房间干净，生活便利，满足的是生活中的刚性需求。这类公寓单平方造价800-1500元。

按扩张方式分

1、重资产自持：即运营商通过自建、收购等方式获取并持有房源、对外出租，主要通过收取租金获取利益的模式。

重资产运营模式项下的房源多为集中式物业，对于运营商而言，在物业获取效率、运营效率和跨周期资产运营等方面优势明显。而且采用重资产运营可以实质性增加租赁住房供给，可以缓解租赁住房供给不足。

但重资产运营对资金的要求较高，让很多运营商望而却步。通常，涉及住房租赁的国有企业和开发商类公寓运营商拥有雄厚的资金和融资优势，拥有闲置的自持物业资源，又具备物业改造能力，因而会选择采用重资产运营模式。

2、轻资产包租/托管：即运营商并不持有物业，而是通过长期租赁或受托管理的方式集中获取房源，通过对物业升级改造后转租获得租金价差或通过输出品牌、提供租务管理、物业管理等服务，获得管理报酬的模式。

3、轻重资产合作：即运营商并不持有物业，与业主方协商投入比例，如由业主方投入房源物业、运营商投入软装家电，通过运营商的管理与销售进行出租，按照分配比例进行利益分成。

产业园区的公寓改造与运营

公寓的产品规划

公寓的目标是为了消化房源，提高入住率，因此在公寓产品的规划上，需要关于以下几点：

1、产业园区的性质。如果以制造业为主的产业园，里面的工作人员以蓝领工人为主，那么产业园内部入住白领公寓的人员会非常有限。如果以科技或文化产业为主的产业园，里面有一定比例的白领群体，可以提供白领+蓝领结合的公寓产品。

2、产业园区内部的员工构成。可以根据以下几个纬度来判断产品：

（1）在本地有住房、在本地没有住房（但已婚或与友人一起居住）、在本地没有住房（单身居住）；

（2）年龄（18-30）、（30-45），基本这两个年龄段即可划分；

（3）收入水平与文化水平；

（4）周边公寓的定位与价格：比如周边的公寓普遍是2000元，那么我们是新装修的房间，加上园区环境确实不错，商业配套也很好，那么我们租金定位高一点，到2200-2500元，这个是应该租客可以接受的，入住率也不是太大问题。

但是如果一下子拉升到3500-4000元，那么这个层次的人群就很难找，你按照这个标准去投入做产品，家具电器都配置的比较好，但是入住率有问题，降价销售又没有达到预期的投资回报。

3、分段式的控房规模。一般的产业园区的体量都比较大，也有充足的物业来做公寓，但是园区内部能消化的房间往往很有限，尤其一些新建的产业园，需要很长的一个时间段园区内部各种业态才能完整，对于前期的入住率会有影响。

园区内的公寓建设可以采取分段式，建议前期不要太大，比如控制在200套房间以内，如果招租情况比较良好再去扩大房间规模，这样相对来说风险也比较可控。

白领公寓的改造与运营

1、房间与公区设计

（1）房间设计，单间一般15-35平米/间，依照房源项目的具体情况（其最重要的指标是层高），可设计平层居室，或可设计loft居室。

若待改建项目层高为4.2米以上，可按照loft居室进行配置，而若层高在3.1-3.9米，也可做钢结构的loft提高房间使用率，但居住舒适度没有那么高，若层高低于3米，则按照平层居室进行设计。

若平层居室的层高高于3米，可在室内设置高度大约为2.4米的吊顶，以降低室内能耗。而在平面划分上，一般情况下都会遵循一个柱跨分割成两个或三个居室的原则进行划分：6至6.4米柱距建议分为两个开间，而8至8.4米可根据项目定位分为两至三个开间。

这样不同定位的居室开间的面宽基本在2.8米至4.2米这个区间内，该尺度在租客居住以及家具摆放等方面较为适宜。

平层居室的平面设计，一般会将厨房卫生间以及衣柜等功能设置在居室靠近走廊一段，而将沙发、电视、床、书桌、化妆台等家具家电安排在靠近外窗一侧。

由于长租公寓所改建的原项目大多为办公或厂房等建筑类型，因此改造后的居室基本不包含室外阳台，因此在靠近外窗一侧应预留600mm进深以上的空间作为晾衣区。

由于集中式长租公寓单间的面积较小，空间较为紧张，其所配置的家具以及家电都应较小，且这些家具家电的空间组合方式可更为紧凑，以尽可能的节省空间。而个个居室平行排布，租客的空间密度较大，隔声措施优劣的关键性就格外凸显，房间门尽可能使用隔音门。

（2）公共区域设计，白领公寓在居住功能上有别于其他长租公寓的一大特点，就是其一般会设置一处可供租客生活休闲娱乐使用的公共空间。

公共空间可包含多种功能，如水吧咖啡吧、沙龙、公共放映厅、台球桌、乒乓球桌、公共厨房及餐厅、无人货架以及健身房等等。

此外还可以根据不同的需求和定位配置其他功能，比如书吧、联合办公等，而这些功能区的设计也满足租客的圈层社交需求。

而这些功能的设置可承载众多的增值服务内容，在为租客提供了多方位的服务便利大大提升项目品质外，也为原本较为单一的仅仅通过收取租客租金的运营模式提供了更多的盈利途径。

在前期规划公共区域时，最好先把园区内的商业配套了解清楚，让公寓的公区和园区形成互补。

比如园区里面没有健身场所，那么为租客提供免费的健身区就会很有吸引力，利用率也会很高。但是如果园区里面已经有了很大的健身场所，虽然健身机构是要花钱消费的，公寓公区是免费的，但是因为公寓里面的健身区很难达到专业的健身机构的程度，最终还是会有一部分租客会选择去健身机构消费，那么公寓公区这个健身区的设置就没有发挥最大化的利用率，就完全可以用这个区域去做更有意义的功能

2、白领公寓的运营

（1）人员组成：店长、管家、保洁、保安、维修，一般除了店长、管家外，其他人员均采用外包的形式进行。一般200间房，配1个店长加1-2个管家，管家的多少，看后台的能力（制度支持+系统支持）。

如有些公寓配套智能化的设备，每个月系统会自动发送账单+水电费给租客的手机端，并且提供精细化的保修维修流程，则管家工作量减少。

（2）销售渠道：产业园区的公寓销售，基本与物业公司进行合作，在园区内部的企业进行去化。

3、白领公寓的测算

单间单月拿房成本不超过单月出租金额的40%，装修成本按照3.5-4年摊销，不超过单月出租金额的30%，预留15%税费，5-8%运营费。

蓝领公寓的改造与运营

1、房间与公区设计

（1）房间设计，根据园区人员需求以及原有物业排房的情况，可设立2人、4人、6人、8人间，房间内配套浴室洗手间、写字桌、收纳柜。各个床位设置插座、抽帘，浴室可采用充卡式计费的热水卡。

考虑到多人使用，在房间安全设施上，需要设置房间大功率电器检测、断电装置，独立的消防烟感器与灭火器。

（2）公区设计，由于单间房人数较多，不适合在房间内配套洗衣机、吹风机、饮水机、晾衣区等功能性配套，因此在公区配套上需要提供智能共享的男女分区洗衣房、独立晾衣区、吹风区、24小时直饮水（冷、热水）供应区、24小时自动贩卖机、共享厨房等。

2、蓝领公寓的运营

（1）人员组成：配置架构参考白领公寓，一般60间房，居住400人左右的公寓，配1个店长加2个管家。

（2）安全方面的运营：管家每天进行房间插座使用的查房，尤其房间内大功率电子产品的使用，并组织租客配合园区进行消防演练。大厅进出使用人脸识别安防系统，房间进出使用智能门锁。

（3）销售去化：房间可分为“床位出租”与“包间出租”。

3、蓝领公寓的测算

白领公寓以套计价，蓝领公寓按套内床位收费，有效拓展了可盈利空间，以平均月租在500元/人/床位左右，可容纳4-8人入住，使其综合套均租金高于大部分白领公寓，从坪效方面看，要高于白领公寓。

园区与公寓运营商的合作模式

1、包租模式：由运营商整体包租下来并进行房屋改造升级转租，租金差及增值业务收入归运营商所得；

2、托管模式：由业主方进行改造升级，委托运营商出租管理，租金差及增值业务收入归业主方，运营商按每间房收管理费；

3、联营模式：业主方与运营商协商出资比例，共同投资，按比例分成。

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