课堂笔记 | 专业孵化载体建设与团队运营&不良资产和资产运营如何高效结合

9月13日，我们邀请了拥有十几年园区运营管理经验的刘青老师给我们分享《专业孵化载体建设与团队运营》，以及从事不良资产近二十年，资管行业全流程参与者陈伯康同学给我们分享《不良资产和资产运营如何高效结合》。首先由刘青老师给我们带来精彩分享。

| 刘青老师

核心观点：服务产品化是园区运营价值的关键

1、服务即竞争力：通过产品化思维打造差异化服务，提升园区招商吸引力与客户黏性。2、全周期运营：从硬件改造到软性服务，构建“产品+配套+服务”三位一体运营体系。3、园区运营成功案例与数据：HXY、玉树创新园、创悦孵化器。

服务产品创新实践

1、硬件改造策略

• 低成本焕新：投入4.8万元爆改1300平闲置空间，1个月内引入10家企业填满；
• 功能转化：厂房改小户型、一楼宿舍变花园办公室，适配市场需求。

2、六大服务体系

• 市场营销：举办园区双十一市集，促成企业间年交易额超千万元；
• 政策申报：8年不间断推送政策资讯9000条，助力企业获省级专利奖补；
• 人力资源：联合高校举办专场招聘，累计提供岗位超1000个；
• 创业辅导：开设“大讲堂+小课堂”，累计举办创业培训超50场。

运营团队的核心能力

1、复合型团队：亩产最高的园区，覆盖工程、招商、政策申报等全链条服务；2、客户导向文化：通过“超预期服务”提升企业满意度；3、资源整合力：联动政府、高校、企业，打造产学研合作生态。

行业启示

1、从“房东”到“伙伴”：通过深度服务帮助企业成长，打造六边形服务团队，实现园区与客户共赢；2、持续迭代产品：根据企业需求动态调整硬件与服务体系，如新增LOFT实验室、共享检测平台；3、精细化服务运营：精准对接客户需求，匹配政策、融资等资源。

结语“全心全意为园区服务！园区因企业而贵！用心比专业更重要”是刘青老师团队的服务理念，打造“有温度、有产业”的园区，以创新服务产品持续提升资产价值。

下午的课程由从事不良资产近二十年，资管行业全流程参与者陈伯康同学给我们分享《不良资产和资产运营如何高效结合》。

| 陈伯康同学 中铼资管（广州）投资运营有限公司 董事长

行业现状：机遇与挑战并存

1、市场井喷：不良资产规模持续扩大，释放大量投资机会。

2、优质资源稀缺：具备运营潜力的底层资产竞争激烈。

3、行业乱象：部分区域存在信息不透明、估值混乱等问题。

4、需求旺盛：资产运营方对优质标的的需求持续增长，但需匹配专业实力。

优质债权的关键要素

1、价格优势：合理估值是收购不良资产的核心前提。

2、团队能力：专业化团队可提升资产盘活效率。

3、底层资产质量：区位优势（如一线城市核心地段）决定运营潜力。

4、风险控制：需综合评估租期、管理输出能力及区域经济环境。

债权与物权的选择策略

1、债权投资：关注价格洼地及金融属性（如抵押物充足性）。

2、优先选择运营难度低、业态清晰的资产（如商业地产）。

3、物权运营：通过资金杠杆解决流动性问题，强化风险管控。

4、注重周边环境协同效应（如配套成熟度）。

实践路径：从选择到执行

1、精准定位：在擅长领域（如特定业态或区域）进行小规模试点。

2、杠杆运用：合理利用金融工具放大资金效能，但需规避过度负债。

3、主体打造：构建专业化运营团队，设计灵活架构（如“管理输出+资本合作”模式）。

4、长期思维：聚焦资产价值提升，而非短期套利。

案例与资源对接

会上分享了广州珠江新城天盈广场等标杆项目的盘活经验，凸显“金融+运营”双轮驱动的重要性。陈伯康同学还强调，不良资产的成功转化需整合多方资源，包括法律、评估及资本伙伴。

谢鹏 学加 创始人

马国威同学 深圳市久誉物业管理有限公司  总经理

段伟鹏同学 鹏贤物业管理 总经理

郭晓星同学 广发银行 支行行长

周慧星同学 万商时代（广州）商业运营管理 创始人

罗淇升同学 广州市正淼物业管理有限公司 总经理

张彩霞同学 浩华地产 总经理

陈映珊同学 乐飞物业管理有限公司 董事长

曹健荣同学 广州市逸品房置业有限公司 总经理

陈伟海同学 鹏中业正投资有限公司 总经理

陈守仁同学 广东金不换项目管理有限公司 总经理

陈志业同学 广州市艺景天成教育培训中心 副总经理

陈汉同学 广州亿达发展有限公司 副总经理

陈琳同学 广州鼎林商业房地产公司 总经理

陈伟海同学 鹏中业正投资有限公司 总经理

樊兔同学 广州品宜物业管理有限公司 创始人

胡家俊同学 广州市品致物业投资管理有限公司 总经理

胡志文同学 广州市品致物业投资管理有限公司董事长

黄学能同学 珠海市致盛置业发展有限公司 总经理

黄颖同学 佛山市力信科技有限公司 总经理

纪宁同学 广州科盈化妆品 总经理

李昊炜同学 广东一石文化创意产业有限公司 执行董事

李绮珊同学 广州海纳产业运营管理有限公司 副总经理

陆清波同学 广州市海川实业投资有限公司 总经理

罗宁江同学 佛山创新科技控股有限公司 董事 副总经理

刘崇孝同学 广州市创悦投资运营有限公司 董事长

全明晖同学 佰德利投资运营（广东）有限公司 创始人

谭润基 广州玮基电子商务科技有限公司 总经理

王晓阳同学 广州易代储科技有限公司 总经理

王耀星同学 琴剑文化传媒 总经理

王淼同学 玉树创新园 副总经理

吴志贤同学 深圳市中红物业有限责任公司 总经理

王晶同学 玉树创新园 运营总监

向风豪同学 江门市术联物流科技有限公司 总经理

肖茜同学 玉树创新园 总经理

钟鸣同学 玉树华新园 招商经理

杨啸同学 广州市时代商业管理有限公司 品牌推广部 负责人

易宏谋同学 自由投资人 

张利平同学 广州知识城创新创业园建设发展有限公司 总经理助理

张诗扬同学 广州中科晋林投资运营有限公司 总经理助理

赵洁贞同学 广州复富投资有限公司 总经理

钟慧明同学 广州德臻实业投资有限公司 项目经理

周慧星同学 万商时代（广州）商业运营管理有限责任公司 创始人

湛智洲同学 广州智赢家居建材有限公司 CEO 

朱勇同学 广州市建威物业管理有限公司 总经理

陈祉睿同学 珠海誉衡置业有限公司 董事长

何品航同学 儒鼎生态开发有限公司 董事长

今天的课程到这里就结束了，我们下次课程再见~